S&P prévoit une baisse de l’immobilier en 2015 et 2016

Si la surévaluation du prix des logements en Belgique reste sujette à de nombreuses spéculations, il y a consensus sur l’impact de la réduction du bonus logement qui fera baisser les prix au moins en 2015 et 2016 selon S&P.

Bonus logement

“Nous prévoyons une baisse des prix de l’immobilier de -3,5% en 2015, puis de -2,5% en 2016, en raison d’une réduction de l’avantage fiscal lié aux emprunts hypothécaire en Flandre (qui représente plus de 60% du marché belge)” détaille Standard & Poor’s qui évalue que les prix ont déjà reculé de 0,5% en 2014. Les analystes estiment que la baisse des taux orchestrée par la BCE ne suffira pas à compenser “le recul de l’accessibilité et l’incertitude sur l’évolution des incitants fiscaux (ndlr : bonus dans logement, tax shift)”. Concernant l’accessibilité, la Banque nationale de Belgique (BNB) a déterminé que le coût d’un emprunt hypothécaire pour l’achat d’un nouveau bien est passé de 15% des revenus disponibles du ménage début des années 2000 à 22% en 2013.

Surévaluation

S&P épingle également la surévaluation du marché immobilier belge, évaluée à entre 50% et 60% par le FMI ou l’OCDE qui se basent sur des comparaisons historiques. De nombreux économistes estiment toutefois que le résultat est biaisé par un point de départ relativement faible. Se basant sur davantage de critères, le Comité européen du risque systémique (dépendant de la BCE) a déterminé que la brique belge est surévaluée de 25% en moyenne mais avec une grande différence en fonction des méthodes : de -9% à +58%. Selon la BNB, cette importante disparité témoigne des incertitudes entourant le marché. Elle précise également que les méthodes utilisées ne tiennent pas compte de la fiscalité qui joue décidément un rôle crucial.