Après des années de vie commune, vous avez décidé, avec votre partenaire, de prendre des chemins différents. Mais que devient le crédit hypothécaire contracté ensemble pour financer l’achat de votre logement? Voici ce qu’il faut savoir.
Vous et votre conjoint avez tous deux contracté un emprunt à la banque pour financer l’achat de votre maison. Mais que se passe-t-il en cas de divorce ou de séparation? Retenez une chose: mariés ou non, le crédit hypothécaire devra être remboursé intégralement. Mais qui en est responsable, et comment gérer ce nouvel élément de discorde?
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Vendre la maison
Si vous avez signé ensemble le contrat d’emprunt, vous êtes tous deux responsables du crédit hypothécaire et devrez donc impérativement vous mettre d’accord sur ce que vous comptez faire de l’habitation. L’une des solutions envisageables, et c’est sans doute la plus simple à adopter: vendre son bien.
La somme perçue lors de la vente permettra alors de rembourser – en tout ou en partie – l’emprunt en cours. Mais si le montant obtenu ne suffit pas à s’acquitter de l’intégralité du crédit, il faudra trouver d’autres solutions.
Mais attention: vous et votre partenaire n’avez peut-être pas investi les mêmes sommes dans la maison. Apports personnels différents, travaux financés uniquement par l’un d’entre vous… Ce sont des éléments dont il faut tenir compte, surtout si une somme reste à partager après le remboursement du prêt.
L’un des partenaires rachète la part de l’autre
Et si l’un d’entre vous décide de garder la maison? Il devra alors non seulement racheter la part de l’autre, mais aussi reprendre l’intégralité de l’emprunt (ou du moins, ce qu’il en reste) à sa charge. Pour ce faire, 2 solutions sont possibles, à condition d’obtenir l’accord de la banque.
- La désolidarisation de prêt hypothécaire
Cette procédure permet au conjoint qui ne souhaite pas garder le logement de se ‘désolidariser’ du remboursement de l’emprunt. En d’autres termes, l’autre partenaire reprend à son compte le prêt existant, aux mêmes conditions : même taux, même durée, même solde restant dû. Il devient l’unique emprunteur, à condition bien sûr qu’il ait les finances nécessaires.
Si ce n’est pas le cas, la banque pourrait refuser cette désolidarisation. Les ex-partenaires restent alors tous les deux responsables du crédit en cours. À eux de trouver d’autres solutions pour la gestion du bien immobilier.
Pour info, cette désolidarisation ne peut intervenir qu’après la prononciation officielle du divorce.
- Demander un nouveau crédit hypothécaire (rachat de crédit)
L’autre option consiste à clôturer le prêt existant et à en souscrire un nouveau, au nom du partenaire qui reprend le logement à son nom. Dans ce cas-là, un nouveau prêt sera réévalué par la banque, sur base des revenus, des fonds propres et d’autres caractéristiques de l’emprunteur. Cela ne change pas d’une demande de crédit hypothécaire classique. Cela signifie donc que le nouveau taux pourrait être moins avantageux que le premier.
Frais liés au rachat (droits de partage)
En Wallonie et à Bruxelles, le propriétaire qui reprend le logement à son nom doit s’acquitter de frais supplémentaires. En Wallonie et à Bruxelles, ces droits de partage – qu’on pourrait comparer aux droits d’enregistrement – sont fixés à 1% de la valeur du bien au moment de la désolidarisation. Et ce, quel que soit le statut des ex-conjoints (mariés, cohabitants légaux ou de fait).
En Flandre, ces droits s’élèvent à 1% pour les couples mariés et les cohabitants légaux (sous certaines conditions de durée de cohabitation et de délai de répartition). Pour les cohabitants de fait, ces droits s’élèvent à 2,5%.
On retrouve également des frais de notaire, des frais de dossier ainsi que la souscription à une nouvelle assurance solde restant dû.
Qu’est-ce que la “soulte” ?
Dans le cadre d’un rachat de part immobilière intervient ce qu’on appelle «la soulte ». Cela correspond au montant total que l’un des deux partenaires devra verser à l’autre pour acquérir sa part du bien. Cette somme est calculée sur base de la valeur du bien au moment de la séparation, après déduction du crédit hypothécaire (tout du moins, ce qu’il en reste). Le montant net est ensuite divisé en deux. On peut éventuellement tenir compte des dettes propres à chacun dans le calcul de cette soulte. Par exemple si l’un a investi plus de fonds propres lors de l’achat initial du bien.
Conserver l’habitation à deux (indivision)
Dernière option: ne pas vendre le bien. Dans ce cas, vous restez tous deux copropriétaires et conservez vos droits sur la gestion du logement. Mais attention, cela signifie aussi que vous devez continuer à rembourser l’emprunt hypothécaire. Vous êtes tous deux tenus par cet engagement jusqu’à la fin du crédit… ou jusqu’à ce que vous décidiez de mettre fin à cette indivision.
Dans cette situation, la plupart des ex-partenaires mettent le bien en location. De la sorte, les loyers perçus pourront être utilisés pour rembourser une partie du prêt bancaire.
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