Secondes résidences à l’étranger: douce France, bercée de tendre insouciance

La simple évocation d’une seconde résidence en France évoque immanquablement la côte d’Azur. Dans les stations balnéaires très prisées de Cannes et de Saint-Tropez, il est impossible de trouver une villa avec piscine à moins d’un million d’euros. Mais pas besoin d’être millionnaire pour s’offrir un havre de paix ailleurs en France. Après trois ans d’investigations, Tony et Rosy De Bel ont jeté leur dévolu sur les Ardennes françaises.

“Oubliez votre smartphone et prenez le temps de vivre “, a pour habitude de dire la tenancière d’un petit café de Chaumont-Porcien, entre Reims et Charleville-Mézières. Au début, l’injonction a quelque peu surpris Tony De Bel et sa femme Rosy Bocaege qui venaient d’acheter une seconde résidence dans ce hameau de moins de 500 habitants. ” Elle avait évidemment raison car nous venons ici pour nous reposer. Nous faisons du vélo, des balades avec le chien, une partie de pétanque ou profitons de notre jardin, tout simplement “, confie Tony, enseignant, coordinateur sportif du club de foot SV Zulte-Waregem et depuis peu candidat à une fonction politique dans sa commune de Zulte.

Bureaucratie française

Depuis début 2016, le couple est le propriétaire officiel d’une maison de vacances dans le département français des Ardennes. Le fruit de trois ans de recherches. ” Nous n’avions pas de préférence pour une région en particulier. Nous avons visité des maisons en Bourgogne, dans le Limousin et sur la côte ouest, mais les prix étaient disproportionnés par rapport à la qualité, explique Tony De Bel. Nous avons fini par craquer pour une maison entièrement rénovée de deux chambres et un jardin de 1.600 m2 à trois heures de voiture de chez nous. ”

La France a la réputation d’être un pays bureaucratique. Pour éviter toute mauvaise surprise, Tony et Rosy ont fait appel à un courtier actif dans la région, qui connaît bien les usages locaux. ” Une expérience positive sur toute la ligne. Il faut pas mal d’attestations avant de pouvoir acheter une maison en France : agréation classique de l’installation de gaz et d’électricité mais aussi contrôle de la présence éventuelle d’amiante, de peinture à base de plomb et de certaines moisissures. Le dossier était très épais. Heureusement, notre courtier s’est occupé de tout. Nous lui avons donné procuration pour éviter les allers et retours afin de régler toutes les formalités. Nous avions convenu d’une commission fixe de quelques milliers d’euros pour sa collaboration. ”

Le fisc guette

Qui dit acquisition d’une habitation, dit taxes, en France comme en Belgique. Pour une habitation de moins de cinq ans, la TVA s’élève à 20 %. Si l’habitation a plus de cinq ans, seuls les droits d’enregistrement s’appliquent. Le tarif est en principe de 5,09 % mais il grimpe à 5,8 % dans la plupart des départements.

Tony et Rosy De Bel-Bocaege ont payé 100.000 euros pour leur seconde résidence entièrement meublée. ” La valeur nette de l’immobilier a été estimée à 94.400 euros sur laquelle nous avons payé 5,8 % de droits d’enregistrement, soit 5.482 euros “, explique le Belge, documents à l’appui. En France, les droits d’enregistrement comportent trois volets : une taxe départementale de 4,5 %, une taxe communale de 1,2 % et des ” frais d’assiette ” au profit de l’Etat qui correspondent à un pourcentage de 2,37 % sur la taxe départementale (oui, c’est une taxe sur la taxe…). Le tout revient donc à environ 5,8 % du prix d’achat.

Le propriétaire d’un bien en France est taxé non seulement au moment de l’achat mais aussi chaque année. Impossible d’échapper à la taxe foncière annuelle, comparable au précompte immobilier belge. Pas plus qu’à la taxe d’habitation à charge des occupants de l’habitation au 1er janvier, que l’on soit le propriétaire ou locataire. Si l’habitation est inoccupée, la taxe est à charge du propriétaire. Le tarif est fixé par les autorités locales et les recettes arrivent dans les caisses de la municipalité.

Double imposition… ou pas

Les Belges sont censés déclarer leurs revenus dans leur pays, qu’importe l’origine de ceux-ci. Les heureux propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger doivent donc déclarer les revenus à l’impôt des personnes en Belgique. Les revenus immobiliers générés à l’étranger bénéficient généralement de l’exonération, sous réserve de progressivité, si la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition avec le pays en question.

La Belgique et la France ont signé une telle convention en 2002. Dès lors, le Belge qui possède un bien immobilier en France est imposé non pas en Belgique mais en France. Mais même dans ce cas, le fisc belge prend en compte le bien immobilier à l’étranger pour déterminer la tranche du taux d’imposition. Il se peut donc que vos revenus imposables en Belgique passent dans une tranche d’imposition supérieure à cause du bien à l’étranger.

Hommes de métier français

Tony De Bel a réalisé quelques travaux dans sa seconde résidence au cours des deux dernières années. ” Nous avons fait installer un jacuzzi, une terrasse en bois et un boulodrome, explique-t-il. Nous avons aussi renforcé l’installation électrique. Etant donné la réputation des hommes de métier français, nous étions quelque peu inquiets au départ mais la collaboration avec un électricien local s’est super bien passée. Nous lui avons confié la clé et à notre retour, les travaux étaient terminés, tout était parfaitement rangé. ” Le Belge signale au passage que l’eau, l’électricité et la téléphonie sont nettement moins chers en France qu’en Belgique.

Le couple compte profiter le plus longtemps possible de son havre de paix. Mais le jour où il décidera de revendre, il devra une fois de plus mettre la main à la poche. La plus-value réalisée sera taxée par le fisc français. La loi à ce sujet a été maintes fois révisée au cours des dernières années et de nouvelles modifications sont prévisibles. La loi actuelle prévoit une ponction fiscale de 19 % sur la plus-value réalisée. Il est intéressant de noter que la plus-value imposable diminue au prorata des années de possession du bien. Elle diminue de 6 % à partir de la sixième année. Autrement dit, la taxe est caduque au bout de 22 ans.

” Deux ans plus tard, nous sommes toujours aussi satisfaits. Nous n’avons pas regretté notre achat une seule seconde, assure Tony De Bel. La leçon la plus importante est celle-ci : vu la complexité de l’administration française, il est vivement conseillé de faire appel à un courtier qui connaît bien la région et les procédures. “