Scandale Orpea: quels dommages collatéraux en Belgique ?

L’un des géants mondiaux des maisons de repos vacille suite à la publication d’un livre au vitriol sur ses méthodes de gestion, à la fois financière et sanitaire. Les SIR Aedifica et Cofinimmo, les principaux propriétaires des murs d’Orpea en Belgique, ne semblent pas exposées.

Un premier fusible a sauté ce lundi avec le licenciement du directeur général d’Orpea Yves Le Masne. Il a été remplacé dans la foulée par Philippe Charrier, président du conseil d’administration. Un nouveau statut étrenné le lendemain par une convocation auprès de la ministre française chargée de l’Autonomie des personnes âgées Brigitte Bourguignon. Cette rencontre résonnait comme une sérieuse mise au point après les révélations parues il y a une dizaine de jours dans un livre du journaliste Victor Castanet. Son enquête, déjà rééditée à quatre reprises (75.000 exemplaires), dévoilait le business peu glorieux du troisième âge. Les répercussions ont été de grande ampleur puisque l’action Orpea a dévissé de 50 % à la Bourse de Paris.

Ce mastodonte du secteur (1.156 d’établissements dans 23 pays et un chiffre d’affaires de 3,9 milliards) n’est pas un inconnu en Belgique. Il y gère 60 maisons de repos et 20 résidences-services pour un total de plus de 7.200 lits. Des enquêtes ont été diligentées en Wallonie depuis ces révélations. Des dysfonctionnements ont été révélés dans trois des 12 maisons de repos inspectées. Six doivent encore faire l’objet d’une analyse.

Contrairement à ce qui passe en France, Orpea n’est pas propriétaire de ses murs en Belgique mais les louent à des SIR telles qu’Aedifica et Cofinimmo. Les deux en tirant environ 6 % de leurs revenus locatifs. “Ces SIR sont protégées par des baux triple net et n’ont aucun lien avec l’exploitation des biens, tempère Herman van der Loos, equity analyst chez Degroof Petercam. Leur exposition est donc faible. Et je ne pense pas que cela remettra en question l’attrait des investisseurs pour l’immobilier de santé, dont la demande est forte.”

Déficit d’image

Du côté des principaux acteurs concernés, on reste relativement serein face au séisme français. “L’impact sur nos activités est limité, estime Stefaan Gielens, CEO d’Aedifica. Orpea n’est pas en difficulté de liquidités et des baux long terme ont été signés. J’espère surtout que l’ampleur de ce qui se passe en France permettra d’ouvrir les yeux sur le fonctionnement de ce secteur, ce qui est le vrai débat. Il ne faut pas caricaturer le propos en disant que le privé ne peut pas gérer du social. Le public ne peut pas tout financer. Mais sacrifier la qualité des services ne permettra jamais d’augmenter les profits car cela diminue le nombre d’occupants et donc l’accès aux financements publics.”

Un constat partagé par Jean-Pierre Hanin, le CEO de Cofinimmo, qui n’est pas sorti indemne de la lecture des 400 pages du livre Les Fossoyeurs. “Le point positif, c’est que cette affaire est prise au sérieux et que des actions ont déjà été entreprises. Rien ne vaut une crise pour remettre un modèle à plat. Il faut surtout rappeler que de nombreux opérateurs ont des marges saines et fonctionnent très bien. Orpea n’est qu’un de nos 50 locataires. Cela ne remet pas en cause la profitabilité du secteur ni sa stabilité et son avenir.”

Reste que la confiance des marchés financiers et du grand public vis-à-vis d’Orpea est particulièrement entachée. Et qu’elle sera compliquée à retrouver. “Ce déficit d’image sera le plus préjudiciable, relève Stefaan Gielens. Un risque est de voir le taux d’occupation chuter, ce qui diminuera les revenus, qui descendront à un point qui n’est plus supportable pour payer nos loyers. Il s’agit d’un scénario fiction. Mais le coût du capital (WACC) a fondamentalement changé. Orpea doit tout faire pour regagner la confiance des familles.“