Résidences secondaires à l’étranger: l’Italie n’est pas le pays des bonnes affaires

Les différences locales sont très marquées en Italie, surtout sur le marché immobilier. Après leur plongeon de 2008 à 2018, les prix des logements repartent à la hausse.

Les régions du centre de l’Italie comme la Toscane, l’Ombrie et les Marches sont réputées pour leurs trésors historiques et culturels. Montagnes, pistes de ski, lacs, plages, vignobles, l’Italie est l’un des pays les plus diversifiés d’Europe. “Il n’existe donc pas un seul et unique marché immobilier, explique Ronald de Rooy qui dirige l’agence immobilière ItaliaCasa. On observe par ailleurs de grosses disparités dans l’évolution des prix immobiliers entre le marché des secondes résidences et celui des résidences principales.”

Le marché des secondes résidences est peu influencé par la situation économique dans le pays. La demande intérieure, déterminante s’il en est, se renforce depuis quelques années. Pour Ronald de Rooy, actif dans quasi toute l’Italie, les prix défiant toute concurrence sont de l’histoire ancienne. “Depuis la pandémie, la demande de secondes résidences a même forci car les Italiens veulent eux aussi un logement de vacances dans leur pays. Même si pour eux, il n’est pas toujours évident d’obtenir un prêt hypothécaire.”

A en croire Ronald de Rooy, l‘Italie n’est pas le pays des bonnes affaires. “La péninsule attire les amateurs de langue italienne, de bien-vivre, de culture, de gastronomie et d’historie, dit-il. Quitte à payer un peu plus cher. Certaines régions offrent encore des prix relativement attractifs, comme le Piémont dans le nord et les Marches dans le centre du pays. Les Pouilles, dans le sud, sont elles aussi de plus en plus prisées depuis quelques années.”

Pour chaque budget

Kris Mahieu, gérant de l’agence Italy House Hunting, également actif dans toute l’Italie, confirme l’énorme grande disparité de prix, parfois au sein d’une même région. “Il y en a ici pour chaque budget, assure-t-il. Les acheteurs étrangers s’intéressent évidemment surtout aux régions les plus populaires et les plus touristiques, comme la Ligurie dans le nord, la Toscane, l’Ombrie et les Marches dans le centre du pays. Les Abruzzes et les Pouilles, plus à l’écart dans le sud, ont également le vent en poupe du fait de leurs prix immobiliers avantageux.”

De manière générale, les prix ont dégringolé entre 2008 et 2018. Les régions moins touristiques souffrent toujours d’une suroffre de logements vacants que la chute des prix, jusqu’à 50%, rend aujourd’hui très attrayants. Dans les régions touristiques, la baisse est moins spectaculaire mais là aussi, l’offre s’accumule depuis des années. L’année 2019 a marqué un tournant. Dans les régions émergentes, les prix grimpent sans pour autant atteindre leur niveau d’il y a 10 ou 15 ans.

Selon Kris Mahieu, les augmentations de prix enregistrées ces trois à quatre dernières années dans les régions populaires s’expliquent par l’intérêt croissant de l’étranger mais aussi par la crise sanitaire qui a servi de catalyseur. “Elle a convaincu de nombreux Italiens à acheter un logement de vacances dans leur propre pays, dit-il. Les diverses aides à la rénovation immobilière y sont aussi pour quelque chose. Ces subventions, intéressantes même pour un acquéreur belge, poussent à acheter un bien pour le rénover.”

La procédure d’achat

L’achat d’une maison de vacances en Italie se fait en plusieurs étapes. “Les courtiers professionnels commencent par établir un compromis de vente, appelé contratto preliminare, explique Nicolas Dewulf qui, dans le cadre de son bureau Advitalia, assiste les acquéreurs sur le plan juridique. Ce document reprend toutes les conditions comme les conditions suspensives et les irrégularités éventuelles. Après acceptation, vous payez un acompte de 10 à 20% du prix d’achat. L’acte notarié définitif est établi dans les trois mois qui suivent.”

“Vous payez une taxe de transfert de 9% sur le bâtiment et de 15% sur le terrain, ajoute-t-il. Ces taux sont calculés non pas sur le prix d’achat réel mais sur le revenu cadastral, généralement bien inférieur, du bâtiment et sur la valeur moyenne des terrains de même type dans une zone donnée. Les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 1,5% du prix d’achat. A cela, il faut encore ajouter 500 euros de frais supplémentaires, comme les timbres fiscaux et les taxes.”

Faites-vous aider

Le notaire vérifie si le propriétaire est habilité à vendre et si le logement est éventuellement grevé de charges ou de dettes. “Il ne vérifie toutefois pas si la situation réelle est conforme aux plans cadastraux, au permis de construire et aux normes urbanistiques, indique Nicolas Dewulf. Il limite sa responsabilité en multipliant les formules du genre ‘le vendeur déclare…’ et ‘l’acquéreur accepte …’. A vous donc de repérer les infractions éventuelles car elles sont transférées au nouvel acheteur avec la propriété.”

L’assistance d’un agent immobilier indépendant et agréé en Italie est donc indispensable. “Il prend une commission de 3% généralement mais effectue toutes les vérifications techniques, administratives et urbanistiques, assure Nicolas Dewulf. Nous savons par expérience que les problèmes préalablement détectés peuvent souvent être résolus de façon inventive. La plupart du temps dans le cadre d’une procédure administrative par laquelle le vendeur régularise toutes les anomalies et s’acquitte d’une amende.”

Frais récurrents

Une fois le bien acquis, le nouveau propriétaire est redevable d’impôts annuels, dont le principal est l’IMU (comparable à notre précompte immobilier), cumulé depuis 2021 avec la TASI (impôts communaux variables). Le nouvel IMU est toujours calculé sur la valeur cadastrale du bien. Chaque commune fixe elle-même le taux entre 0,86 et 1,14%. A cela s’ajoute la TARI, la taxe sur l’enlèvement des déchets. Plus l’habitation est grande, plus la taxe est élevée. Comptez 500 euros d’impôts communaux par an en moyenne.

“Sachez que ces taxes ne sont pas quérables, précise Nicolas Dewulf. En Italie, calculs et décomptes ne sont pas établis et expédiés par l’administration. C’est au propriétaire de savoir quelles taxes il doit payer, combien, quand et comment payer. Pour ce qui est de l’IMU par exemple, un acompte doit être versé spontanément chaque année en juin et le solde en fin d’année.”