Remboursement anticipé: réduire vos mensualités ou mettre fin à votre crédit?

Lors d’un emprunt à la banque, les citoyens s’engagent à payer un intérêt, en plus du capital, durant plusieurs années. Mais rien ne vous empêche, si l’occasion se présente, de rembourser votre crédit à tout moment et revoir ainsi la durée de votre emprunt

Épargne suffisante, gain aux jeux, héritage… Après plusieurs années à rembourser votre crédit hypothécaire, vous estimez avoir assez d’argent pour rembourser la totalité de la somme restante à l’avance? Un remboursement anticipé est possible, et même prévu dans la législation belge. Mais est-ce vraiment intéressant?

Remboursement anticipé, les règles du jeu

La loi belge dit: tout Belge lié par un contrat auprès d’un prêteur peut « rembourser son crédit à tout moment, en totalité ou en partie, de manière anticipée. C’est-à-dire avant la date prévue dans le contrat. Le prêteur peut cependant vous demander une indemnité de remploi, limitée par la loi ». Ce remboursement s’applique aux prêts à taux fixe et à taux variable, quelle que soit leur durée.

Il existe deux façons de rembourser anticipativement un crédit hypothécaire: soit l’intégralité de la somme restante en une fois, soit en plusieurs fois. Mais selon le choix que vous allez faire, il y a des règles à respecter. Et les bonnes questions à de poser.

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En cas de remboursement total d’un crédit hypothécaire, l’emprunteur (ou généralement son notaire) est tenu de demander à la banque un décompte précis à une date donnée. Le décompte est un document fourni par l’institution financière qui détaille:

• Le capital restant dû à la date de remboursement.
• Les intérêts courus jusqu’à cette date.
• L’indemnité de remploi (généralement trois mois d’intérêts).
• Éventuellement, d’autres frais administratifs.

Le remboursement total s’effectue sur la base de ce décompte. En respectant la date fixée, vous vous libérez de vos mensualités futures, comprenant à la fois le capital et les intérêts. Et c’est ça qui rend la démarche intéressante: le coût total du prêt est réduit. Même si une indemnité de remploi est à prévoir.

Pour éviter des frais d’intérêts inutiles, il est important de respecter la date fixée dans le décompte. Un remboursement trop tardif entraînera des intérêts supplémentaires.

J’aimerais réduire mes mensualités grâce à ma prime de fin d’année

Vous pouvez réduire vos mensualités en remboursant une partie de votre crédit. Soit en versant une petite somme chaque année, soit en effectuant plusieurs remboursements anticipés par an.

Si vous décidez de rembourser une partie de votre prêt une fois par an, vous pouvez parfaitement rembourser 2000 euros la première année et ensuite seulement 800 euros ou 3000 euros l’année suivante.

Par contre, si vous souhaitez rembourser plusieurs fois au cours de la même année, il y a une limite minimale à respecter. Vous serez tenu d’effectuer chaque fois un versement d’au moins 10% du capital emprunté. Par exemple, si vous avez emprunté 200.000 euros, le remboursement anticipé doit s’élever chaque fois à 20.000 euros minimum.

Les éléments à prendre en compte

Ce choix ne se fait pas à l’aveugle: il aura un impact sur vos finances.

1. Indemnité de remploi

Comme expliqué plus haut, lorsque vous remboursez un crédit hypothécaire de manière anticipée, la banque peut exiger une indemnité de remploi. Cette compensation est plafonnée à maximum trois mois d’intérêts sur le montant restant dû. Pourquoi un tel système? En cas de remboursement anticipé, une partie des intérêts n’est pas perçue, ce qui représente un manque à gagner pour la banque.

Petite précision: depuis le 10 juin 2024, votre institution ne peut plus vous demander une indemnité de remploi si vous refinancez un prêt auprès de la même banque.

2. Frais administratifs

Certaines banques peuvent également facturer des frais administratifs pour clôturer le dossier. Ces frais varient d’une banque à l’autre. Il est donc utile de vérifier les conditions spécifiques de votre contrat. Notez que les frais de dossier de refinancement ne peuvent plus dépasser les 175 euros.

3. Hypothèque et frais de mainlevée

Une hypothèque est prise pour garantir le prêt. Et celle-ci dure généralement 30 ans, peu importe la durée de votre crédit. En cas de remboursement anticipé, il faut donc demander une mainlevée de l’hypothèque. Cette opération engendre divers frais notariés, parfois significatifs. Mais la démarche n’est nécessaire que si vous vendez le bien ou voulez libérer l’hypothèque pour un autre usage. Si ce n’est pas le cas, les notaires conseillent généralement de laisser « vivre » l’hypothèque, pour vous éviter des frais inutiles.

4. Impact fiscal

Avant de rembourser votre crédit en totalité, évaluez bien l’impact fiscal de cette décision, notamment la perte éventuelle d’avantages fiscaux. On pensera notamment au chèque habitat (encore valable pour les crédit datant d’avant janvier 2025), qui prend automatiquement fin dès que le crédit est entièrement remboursé.