Réglementations complexes et terrains coûteux: construire durable est loin d’être abordable

De moins en moins de personnes se lancent dans la construction de leur habitation. Le prix des terrains à bâtir et les très nombreuses normes en matière d’énergie ne sont pas sans conséquences sur le budget à prévoir. Les promoteurs construisent des logements moins chers et plus efficaces. Acheter une maison existante et la rénover peut également se révéler plus avantageux d’un point de vue financier.

Pour de nombreuses familles en quête d’un nouveau nid douillet, Batibouw est moins intéressant auparavant. Selon une étude menée par le Steunpunt Wonen en 2018, à peine 1 % des propriétaires ayant acquis une maison après 2016 l’ont construite eux-mêmes et 6 % ont fait appel à un entrepreneur. En comparaison, 40 pour cent des maisons datant d’avant 1980 ont été construites par le propriétaire ou un entrepreneur privé. “Faire construire soi-même perd en popularité”, explique Sien Winters (Steunpunt Wonen). “Pour les citoyens lambda, c’est devenu extrêmement compliqué.”

L’utilisation durable de l’espace est aujourd’hui un point essentiel lors de la mise en place d’un chantier. “Pendant les premières décennies qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, les nouvelles constructions étaient souvent des maisons unifamiliales dans des lotissements situés en dehors du centre-ville. Aujourd’hui, on remarque une augmentation des investissements dans d’anciennes habitations situées dans le centre des villages ou des villes, ainsi que dans la rénovation de friches industrielles. Il est alors presque toujours question d’appartements”. Entre 2013 et 2018, le nombre de permis pour des appartements est passé de 6 pour cent à 64 pour cent.

Marché secondaire

Près de 70 % des propriétaires ont acheté leur maison sur le marché secondaire après 2016. Selon Johan Van Gompel, économiste à la KBC, pour de nombreuses familles, les maisons existantes sont l’alternative la moins chère aux nouvelles constructions. “Pour acheter une nouvelle construction, il faut rapidement dépenser 400 000 à 500 000 euros”, explique-t-il. “Seuls les trentenaires qui ont bien économisé ou qui bénéficient du soutien de leurs parents peuvent se le permettre. De nombreuses familles choisissent donc d’acheter une maison existante un peu plus grande et de la rénover à un rythme financièrement supportable.”

Même dans ce cas, le propriétaire a le choix de se lancer dans la rénovation lui-même ou d’engager un entrepreneur. Selon Roel Van den Eynde (Easykit), rénover les installations de chauffage, de ventilation, d’électricité et les sanitaires coûte entre 40 000 et 45 000 euros si le propriétaire fait appel à un entrepreneur externe. “Si vous rénovez vous-mêmes, vous pouvez diviser ce montant par deux.”

“Les normes en matière de durabilité et de certification sont devenues si complexes que faire appel à un entrepreneur professionnel peut se révéler particulièrement judicieux”, explique Olivier Carrette de l’Union Professionnelle du secteur immobilier (UPSI). “Même le plus doué des bricoleurs aura du mal à suivre toutes les règles relatives aux citernes de mazout, au contrôle électrique, aux normes EPC et aux exigences de ventilation.”

Engager un entrepreneur agréé pour rénover une vieille maison vous donne le droit de bénéficier de la TVA réduite de 6 % pour les travaux de rénovation. Cette année et l’année prochaine, cet avantage vaut également, en principe, pour la démolition et la reconstruction de logements familiaux. Pour les nouvelles constructions, la TVA reste à 21 pour cent. En cas de vices graves, l’entrepreneur reste toujours responsable pendant dix ans. Olivier Carette : “Toutefois, il y a très souvent des coûts supplémentaires imprévus. Et si l’entrepreneur fait faillite, il n’existe pas de garantie d’achèvement.”

Clé-sur-porte

Il est également possible d’opter pour une maison clé-sur-porte. Si la maison est livrée par un entrepreneur non reconnu, la loi Breyne entre en jeu. La garantie d’achèvement permet d’assurer que le bâtiment pourra être terminé. Dirk Mattheeuws, président de l’association professionnelle Network Architects Vlaanderen : “En général, acheter clé-sur-porte coûte un peu plus cher, car le vendeur s’est entouré d’une équipe technique et commerciale.”

L’achat d’un bien immobilier à un promoteur est également couvert par la loi Breyne. “Faire appel un promoteur permet aux acheteurs d’être certains du prix et du produit final, mais l’offre est plus limitée”, explique Dirk Mattheeuws. “En outre, un promoteur peut faire baisser le prix grâce à des économies d’échelle.”

Olivier Carrette souligne que les promoteurs de presque toutes les régions proposent des projets dans toutes les gammes de prix et dans tous les segments. “Le marché est très riche, justement parce qu’il y a beaucoup de concurrence.” Philippe Janssens, General Manager de Stadim : “Cette forte concurrence oblige également les promoteurs à demander un prix correct. Des prix trop élevés vous font simplement disparaître du marché. Dans certaines villes, ceux qui travaillent avec des entrepreneurs n’ont parfois guère le choix et en paient le prix.”

Le marché du logement belge est surévalué

Dans son récent rapport annuel, la Banque Nationale constate que le marché du logement belge est surévalué de 13,5 %. L’une des causes est le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt, qui attire les investisseurs. Les prix de construction très élevés jouent aussi un rôle essentiel. Depuis 2000, le prix des terrains à bâtir a quadruplé (164 euros par mètre carré), tandis que le prix des appartements (190 000 euros) et des maisons (215 000 euros) a triplé. Selon la Confédération Construction, la part du prix du terrain est passée d’un quart à un tiers en dix ans.

Une autre explication de la hausse des prix est l’augmentation des coûts de construction, mesurés par l’indice ABEX. Ceux-ci ont augmenté de 80 % depuis 2000, alors que les prix à la consommation n’ont augmenté que de moitié. “Cette différence est principalement due aux normes énergétiques de plus en plus strictes”, explique Jean-Pierre Waeytens (Bouwunie). “Toutefois, nous arrivons à la fin de ces bouleversements avec l’introduction de la norme E30, la norme quasi zéro énergie. Les changements constants et l’augmentation des prix sont derrière nous.”

En Belgique, les coûts de construction ont grimpé de 80 % depuis 2000.