Qu’est-ce qu’une indexation de loyer correcte?

L’inflation galopante s’étend à tout, y compris aux loyers. Dans quelle mesure les bailleurs sont-ils autorisés à répercuter la hausse du coût de la vie sur leurs locataires? Et que disent les nouvelles règles au sujet de l’indexation des loyers des passoires énergétiques?

Au sortir de la crise sanitaire, la reprise de l’économie a entraîné une accélération de la demande de toutes sortes de produits. L’offre n’ayant très rapidement plus pu suivre, les prix ont commencé à grimper. C’est ce moment-là que Vladimir Poutine a choisi pour envahir l’Ukraine, perturbant gravement la production et la livraison de nombreuses matières premières. Une combinaison qui a fait s’envoler d’autant plus le coût des biens et des services.

Au vu des perspectives mensuelles les plus récentes, le Bureau fédéral du Plan (l’organisme indépendant qui réalise études et prévisions sur des questions de politique économique, sociale, environnementale en Belgique) estime actuellement à 9,3% le taux d’inflation moyen dans notre pays en 2022. Ce taux était de 2,44% en 2021 et de 0,74% à peine l’année précédente. L’inflation devrait atteindre 6,7% en 2023, ajoute le Bureau.

L’inflation ne rend pas seulement beaucoup plus chers les repas au restaurant, les courses au supermarché, les pleins de carburant et les prix de l’énergie: elle peut aussi peser, durement, sur les locataires. Car la loi autorise les bailleurs à indexer le loyer une fois par an, pour suivre, justement, la valse des étiquettes. Mais moyennant le respect de plusieurs prescrits.

Règles spécifiques

Toute location de maison ou d’appartement est en effet soumise à un certain nombre de lois. Le contrat de bail doit être établi conformément à la loi sur les baux à loyer. En Flandre, les contrats récents sont régis par le décret régional sur la location d’habitations, mais les autres relèvent encore de la législation fédérale. Un notaire ou un agent immobilier pourra vous fournir davantage de précisions à ce sujet.

En Belgique, les loyers sont libres: propriétaire et locataire peuvent convenir d’un montant qui les agrée l’un et l’autre. Ils peuvent éventuellement, pour le fixer, s’inspirer du résultat du calcul indicatif fourni par Huurschatter (pour la Flandre), par la Grille des loyers (pour la Wallonie) ou par le module proposé sur le site internet de Bruxelles Logement. Tous ces outils sont disponibles gratuitement.

Le loyer est fixé à la conclusion du bail, pendant la durée duquel il ne peut en principe pas être modifié. Il peut néanmoins être adapté chaque année pour refléter l’évolution du coût de la vie, c’est-à-dire l’inflation. L’indexation se base sur l’évolution de l’indice santé, agrégat macroéconomique qui ne tient pas compte des prix des boissons alcoolisées, des produits du tabac et des carburants.

Calculateur de loyer

L’indexation n’a rien d’une augmentation arbitraire: fixée par la loi, la formule de calcul tient compte du loyer initialement convenu, de l’indice de base et du nouvel indice. Pour en apprendre plus, rendez-vous sur le site de l’office belge de statistique Statbel, saisissez “indexation de loyer”, puis cliquez sur Documentation. Le Calculateur de loyer (un outil officiel, donc) vous permettra de calculer aisément et rapidement le montant de l’indexation. Il est gratuit et vaut pour toutes les Régions du pays.

“Le loyer peut en principe être indexé une fois l’an, confirme Katelijne D’Hauwers, qui dirige l’ASBL Propriétaires réunis, même si le bail ne prévoit rien à ce sujet ; ce n’est que si elle est explicitement exclue que l’indexation ne peut être pratiquée. On pense souvent qu’elle doit être effectuée en début d’année, mais il n’en est rien: si le bail a pris effet le 1er septembre 2021, par exemple, le propriétaire ne pouvait pas l’indexer avant le 1er septembre 2022.”

L’inflation faisant craindre des augmentations significatives de loyer, une partie de la classe politique plaide pour un plafonnement de l’indexation. A 2%, par exemple. Pour un loyer mensuel de 750 euros, cela ferait une différence de 540 euros par an, comparé à ce que le locataire devrait payer si le loyer était indexé à 8% (720 – 180 = 540). Mais pour l’instant, rien ne bouge…

Pas obligatoire

L’indexation n’est jamais automatique. Le propriétaire doit avertir à chaque fois le locataire de ses intentions, au moyen d’un écrit, comme une lettre ordinaire ou un courriel, qui contient le détail du calcul. Si le locataire n’ajuste pas son paiement en conséquence, le bailleur fera bien de lui expédier une lettre recommandée. Si cela ne suffit pas, il pourra s’adresser au juge de paix. Le délai de prescription est d’un an (le propriétaire dispose en d’autres termes d’un an pour saisir le tribunal). S’il ne l’a pas fait à la date anniversaire du bail, le bailleur a trois mois pour procéder à l’indexation. Revenons à notre bail entré en vigueur le 1er septembre 2021. Si le propriétaire ne réclame l’indexation qu’en novembre 2022, il pourra remonter jusqu’au 1er septembre 2022, ce qui correspond, ici, à la date anniversaire ; s’il n’y pense qu’en janvier 2023, il pourra la réclamer à compter du 1er octobre 2022.

L’indexation n’a rien d’obligatoire. D’après une enquête menée auprès d’une poignée de propriétaires, il s’avère même que les augmentations autorisées par la loi paraissent excessives. Garder de bons locataires, ce qui permet d’éviter vide locatif, frais de rénovation et commission d’agent immobilier, serait plus important à leurs yeux.

Le bailleur peut donc choisir de ne pas pratiquer l’indexation annuelle ou de ne la pratiquer que partiellement. Ce qui ne changera toutefois rien à terme. Imaginons qu’un propriétaire ne réclame pas, pour l’année qui vient, les 60 euros par mois de plus auxquels la loi lui donne droit, par exemple: si, l’année suivante, l’indexation autorisée est de 40 euros, les deux augmentations pourront en principe être cumulées, soit une hausse de 100 euros en une fois.

Logements énergivores

Toutefois, attention, l’indexation des biens affichant une mauvaise performance énergétique est limitée depuis quelques semaines, voire interdite. Les autorités des différentes Régions du pays ont effectivement pris des mesures en ce sens afin de donner un peu d’air aux locataires de passoires énergétiques. Ce système temporaire, mis en place pour une période de 12 mois, lie désormais le taux d’indexation des loyers au score PEB du bien concerné.

A Bruxelles, les biens décrochant un score A, B, C ou D ne sont pas concernés par la limitation d’indexation. Les biens classés E ne pourront être indexés qu’à hauteur de 50%, tandis que l’indexation est supprimée pour les biens F et G. En Flandre, on ne touche pas à l’indexation des biens qui affichent un score A+, A, B ou C. Celle des biens affichant un score D est limitée à 50%, tandis qu’un E ou F interdit toute modification du loyer. La Wallonie ne prévoit, quant à elle, pas de limitation pour les PEB A, B ou C. Un score D donne lieu à une indexation limitée à 75%, un score E à 50%, un F et un G à rien du tout.