Spotto, la plateforme des agents immobiliers belges, a lancé en octobre un service d’assistance gratuit destiné aux acquéreurs d’un bien immobilier. L’objectif est de soulager quelque peu les acheteurs confrontés à des déconvenues financières peu de temps après leur acquisition.
Selon les données de Statbel, le bureau belge de statistiques, les Belges ont déboursé en moyenne 280.000 euros pour l’achat d’une maison mitoyenne ou semi-ouverte au premier semestre 2025, soit 7,7 % de plus qu’un an plus tôt.
Quant au prix médian d’une maison quatre façades, il atteignait 385.000 euros, en hausse de 4,8 %, tandis que le prix moyen d’un appartement s’établissait à 249.000 euros, soit une progression de 3,8 % par rapport à la première moitié de 2024.
Des frais supérieurs au prix d’achat
L’achat d’une maison ou d’un appartement s’accompagne d’une série de coûts supplémentaires. Outre le prix de vente, il faut tenir compte des droits d’enregistrement (2 % pour l’habitation propre et unique en Flandre) dans le cas d’un bien existant, ou de la TVA de 21 % pour une construction neuve, ainsi que des frais de notaire.
La majorité des acquisitions sont financées par un prêt hypothécaire, lequel entraîne non seulement des intérêts mais aussi des coûts annexes. Les établissements de crédit exigent par ailleurs une contribution personnelle minimale. « Puisque l’achat d’un logement comporte bien plus que le prix d’acquisition, il est conseillé de prévoir au moins 20 % de fonds propres », recommande la fédération bancaire Febelfin.
Concrètement, pour une maison de 350.000 euros, les acheteurs doivent donc disposer d’environ 70.000 euros d’épargne. Pour les primo-acquéreurs, réunir une telle somme n’a rien d’évident. Les parents interviennent souvent, mais cela signifie généralement que la réserve financière est ensuite totalement épuisée. La marge en cas d’imprévus est donc quasi nulle…
Attention aux appareils encastrés
« Il arrive pourtant que peu de temps après l’achat, le réfrigérateur encastré ou le four cesse de fonctionner, que la chaudière tombe en panne ou que la porte du garage refuse de s’ouvrir », explique Willem Degol, agent immobilier et président de Spotto, la plateforme du syndicat professionnel CIB. « Les pannes techniques ne sont jamais agréables, et encore moins juste après l’achat d’un logement. »
Selon le courtier en assurances Concordia, les appareils encastrés défectueux représentent 40,3 % de l’ensemble des problèmes constatés peu après l’achat d’une maison ou d’un appartement, suivis par les pannes de chauffage et de plomberie (38,4 %), les défaillances électriques (10,8 %) et les serrures endommagées (8 %), précise Steve Sartor, directeur général de Concordia.
« Une analyse de marché fondée sur les chiffres de Statbel montre que le parc immobilier belge est vieillissant », indique Willem Degol. « Le pays compte environ 5,5 millions de logements, dont l’âge moyen se situe entre 50 et 55 ans. Ce qui en fait l’un des plus anciens d’Europe. Plus d’un tiers des habitations datent d’avant la fin de la Seconde Guerre mondiale. Beaucoup ont été rénovées, mais ce n’est pas le cas partout. »
Même les habitations récentes
Une habitation âgée d’une quinzaine d’années reste relativement récente. Mais avec un peu de malchance, certains appareils encastrés — réfrigérateur, lave-linge, etc. — peuvent déjà être en fin de vie. Dans tout logement, neuf ou ancien, avec un label PEB A ou F, un dysfonctionnement peut survenir. De plus, tout le monde n’a pas les compétences techniques nécessaires pour résoudre un problème imprévu. Et dans un nouveau quartier, il est souvent difficile de trouver un technicien à proximité.
L’agent immobilier, pour sa part, doit veiller à communiquer correctement tout vice connu. « La transparence est essentielle », insiste Degol. « Mais il peut arriver qu’un appareil resté à l’arrêt plusieurs mois soit mal réglé, affiche un message d’erreur ou ne redémarre pas correctement. »
Le courtier paie, pas l’acheteur
C’est pour cette raison que Spotto, en collaboration avec Concordia, a introduit un service gratuit d’assistance en cas de panne lors de l’achat d’un logement. Chaque agent immobilier peut choisir d’y adhérer ou non.
« C’est comparable à un service de dépannage automobile, mais appliqué à l’habitation », explique l’organisation. « Le service est accessible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, et l’assistance intervient rapidement sur place. Vous n’avez rien à payer : c’est l’agent immobilier qui souscrit l’assurance et prend les frais à sa charge. »
Si l’agence propose cette assistance, celle-ci est disponible à partir de la signature du compromis de vente. Et ce pour une durée maximale de huit mois, dont quatre mois au plus après la signature de l’acte notarié. Le propriétaire du bien — qu’il s’agisse encore du vendeur ou déjà de l’acheteur — n’a qu’à appeler un numéro central : un dépanneur est alors immédiatement envoyé.
Acheteurs et vendeurs peuvent bénéficier de deux interventions gratuites, avec un plafond de 250 euros de frais matériels par dépannage. Sont couverts tous les appareils encastrés et installations fixes : réfrigérateur, four, porte de garage électrique, chaudière, etc.
Selon les initiateurs, ce service gratuit constitue une première sur le marché immobilier belge. Il vise à démontrer l’engagement des agents à soutenir leurs clients au-delà de la transaction. « Pour la plupart des acheteurs, il s’agit de l’investissement le plus important de leur vie », souligne Degol. « Mais c’est aussi un atout pour le vendeur. En cas de panne entre le compromis et l’acte, c’est encore lui qui en porte la responsabilité. »
Que dit la loi?
« Lorsqu’on achète une maison ou un appartement existant, on le fait généralement dans l’état où il se trouve », explique Stefanie Van Der Heyden, juriste en droit immobilier au cabinet de conseil Van Havermaet. « Cela vaut aussi pour les installations fixes et les appareils. Le vendeur n’est donc pas automatiquement responsable des défaillances d’appareils tels que le réfrigérateur, la cuisinière ou le système de chauffage, sauf s’il accorde explicitement une garantie à ce sujet. »En règle générale, un vendeur particulier stipule dans le contrat qu’il n’est pas responsable des vices cachés. Cela suppose toutefois qu’il agisse de bonne foi. « S’il cache délibérément des défauts, il peut être tenu pour responsable », poursuit Van Der Heyden. « Mais la charge de la preuve repose sur l’acheteur : il doit démontrer que le problème existait déjà lors de la vente, qu’il n’était pas visible et qu’il compromet sérieusement l’usage normal du bien. Il doit aussi prouver que le vendeur connaissait ce défaut. Ce n’est pas chose aisée. »
Les installations fixes, comme le chauffage ou les appareils encastrés, font partie intégrante du logement. Tandis que les appareils mobiles ne sont couverts que s’ils figurent explicitement dans l’acte de vente. L’acheteur a donc tout intérêt à clarifier ce qui est inclus, à demander les attestations d’entretien et à noter les défauts éventuels.
