Investisseur immobilier, vous cherchez à étendre votre activité dans le secteur estudiantin. Un projet qui peut rapporter gros, surtout dans les grandes villes en pénurie. Mais en Wallonie, vous devrez répondre à quelques exigences préalables, dont le fameux “permis de location”. Mais de quoi s’agit-il?
En Belgique, l’offre limitée de logements étudiants est problématique. De quoi renforcer la position des investisseurs et propriétaires. Hausse de la demande, hausse des prix… Le filon est intéressant pour ceux qui cherchent à diversifier leurs activités immobilières. À condition de bien vouloir se frotter à la réglementation souvent complexe d’un côté et de l’autre du pays. En Wallonie, par exemple, cette règle est méconnue, mais pourtant bien réelle: louer un kot exige un permis de location.
Permis de location, la garantie d’un logement décent
En Belgique, le droit à un logement décent est un droit fondamental inscrit dans la Constitution. Que l’on soit étudiant, locataire ou bénéficiaire d’un logement social, les habitations doivent répondre à des critères de salubrité et de surpeuplement. Et c’est d’autant plus important pour les logements étudiants, comme les kots, qui sont souvent plus petits, qui connaissent un fort va-et-vient et qui mêlent espaces privés et communs.
C’est pourquoi la Wallonie a instauré le « permis de location » pour ces pied-à-terre. Les autorités imposent ainsi aux bailleurs de logements collectifs – à savoir des kots avec cuisine/sanitaires partagés par exemple – ou d’un petit logement individuel de moins de 28m² d’obtenir un permis de location avant de le(s) louer.
Uniquement en Wallonie?
Ce permis de location s’applique uniquement en Wallonie, pas à Bruxelles ni en Flandre. Pour autant, dans le nord du pays, les chambres d’étudiants doivent respecter le Code flamand du logement, qui impose des normes minimales de qualité en matière de sécurité, de santé et de qualité de l’habitation.
Et à partir du 1er janvier 2026, tous les logements de la Région de Bruxelles-Capitale devront également être conformes à de nouvelles exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement. Y compris les logements étudiants.
Obtenir le permis de location: quelles sont les exigences?
Après avoir hérité d’une maison unifamiliale namuroise et l’avoir divisée en plusieurs kots, vous souhaitez les mettre en location. Un enquêteur passera pour évaluer si ces logements sont aptes à être mis sur le marché. Voici les 4 grands critères à respecter:
- Le logement ne doit présenter aucune cause d’insalubrité: pas question donc qu’il y ait de quelconques problèmes de stabilité, d’humidité, de mérule, d’éclairage, de ventilation, de chauffage, d’installation électrique ou de gaz, de sanitaires…
- Le logement ne doit pas être trop petit : il doit respecter les normes de superficie habitable prévues par la loi. Ainsi, un kot d’une personne doit avoir une surface minimale de 15m² (pièces individuelles et collectives comprises). Ce chiffre peut varier en fonction du nombre d’habitants et de l’année de construction.
- Le logement doit être privé et sûr: on ne peut pas y entrer par infraction facilement. Cela signifie que toutes les portes donnant vers l’extérieur doivent pouvoir fermer à clé. Et les portes intérieures qui mènent vers des espaces privatifs ou sanitaires doivent également pouvoir fermer à clé pour garantir le respect de la vie privée.
- Le logement doit respecter les règlements communaux et régionaux: notamment les règles d’urbanisme, de sécurité incendie et de PEB.
Que risque-t-on en cas d’absence de permis?
S’il y a des contrôles et que le propriétaire n’est pas en règle, il s’expose à des sanctions pénales ou une amende administrative lourde. Le Service public de Wallonie peut en effet infliger une amende administrative de 1500€ par logement étudiant. En théorie, le bail pourrait même être annulé et un juge pourrait ordonner le remboursement total ou partiel des loyers déjà réglés aux locataires.
En résumé, l’absence de permis peut entraîner une perte importante pour l’investisseur: loyers à rembourser, amendes, réputation ternie…
FAQ et cas particuliers:
Ce permis de location est-il toujours nécessaire? Pas si le propriétaire habite dans l’immeuble ou qu’il ne loue qu’un nombre limité de logements à une poignée de locataires (maximum 2 logements à 4 locataires au total).
Quelle est la différence entre un permis de location et un permis d’urbanisme? Le permis d’urbanisme est un permis qui vous autorise à effectuer certains travaux de construction (transformer, construire, agrandir, rénover, diviser…) dans votre habitation. Cela concerne tous types de logements. Le permis de location ne gère que l’aspect « salubrité et surpeuplement » de certains types de logements mis en location.
Quelle est la durée de validité du permis? 5 ans.
Quel est le coût de la procédure? Les prestations d’un enquêteur agréé s’élèvent en 2025 à:
– Pour un logement individuel: maximum 205 euros hors TVA,
– Pour un logement collectif: maximum 205 euros hors TVA + 41 euros hors TVA par pièce individuelle.
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