Entre mars 2022 et juin 2023, vendre un bien immobilier s’est souvent révélé bien plus lucratif que prévu. Pourquoi? Les vendeurs ont obtenu des offres bien supérieures à leur prix estimé, selon une étude de Steunpunt Wonen et de la KU Leuven.
Si la majorité des maisons sont vendues en dessous du prix demandé, une transaction sur cinq rapporte toutefois aux vendeurs plus que ce qu’ils avaient envisagé au préalable. Pour les appartements, le prix de vente est même supérieur au prix demandé dans près d’un cas sur trois. C’est ce que rapporte De Tijd, sur la base d’une étude réalisée en Flandre et à Bruxelles par la KU Leuven sur base des transactions réalisées entre mars 2022 et juin 2023.
Dans 1 vente sur 5, le prix dépasse le montant demandé
Une analyse croisée des données d’Immoweb et du SPF Finances révèle les écarts entre les prix affichés dans les annonces immobilières et les prix réellement enregistrés dans les actes notariés. Cette étude met en évidence les tensions du marché immobilier en Belgique.
Les résultats? Sans grande surprise, un bien se vend généralement moins cher que le prix souhaité. “Dans 65% des ventes de maisons analysées, l’acheteur a pu négocier une remise sur le prix demandé. En moyenne, le prix de vente dans ces cas-là était inférieur d’environ 7%”, explique le chercheur Joren Vandenbergh. Mais on note toutefois que pour 18% des maisons vendues à cette période, le montant final était supérieur à celui fixé dans l’annonce.
Même constat pour les appartements: un appartement sur 7 a changé de propriétaire pour le prix exact demandé. La proportion de biens vendus à un prix supérieur à celui demandé est cependant nettement plus élevée, soit environ 31%.
Ces chiffres illustrent la pression croissante de la demande immobilière, notamment dans les régions où l’offre est limitée. Plus l’écart entre le prix de vente et le prix demandé est positif, plus cela témoigne d’un marché sous tension, où les acheteurs sont nombreux à se positionner.
Une pression accrue autour des grandes villes
Où cette pression de la demande est-elle la plus forte? Selon l’étude, la pression de la demande varie fortement selon les régions. Elle est particulièrement marquée dans les communes périphériques des grandes villes, notamment autour de Bruxelles, Anvers et Gand. Ces régions connaissent une forte attractivité, ce qui alimente une compétition entre acheteurs, faisant grimper les prix. Au-delà de ces communes, les biens situés dans les villes et villages autour de Malines et Louvain connaissent également un intérêt croissant.
Pour analyser cette pression immobilière, les chercheurs se sont basés sur plusieurs indicateurs:
- ratio de prix: le rapport entre le prix demandé et le prix de vente;
- temps de présence sur le marché: combien de temps l’annonce reste en ligne;
- probabilité de vente: le pourcentage d’annonces qui aboutissent à une transaction dans une région donnée;
- comportement de recherche: le nombre de vues et le nombre de fois que le bien est enregistré en favori;
- degré d’ajustement du prix demandé au fil du temps
PEB et état du bien
Outre ces différents éléments, le certificat de performance énergétique (PEB) ainsi que l’âge du bien influencent également son prix. Plus un bien est économe en énergie et plus il est récent, plus grande est la probabilité qu’il soit vendu à un prix supérieur au prix demandé.
L’étude démontre qu’aujourd’hui, bien estimer son bien ne suffit pas: dans les zones attractives, la concurrence entre acheteurs peut faire grimper les prix. Avant de mettre un bien immobilier en vente, il est donc crucial d’analyser la dynamique locale.