L’immobilier de la côte belge reprend de la vigueur

Après le séisme de la crise bancaire, le prix des habitations à la mer a repris le chemin de la stabilité. Les appartements vétustes connaissent une baisse de régime, contrairement à l’immobilier neuf très prisé.

Le prix médian des appartements à la côte belge a légèrement progressé de 2,3 %, selon les chiffres de la Fédération royale du notariat belge. Une évolution conforme à celle observée dans les autres régions de Flandre (+ 3%). A la côte, le prix médian s’établit à 220.000 euros, soit 10 % de plus que dans le reste du territoire flamand (195.000 euros). En cinq ans, le prix des appartements à la côte a grossi de 6,8 %. Les appartements en front de mer se sont valorisés de 3 % (260.000 euros). Une vente sur cinq effectuées dans le pays a été enregistrée à la côte.

” Jusqu’en 2007, nous avons connu des hausses de prix annuelles de l’ordre de 7 à 8 % à la côte, bien supérieures donc au reste du pays “, se souvient Gregory Caenen du groupe éponyme, promoteur immobilier et courtier actif sur tout le littoral belge. ” Pareille augmentation est toujours appréciée au moment même mais la surchauffe finit toujours par se payer au prix fort. Ce fut le cas jusqu’en 2015, le marché était dans l’impasse. Depuis lors, nous avons renoué avec une évolution stable de 1 à 2 % de progression annuelle des prix. Pour une entreprise stable comme la nôtre, la régularité est de loin préférable à une évolution en dents de scie. ”

Son collègue et promoteur Peter Taffeiren, CEO de POC Partners, résume la situation : ” Après la crise de 2007, l’immobilier à la mer a connu plusieurs années de vaches maigres. Nous renouons peu à peu avec la croissance. Pendant la crise, les candidats acheteurs imposaient leurs exigences, du genre une cuisine gratuite dans l’appartement. Nous avons refusé de jouer à ce petit jeu car il est impossible de faire des bénéfices si on accepte de réduire sa marge de 10 ou 15 %. Notre solidité financière nous a permis de tempérer nos ambitions et de ralentir le rythme. D’autres promoteurs n’ont pas eu cette chance et ont cédé aux exigences des clients, ce qui a eu un impact négatif sur les prix. Ce n’est plus le cas aujourd’hui, heureusement. Le marché est à nouveau acheteur “.

Appartements vétustes

Dans le reste du territoire flamand, le prix des appartements a rebondi de 11 % en cinq ans, soit près de quatre fois plus qu’à la côte. ” Comparé aux propriétaires de la côte, le Flamand moyen entretient de son appartement avec plus de soin parce qu’il y réside de façon permanente, explique Bart van Opstal, notaire actif à Ostende. C’est un investissement plus durable, ce qui se traduit par un prix de vente plus élevé. La côte souffre d’une suroffre d’appartements vétustes qui nécessitent des frais importants pour les rendre conformes aux critères modernes de confort et d’énergie. Ils sont souvent habités par des personnes âgées qui ne se donnent plus la peine de rénover. ”

A la côte, des immeubles entiers d’appartements périclitent ainsi à cause d’une rénovation bloquée par l’assemblée générale des copropriétaires. En front de mer, les appartements souffrent davantage des conditions climatiques. ” Le prix de ces appartements vétustes baisse progressivement, précise Bart van Opstal. Les nouveaux appartements et le bâti neuf, par contre, sont très prisés. L’offre étant limitée, ces biens n’arrivent pas à corriger le prix médian à la hausse. ”

Selon Peter Taffeiren, la demande d’appartements anciens était plus forte jusqu’il y a cinq ans. ” La différence de prix d’un appartement existant à 800.000 euros et d’un appartement neuf à 1,2 million d’euros à Knokke était un argument de vente très convaincant, dit-il. En temps de crise, même quand il s’agit de l’achat d’un bien de luxe, on se montre plus regardant. Aujourd’hui, les vieux coucous trouvent encore difficilement preneurs. Le bâti neuf, par contre, est très recherché. ”

Les disparités entre communes côtières sont assez marquées. Au Coq, le prix des appartements a rebondi de pas moins de 16,2 % l’an dernier. A Bredene également, il a gonflé de 12,5 %. Sur la digue de Blankenberge, les prix ont même explosé de 26,9 %. Sur le front de mer nieuportois par contre, les appartements se sont dépréciés de 9,4 % parce que, étant donné l’offre plutôt restreinte, la plupart des biens proposés à la vente sont vétustes et bon marché. Avec une augmentation de 14,9 % sur cinq ans, les autres quartiers de Nieuport affichent des résultats très différents. ” La ville a retrouvé une nouvelle vigueur avec les nouveaux projets de construction, constate Gregory Caenen. Elle attire désormais de nombreux candidats acheteurs. ”

Le prix du bâti neuf stagne

Les prix du bâti neuf n’évoluent guère. Selon une étude réalisée par le bureau de Crombrugghe & Partners pour Trends-Tendances, le prix médian est resté stable cette année. En cinq ans, la hausse se limite à 3,5 %. Un nouvel appartement de 80 m2 de catégorie moyenne se négocie 296.000 euros à la côte. Cette moyenne prend également en compte Knokke-Heist où le prix médian a progressé de 6 % pour s’établir à 512.000 euros en l’espace de cinq ans.

” Malgré la faible évolution des prix, la promotion immobilière bat son plein sur le littoral, indique Peter Taffeiren. Le rythme de construction atteint un niveau record. Notre projet De Nieuwe Concessie de 500 nouvelles habitations au Coq devait être finalisé entre 2000 et 2015, selon le planning. Depuis lors, nous en avons bâti 150. Depuis 2015, nous pouvons à nouveau demander des prix normaux, d’où une accélération de la cadence. Je remarque par ailleurs que l’immobilier se porte encore mieux dans les villes dont les autorités sont favorables aux grands projets comme Ostende, Nieuport et Knokke-Heist. ”

Pour ce qui est des habitations au littoral, les disparités avec l’intérieur du pays sont moins marquées. Les prix n’ont gagné qu’un petit 0,9 % l’an dernier, fixant ainsi le prix médian à 237.000 euros. En Flandre, ils ont progressé de 2 % (195.000 euros). En cinq ans, une habitation à la mer s’est valorisée de 7,7 % (11 % en Flandre).

” Le prix des habitations se maintient mieux parce qu’il s’agit généralement d’un premier logement “, en déduit Bart van Opstal. A la côte également, les familles désireuses d’acquérir leur propre habitation ont été moins actives sur le marché immobilier ces derniers mois. Comme à l’intérieur du pays, elles spéculaient sur la baisse des droits d’enregistrement de 10 à 7 %, entrée en vigueur au début du mois.

Malgré cela, le nombre de transactions est resté stable à la côte. ” Avec 10 achats sur 15, les villégiateurs sont un facteur de stabilisation du marché à la mer, confirme Gregory Caenen. A un âge plus avancé, les acheteurs se font généralement domicilier dans la commune. ”

” La vente des habitations à la côte se maintient fermement cette année, affirme pour sa part Bart van Opstal. La région fait ainsi figure d’exception sur le marché flamand du logement. L’abaissement des droits d’enregistrement vaut uniquement pour l’achat d’une première habitation familiale, pas pour une seconde résidence. Bon nombre de jeunes familles ont quelque peu différé la vente ces derniers mois mais les candidats acheteurs en quête d’une seconde résidence à la mer sont passés à l’acte. Les appartements se sont vendus comme des petits pains. ”

Secondes résidences discriminées

Cette belle histoire se termine par une fausse note pour les candidats acheteurs d’un logement de vacances. Les familles qui voulaient acheter leur propre habitation paient depuis le 1er juin 7 % de droits d’enregistrement, soit 3 % de moins que les acheteurs d’une seconde résidence à la mer. ” Pour un logement de moins de 200.000 euros, les familles bénéficient en outre d’une exonération, ce qui réduit la pression fiscale à 3 ou 4 %, explique Bart van Opstal. Une sacrée différence avec les villégiateurs obligés d’acquitter 10 % de droits d’enregistrement. ”

” C’est une bonne chose pour les familles locales qui veulent acquérir leur propre logement “, estime Shaun Delcour, courtier actif à Middelkerke pour Groep Caenen. Elles subissent souvent la concurrence des riches vacanciers. Vu les prix relativement peu élevés dans notre commune, les résidents principaux bénéficieront souvent de cette exonération, ainsi que d’un second avantage : ils sont dispensés de la taxe sur les secondes résidences. ”

Dans une commune comme Bredene, la taxe assez élevée sur les secondes résidences a pour effet de tenir les investisseurs à l’écart des habitations de vacances, comme au Coq. Ceux-ci préfèrent investir dans les habitations pour les louer à la population locale. Le Sociaal Verhuurkantoor (Bureau de Location Sociale) de Bredene, très actif, s’occupe de la paperasse pour les investisseurs et garantit des revenus fixes. ” La commune encourage aussi la construction d’habitations à prix abordables et assure la mixité immobilière “, explique Matthias Maelfeyt, gérant de l’agence Astrid Immobilia à Bredene.

” Les chiffres collectés par Trends-Tendances font apparaître une très forte disparité entre les habitations familiales et les secondes résidences à la côte, constate le notaire Bart van Opstal. Espérons que le nouvel avantage fiscal accordé à l’achat de son propre logement freinera l’exode des jeunes familles à l’intérieur de pays. Ainsi, la côte restera aussi animée en hiver qu’en été. “