Les banques accordent des réductions sur le taux hypothécaire en fonction de la performance énergétique de votre logement, de votre profil de solvabilité ou encore du nombre de produits bancaires ou d’assurances que vous détenez chez elles.
Grâce aux baromètres des taux d’Immotheker Finotheker ou de Meilleurstaux.be, par exemple vous pouvez suivre quelque peu l’évolution des taux. Selon ces baromètres, les taux hypothécaires sont aujourd’hui à leur niveau le plus élevé depuis un an et demi. Ces taux suivent plus ou moins les taux d’intérêt à long terme, qui reflètent entre autres les attentes en matière d’inflation.
Prévoir dans quelle direction évolueront les taux des obligations d’État à long terme est difficile. Le taux hypothécaire découle de ces taux de marché.
Pour l’instant, l’inflation dans la zone euro est sous contrôle. Il reste à voir quel impact aura l’instauration de droits d’importation imposés par le président Trump sur cette inflation. Si l’économie ralentit, cela pourrait éventuellement tempérer l’effet inflationniste de ces droits.
Pour les investisseurs immobiliers, il peut être judicieux d’attendre que les taux atteignent un niveau optimal. Pour les jeunes qui sont impatients d’acheter leur première maison, le niveau des taux influencera surtout leur budget, et moins le moment de l’achat.
Les taux hypothécaires sont aujourd’hui à leur niveau le plus élevé depuis un an et demi.
Un taux variable est-il moins cher qu’un taux fixe ?
En 2025, en matière de prêts hypothécaires, le taux variable n’a pas augmenté autant que le taux fixe. De ce fait, le taux révisable annuellement est aujourd’hui légèrement inférieur au taux fixe. Fin de l’année dernière, la situation était encore inverse. Alors que la Banque centrale européenne a finalement décidé de laisser ses taux inchangés pour l’heure, la Réserve fédérale de son côté a annoncé une réduction d’un quart de point de ses taux directeurs mi-septembre. Deux autres assouplissements monétaires se profileraient encore en 2025, ce qui exercera une pression supplémentaire sur les taux des obligations d’État à court terme.
Un taux variable n’est pas une option pour ceux qui veulent savoir exactement combien ils devront rembourser chaque mois. Pour ceux qui peuvent faire face à des montants variables et à un peu d’incertitude, un prêt à taux variable peut être une option. Le risque est limité, car la législation sur le crédit dans notre pays prévoit qu’un taux variable ne peut au maximum que doubler. De plus, certaines banques intègrent des plafonds et des planchers supplémentaires pour limiter encore les variations, par exemple à 2 % vers le haut et vers le bas.
Quelle est l’importance du taux de quotité ?
La Banque nationale demande, par prudence, aux établissements financiers de ne pas accorder trop de prêts à taux de quotité élevé. Le taux de quotité correspond à la part que le client souhaite emprunter par rapport à la valeur du logement.
“Le taux de quotité maximal dépend de la formule de crédit, de la solvabilité du client et de la qualité des garanties, déclare-t-on chez BNP Paribas Fortis. Depuis 2015, il n’est toutefois plus possible pour les clients particuliers de contracter un prêt hypothécaire couvrant plus de 100% de la valeur du bien.”
Chez KBC également, “le rapport entre le montant du crédit et la valeur des biens garantis” est de maximum 100 %. “Le rapport standard est de 90 %. Au-delà de ce pourcentage, une majoration de taux peut être appliquée, selon le profil du client.”
Payez-vous plus d’intérêt pour une habitation énergivore ?
La plupart des banques accordent des réductions de taux aux acheteurs de logements économes en énergie. “Nous accordons une réduction supplémentaire pour économies d’énergie si l’emprunteur acquiert une habitation avec un bon score PEB ou si une amélioration du score est constatée dans les cinq ans”, déclare-t-on chez ING Belgique. La réduction dépend du nouveau score PEB et varie entre 0,05 % (pour une performance énergétique comprise entre 201 à 350 kWh/m²/an) et 0,20 % (moins de 150 kWh/m²/an).
BNP Paribas Fortis précise : “Un bon score PEB conduit à des coûts énergétiques plus bas, et ces coûts sont pris en compte dans le calcul des charges mensuelles.” Ce que l’emprunteur peut rembourser chaque mois dépend de sa capacité financière, elle-même déterminée par ses revenus et ses dépenses.
Concrètement, BNP Paribas Fortis accorde une réduction de 0,10 % sur le taux annuel si un certificat PEB valable indiquant au maximum 150 kWh/m²/an peut être présenté. Chez ING Belgique, la réduction est de 0,2 %.
“Les clients peuvent aussi souscrire un prêt énergie à un tarif avantageux, pour des projets dont au moins 75 % des travaux visent des économies d’énergie, précise encore BNP Paribas Fortis. Pensez par exemple à une nouvelle chaudière, une pompe à chaleur ou des panneaux solaires.”
Une estimation du bien est-elle obligatoire ?
“Dans la plupart des cas, une estimation est requise, indique-t-on chez KBC. Cela peut être une estimation effectuée par KBC elle-même ou par un expert agréé par KBC.” Chez ING Belgique, “dans la plupart des cas, une expertise professionnelle du bien est nécessaire. Il peut s’agir d’une estimation à distance, via un modèle de données, ou d’une estimation sur place.”
En réalité, depuis le 1er janvier 2022, une directive de l’Autorité bancaire européenne (EBA) et une circulaire de la Banque nationale de Belgique (BNB) enjoignent aux banques de faire réaliser une “expertise” des biens immobiliers pour lesquels elles souhaitent accorder un prêt hypothécaire.
“C’est la valeur estimée qui déterminera combien le client peut emprunter, indique-t-on chez BNP Paribas Fortis. Si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat, l’acheteur devra injecter davantage de fonds propres pour acquérir le bien.” Chez ING Belgique et KBC, la réponse est un peu plus nuancée. “Dans ce cas, la demande de prêt hypothécaire doit faire l’objet d’une analyse complémentaire, et il est possible que la banque exige un apport personnel plus élevé ou des garanties supplémentaires”, explique ING. “La valeur du bien est un élément qui entre en ligne de compte dans la décision de crédit, laquelle est examinée dossier par dossier”, précise KBC.
Comment obtenir une réduction supplémentaire de taux ?
Chez BNP Paribas Fortis, vous pouvez obtenir une réduction de 0,10% supplémentaire en souscrivant une assurance solde restant dû ou une assurance habitation, ou encore en domiciliant votre salaire ou vos revenus professionnels sur un compte auprès de la banque.
La plupart des autres banques appliquent des réductions similaires pour des ventes groupées similaires.
Êtes-vous mieux loti en recourant à un courtier ?
Vous pouvez également vous adresser gratuitement à des courtiers comme Immotheker Finotheker, qui recherchent pour vous la solution de financement la plus avantageuse. Car il n’est pas toujours facile de voir clair dans cette forêt d’offres. Êtes-vous vraiment gagnant avec un taux plus bas, si vous êtes contraint de souscrire plusieurs assurances coûteuses en contrepartie ? Le marché du crédit est bien plus vaste que celui des grandes banques citées plus haut, et il existe bien plus de formules de crédit que le simple choix entre taux fixe et taux variable. Grâce aux courtiers, vous pouvez comparer l’ensemble du marché de manière plus rapide et plus simple.
“Le marché du crédit est bien plus vaste que celui des grandes banques, et il existe bien plus de formules de crédit que le simple choix entre taux fixe et taux variable.”
“Malheureusement, nous dépendons pour le paiement de notre accompagnement d’une éventuelle commission versée par la banque pour le crédit”, déclare John Romain, fondateur d’Immotheker Finotheker. Selon lui, un paiement direct de l’expert financier, du courtier en crédit ou en assurance – comme cela se fait aux Pays-Bas – serait dans l’intérêt du client. “Qui est encore intéressé aujourd’hui à donner un conseil, alors que la loi sur le crédit hypothécaire ne nous autorise même plus à nous appeler conseillers et que nous ne savons jamais à l’avance si nous serons effectivement rémunérés ?”
“La loi prévoit que nous ne pouvons pas facturer de frais, explique Renaat Acke de Hypotheek.winkel. Les banques nous versent des frais de distribution pour chaque crédit conclu via nos services. Pour les entretiens qui n’aboutissent pas à un acte notarié, nous ne sommes pas rémunérés. Chaque banque a son propre système. KBC, par exemple, verse des commissions équivalentes à ses coûts fixes pour le personnel, le logement et le marketing. Argenta nous paie au moment de la conclusion d’un crédit hypothécaire autant qu’elle verse à ses agents sous forme de commissions.”
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