Comment faire évaluer “objectivement” un bien immobilier ? Les pièges sont nombreux, prévient Test-Achats. Entre notaires qui livrent une estimation sans visiter le bien, et une valeur qui peut varier du simple au double pour une même maison.
Plusieurs situations peuvent conduire à souhaiter une évaluation “objective” d’un bien immobilier. Estimer le prix d’une maison que l’on compte vendre ou d’un bien dont on a hérité et dont on doit mentionner la valeur dans la déclaration de succession. Racheter la part, dans le logement familial, du partenaire dont on se sépare…
Les cas de figure sont très variés, tout autant que le profil de celui ou celle qui fera l’estimation, puisque “n’importe qui peut procéder à des évaluations d’immeubles”, rappelle Test-Achats dans un communiqué.
En pratique, “on s’adresse souvent à un expert immobilier, un agent immobilier ou un notaire. Le premier remet généralement un rapport circonstancié, moyennant paiement. Le notaire ou l’agent immobilier, en revanche, ne fournissent habituellement pas de rapport, ou très sommaire, mais ils ne réclament généralement pas d’argent pour ce service.”
Problème n° 1 : certains estimateurs fixent la valeur du bien… sans le visiter
Test-Achats a testé cette activité en faisant expertiser “anonymement” quatre maisons et un appartement par plusieurs experts immobiliers, agents immobiliers et notaires. Chaque bien a ainsi fait l’objet de neuf expertises.
Premier constat : “Deux des notaires sollicités ont réalisé leur estimation sans même visiter le bien ! Et un autre notaire a consacré royalement huit minutes à la visite d’une maison. Un peu rapide pour en faire un examen approfondi.”
Second constat : “Plusieurs estimateurs ont omis de poser une série de questions pourtant importantes, telles que la surface habitable, la présence ou non de servitudes, de problèmes d’humidité, etc.”
Au final, “ce sont les experts immobiliers qui ont effectué les visites les plus approfondies, suivis des agents immobiliers”.
Problème n° 2 : la valeur estimée varie parfois du simple au double
Les valeurs indiquées par les estimateurs “ne sont pas l’Evangile”, prévient également Test-Achats, qui remarque, pour deux des quatre maisons, une différence de plus de 100.000 euros entre l’estimation la plus faible et la plus élevée. Pour une de ces maisons, l’écart atteint même 160.000 euros (de 170.000 à 330.000 euros), soit presque du simple au double.
“Certes, certains estimateurs ont indiqué non pas la valeur vénale, comme demandé, mais la valeur à neuf ou en vente forcée, nuance l’association de défense des consommateurs. Mais cela n’explique pas les énormes différences. D’autant que, pour quatre des cinq habitations, il était possible de trouver de nombreux biens similaires dans le voisinage. Seule une minorité d’estimateurs ont fait explicitement référence à de tels points de comparaison.”
Conclusion : le consommateur peut faire lui-même l’exercice
Test-Achats conclut de son enquête qu’aucun expert immobilier, agent ou notaire ne pourra vous indiquer la valeur réelle d’une maison : leurs estimations sont indicatives.
Le défenseur des consommateurs conseille dès lors de faire soi-même l’exercice, notamment en surfant sur les sites d’annonces immobilières et en consultant les journaux spécialisés, à la recherche d’annonces pour des biens similaires, ainsi qu’en explorant les résultats des ventes publiques dans la région du bien.
“Si vous faites malgré tout appel à un professionnel, sachez que les agents immobiliers ne font pas leur travail moins bien que les notaires ou experts… et qu’en outre, ils sont gratuits (assurez-vous-en malgré tout à l’avance), conseille encore Test-Achats. Invitez-en plusieurs et comparez. Le risque est qu’ils vous recontacteront ensuite pour essayer d’obtenir la vente, mais libre à vous de refuser.”
Quant au coût de l’estimation proprement dite, “n’acceptez de payer que dans le cas où vous avez besoin d’un rapport complet et circonstancié. Test-Achats estime que 250 euros est un maximum acceptable. Lors de l’enquête, deux experts n’ont pourtant pas hésité à réclamer plus de 600 euros d’honoraires. Le tout pour un rapport artificiellement gonflé par des informations peu pertinentes.”
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