Les notaires sont-ils trop chers?

L’Observatoire des prix pointe des tarifs élevés qui n’ont pas été modifiés depuis 40 ans. Le ministre de la Justice embraye et annonce une réforme. Les notaires tempèrent.

C’est un rapport tranchant que vient de déposer l’Observatoire des prix. Cette instance dépendant du SPF Economie se penche régulièrement sur le fonctionnement de certains marchés et de certaines professions. L’Observatoire des prix évalue le degré de concurrence, dissèque la politique tarifaire, étudie les marges réalisées dans le secteur. L’objectif est de veiller à ce que les consommateurs et les entreprises bénéficient de conditions de marché favorables et ne soient pas contraints d’exagérément délier les cordons de leur bourse pour rémunérer les services rendus.

Cette année, c’est donc au tour des notaires de subir un examen approfondi. Le moins que l’on puisse dire, c’est qu’ils en prennent pour leur grade. “Le premier constat, c’est que les tarifs des notaires sont fixés par une réglementation datant des années 1980, qui n’a plus évolué. Pendant cette période, le droit a changé et la productivité des notaires a bénéficié de l’informatisation des actes. Mais les tarifs n’ont pas bougé”, nous explique Peter Van Herreweghe, directeur de l’Observatoire des prix et auteur du rapport.

Les honoraires des notaires sont encadrés par un arrêté royal de 1950, modifié pour la dernière fois en 1980. Cet encadrement se justifie par le fait que le notaire a un statut d’officier public. Certains actes, notamment les transactions immobilières, doivent obligatoirement passer par un notaire qui leur confère un caractère authentique. Mais le notaire a un statut hybride. Il exerce aussi une profession libérale. Pour certains actes, il ne bénéficie pas d’un monopole et est en concurrence avec d’autres professions. C’est peu connu, mais une déclaration de succession ne doit pas forcément être faite devant un notaire. Un comptable ou un fiscaliste peut parfaitement s’en occuper.

Tarifs à géométrie variable

La réglementation trace un cadre pour la définition des honoraires de toute une série d’actes notariés. Certains tarifs sont fixes. Pour un procès-verbal de bornage, qui plante les limites de propriétés voisines, comptez 8,55 euros très précisément. D’autres tarifs sont fixés librement par le notaire dans une fourchette déterminée. Pour un contrat de mariage, par exemple, les honoraires peuvent aller de 8,55 euros à 171 euros. Certains autres tarifs sont totalement libres. Ils ne sont pas encadrés par la réglementation. C’est le cas pour les déclarations de succession, les négociations immobilières, les actes modificatifs du régime matrimonial ou encore les dossiers de fusions de sociétés. Ces honoraires libres concernent 22,9% des transactions gérées par les notaires.

Reste enfin une dernière catégorie d’actes, pour lesquels les honoraires sont proportionnels au montant de la transaction. Cela concerne certains actes de société, comme les augmentations de capital ou les fusions de sociétés cotées. Cela concerne aussi un gros morceau: les transactions immobilières, qui représentent l’activité principale des notaires. D’après des chiffres du SPF Finances cités par le rapport de l’Observatoire, 36,9% des transactions effectuées par les notaires sont liées au transfert de biens immobiliers. Pour ces actes, les honoraires sont proportionnels au montant de la transaction. Ils sont calculés par tranches successives de prix, ces tranches étant dégressives. Les honoraires des notaires représentent entre 1% et 2% du prix de vente d’un bien.

Le législateur a imaginé ce mécanisme d’honoraires proportionnels et dégressifs pour des raisons d’intérêt public. Un simple forfait aurait mis les petites et les grosses transactions dans le même panier. Avec ce système proportionnel, le notaire génère des recettes plus élevées sur les grosses transactions. C’est la contrepartie d’honoraires forfaitaires à prix plancher (parfois même gratuits) pour des actes courants, notamment dans le domaine familial. C’est donc un mécanisme de solidarité au profit des “petits clients”: dans une étude de notaire, les grosses transactions immobilières bien juteuses sont censées financer les “petits actes” peu rémunérateurs.

Porté par l’immobilier

Cette intention louable vient se fracasser sur l’analyse de marché effectuée par l’Observatoire des prix qui conclut à un déséquilibre engendré par la hausse des prix de l’immobilier. Au cours de ces 20 dernières années, le marché de l’immobilier résidentiel a connu une belle croissance (voir graphique “Quand le marché de l’immobilier grimpe”). Le nombre de transactions immobilières et les prix des biens ont augmenté. Du coup, mécaniquement, les honoraires des notaires se sont envolés. Entre 2000 et 2019, rien que sur l’immobilier résidentiel, chaque notaire belge a vu ses rentrées progresser en moyenne de 65,9%. Quant à la marge réalisée par les études de notaire, elle se révèle en moyenne plutôt confortable (16%) en comparaison d’autres professions intellectuelles (voir graphique “La marge des notaires est plus élevée…”). Preuve de la bonne santé économique du secteur, les faillites y sont quasiment inexistantes: une seule étude (sur 1.600) a déposé le bilan entre 2018 et 2020.

Pour l’Observatoire des prix, la progression des honoraires et la belle rentabilité du notariat s’expliquent par un effet d’aubaine: “Les honoraires devraient être proportionnés aux coûts des notaires. Or, aujourd’hui, ils sont surtout liés aux prix de l’immobilier”, explique Peter Van Herreweghe, directeur de l’Observatoire des prix.

Du côté des notaires, on ne conteste pas la connexion entre la courbe des prix de l’immobilier et celle du chiffre d’affaires des études notariales. Mais on relativise: “La rentabilité est plus élevée quand le marché immobilier est porteur. Mais quand le marché ralentit, la rentabilité plonge. Le notaire supporte aussi ce risque”, remarque Jan Sap, CEO de Fednot, la fédération des notaires. Le représentant de la profession n’est pas contre une révision des frais de notaires, notamment afin d’encadrer de nouveaux actes qui sont apparus dans la pratique au cours des 40 dernières années. Il l’a dit au ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne (Open Vld). Suite à la publication du rapport de l’Observatoire des prix, ce dernier a en effet a annoncé un projet de réforme de la réglementation applicable en la matière.

Pour Jan Sap, la réforme ne devrait pas porter sur le calcul des honoraires mais sur les frais administratifs qui s’ajoutent à certaines transactions. Il reconnaît bien volontiers un certain manque de transparence sur ces frais supplémentaires. “Ils pourraient évoluer vers un système forfaitaire. Nous sommes prêts à en discuter. Il faut une solution plus claire pour les citoyens”, avance le CEO de Fednot.

Inquiétude chez les jeunes notaires

S’il est prêt à voir évoluer une réglementation désuète, le représentant des notaires n’est pas trop disposé à voir la bonne santé économique de ses membres se dégrader. Le rapport de l’Observatoire des prix lui reste en travers de la gorge: “Il a provoqué beaucoup d’inquiétude dans le notariat, surtout chez les jeunes qui viennent de s’installer. Ils ont contracté un emprunt, repris une étude, consenti des investissements… Il faut être très attentif aux conséquences d’une révision des honoraires sur le secteur du notariat”, pointe Jan Sap. Selon le CEO de Fednot, la rentabilité du secteur est simplement “alignée” sur celle des autres professions. Traduction: il n’y a pas de “gras” à aller chercher au profit des consommateurs.

C’est l’un des points sensibles sur lesquels l’Observatoire des prix appuie. Le secteur du notariat serait en quelque sorte “protégé”. Peu mis en concurrence par d’autres professions, il est porté par le boom continu de l’immobilier. Et en plus, il bénéficie de gains de productivité grâce à l’informatisation de toute une série d’actes.

Mais pour Jan Sap, c’est un leurre: “L’informatisation nécessite de lourds investissements. Par ailleurs, le travail du notaire s’est fortement complexifié. Suite aux nouvelles réglementations urbanistiques, environnementales, fiscales, etc., les actes sont beaucoup plus longs et compliqués et nécessitent plus de recherches. En 20 ans, les notaires ont dû recruter 60% de personnel supplémentaire”, pointe le CEO de Fednot. “Les investissements dans l’informatique, c’est du one shot, et ensuite on en retire des bénéfices à long terme, réagit Peter Van Herreweghe (Observatoire des prix). C’est vrai que le droit est plus complexe, mais ça n’empêche pas les marges de rester élevées. Avec une rentabilité de 16%, les notaires ont des réserves…”

Améliorer l’accès à la propriété

C’est ce que pense aussi Leslie Leoni, députée fédérale PS. Elle a signé une proposition de loi opportunément déposée dans la foulée du rapport de l’Observatoire des prix. L’idée? Améliorer l’accès à la propriété en diminuant les frais de notaire. “La nouvelle génération a du mal à acquérir un logement. C’est très décourageant. Il faut reconnecter les frais de notaire avec la réalité sociale”, plaide la parlementaire, qui dépeint une profession trop “sacralisée”. “Il faudrait arriver à une situation proche de celle des pays voisins”, estime Leslie Leoni. D’après une étude de la KULeuven et de l’Université de Vienne, les frais de notaire sur les transactions immobilières sont plus élevés en Belgique (2,20%) qu’en France (1,63%) ou en Allemagne (0,96%). C’est particulièrement le cas sur les biens les moins chers. Pour y remédier, l’élue propose de réduire les frais de notaire au bénéfice des primo-acquéreurs et pour les logements les plus modestes.

Les honoraires du notaire font partie de l’équation au moment d’un achat immobilier. Les baisser allégerait forcément la facture pour les acquéreurs. Pour soutenir cet objectif, une autre solution serait d’agir aussi sur les droits d’enregistrement. Ces impôts collectés par les Régions constituent la plus grande partie de ce qu’on appelle parfois improprement “les frais de notaire”. “Avançons d’abord sur la révision des honoraires des notaires. Les droits d’enregistrement, cela peut être étudié dans un deuxième temps”, répond Leslie Leoni.

Parallèlement à cette proposition de loi, le ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne (Open VLD) avance dans une direction similaire. Il vient de lancer une consultation auprès de la profession. Premier objectif: faire baisser d’au moins 10% les frais administratifs forfaitaires facturés par les notaires.