Alors que les loyers filent à la hausse, la location a la cote en ces temps de crise, révèle le dernier Trevi Trust Monitor. Nombreux sont ceux qui, exclus du marché acquisitif, n’ont d’autre choix que de se tourner vers le marché locatif.
Le réseau immobilier résidentiel Trevi a vu le nombre de ses opérations locatives augmenter fortement l’année dernière, soit une progression de 12% sur un an, indique son dernier baromètre trimestriel. “Il s’agit d’une tendance haussière frappante qui se poursuivra en 2023”, estime Kim Ruysen, managing director de Trevi. Les loyers ont dans le même temps, eux aussi, augmenté. “On a un double effet, poursuit le responsable. A Bruxelles, le prix moyen de la location est passé au-dessus de 1.000 euros, pour la première fois. Par ailleurs, de plus en plus de personnes n’ont plus accès au marché de l’acquisition et sont donc obligées de se tourner vers la location. Cette situation est beaucoup plus marquée à Bruxelles qu’ailleurs. Le prix moyen d’une maison en Belgique est de 320.000 euros, mais avec cette somme on n’a rien dans la capitale.” La location reste donc la solution , même si elle s’est enchérie.
Au lieu de faire des travaux qu’ils ne peuvent payer, les propriétaires des passoires énergétiques changent de locataire en fin de bail pour augmenter le prix du loyer.
La hausse moyenne des loyers s’est établie à 4% l’année dernière, selon les chiffres de Trevi. “Cette hausse va plus que certainement se poursuivre en 2023, en raison de la forte de demande et de l’indexation des loyers”, soutient Kim Ruysen. Qui pointe du doigt l’effet pervers du gel de l’indexation : “Le propriétaire a l’obligation de rénover son bien, faute de quoi il ne peut indexer le loyer. Mais tous les propriétaires n’ont pas les moyens de réaliser les travaux nécessaires à l’amélioration de la PEB, et dans l’intervalle le précompte augmente… Si le propriétaire a plus de frais et n’a pas la possibilité d’indexer le loyer, il changera de locataire en fin de bail et augmentera alors le prix du loyer, ce qui met encore plus de pression sur le marché locatif.”
Une aubaine pour les investisseurs ?
“Cette hausse des loyers offre davantage d’opportunités aux investisseurs, pour autant que le gouvernement ne taxe évidemment pas les revenus locatifs, ce qui découragerait les investissements sur le marché immobilier, poursuit le managing director de Trevi. “Toutefois, les investisseurs attendent de voir ce qui va se passer en 2023, ils veulent s’assurer un rendement correct”, tempère-t-il.
Construire pour une meilleure efficacité énergétique
Le réseau d’agences constate aussi un intérêt grandissant pour les nouvelles constructions et une augmentation de la demande de terrains à bâtir. Les acheteurs souhaitent la meilleure performance énergétique pour leur habitation et, pour atteindre la meilleure efficacité qui soit, “il est souvent plus facile et plus rapide de construire que de rénover”, fait remarquer Kim Ruysen. “Le score énergétique reste un facteur clé de l’achat. Nous prévoyons donc une nouvelle augmentation des prix des terrains à bâtir en 2023”. Selon le spécialiste de l’immobilier, ce seront surtout les nouvelles maisons mitoyennes et les maisons trois façades qui seront les populaires dans les années à venir.
La PEB avant tout
Les chiffres sont clairs : aujourd’hui, plus encore qu’hier, les acheteurs considèrent la consommation d’énergie comme un élément central. Sur la base des ventes que le réseau a réalisées, Trevi précise que les biens ayant un bon PEB (A, B ou C) se vendent la plupart du temps dans un délai d’un mois, tandis que les biens ayant un PEB plus faible restent en portefeuille pendant environ trois mois. L’importance de la PEB se ressent également dans les négociations. Pour les biens ayant un score PEB de A ou B, Trevi reçoit des offres au prix demandé, voire maximum 3 % en dessous. Dans ce cas, ce sera la clause non suspensive qui fera la différence entre deux candidats à l’achat. Pour les biens dont le score PEB est inférieur ou égal à C, les offres chutent parfois jusqu’à 10% en dessous du prix demandé.
On ne vend plus aussi vite et on négocie beaucoup plus.
Un marché plus équilibré
Dans la période qui a suivi le confinement, la pression était clairement sur les acquéreurs. Certains achetaient sans visiter pour ne pas rater le bien. D’autres n’hésitaient pas à fortement surenchérir. La donne a clairement changé à l’été, un changement qui s’est confirmé tout au long du second semestre 2022. “Aujourd’hui, les vendeurs sont obligés de tenir compte de l’état énergétique de leur bien pour en fixer le prix, souligne encore Kim Ruysen. Les acquéreurs, eux, doivent tenir compte de tous les frais à prévoir pour atteindre une bonne performance énergétique (qui leur sera de toute façon imposée dans les années à venir, Ndlr). Cela donne un marché qui est plus équilibré, la pression est répartie entre vendeurs et acquéreurs. On ne vend plus aussi vite et on négocie beaucoup plus.”
