Les biens à vendre ne s’accumulent plus sur le marché immobilier, le signe d’une reprise? (infographies)

L’évolution du stock des biens immobiliers disponibles à la vente est un indice intéressant pour évaluer le dynamisme du marché immobilier. Le site Immoweb a examiné les tendances nationales couvrant la période allant de début 2020 à avril 2024. Quelles conclusions peut-on en tirer? Et que dire des quelques derniers mois?

Moins de maisons ou d’appartements à vendre, une bonne nouvelle pour le marché immobilier? Cela limite certes les choix des candidats acheteurs, mais de manière générale, « lorsque le stock des biens disponibles diminue, cela indique que les biens mis en vente trouvent preneurs, ce qui peut être interprété comme un signe positif du marché », explique d’emblée Piet Derriks, directeur général d’Immoweb, dans un récent communiqué.

Après le Covid, des stocks au plus bas

L’exemple le plus parlant d’un marché immobilier en bonne santé est le boom post-Covid, entre janvier 2020 et janvier 2022. Durant cette période, les taux d’intérêt ont atteint un niveau historiquement bas, de quoi encourager les transactions et favoriser l’accès à la propriété. On a alors assisté à une hausse de la demande, ainsi qu’une baisse du stock de biens disponibles (-5%).

Outre les conditions financières propices à l’achat, c’est surtout la reprise du marché après la pandémie qui explique ce dynamisme. Le premier confinement avait en effet provoqué une chute temporaire des nouvelles annonces de biens mis en vente.

Hausse des taux d’intérêt, fin d’un marché en ébullition

Début 2022, la Russie envahit l’Ukraine et déclare ainsi les hostilités. Un conflit qui a brisé les relations internationales avec la Russie, provoqué des soucis d’approvisionnement et aggravé les tensions sur le marché énergétique. De quoi faire flamber les prix, aggravant les pressions inflationnistes. La Banque Centrale Européenne (BCE) n’a alors plus le choix: elle doit augmenter les taux directeurs pour lutter contre l’inflation. Une hausse qui n’est pas sans conséquence pour les taux d’emprunt immobiliers. Ceux-ci sont passés de 1,44% début 2022 à un pic de 3,8% en décembre 2023. Ces taux d’intérêt plus élevés ont réduit la capacité d’emprunt des Belges et a fortiori, leur pouvoir d’achat immobilier. Résultat: de nombreuses maisons et appartements disponibles sur le marché n’ont pas trouvé preneur, entraînant une accumulation de l’offre. Les stocks de biens mis en vente sont alors au plus haut (+41,5% entre janvier 2022 et fin 2023).

Et aujourd’hui?

Si les stocks sont toujours bien remplis, on observe néanmoins une baisse des biens disponibles à la vente de -9,7% depuis le début de l’année. Mais comment l’expliquer? Premièrement, « le début d’année est traditionnellement une période dynamique », expliquent les experts d’Immoweb. Le stock diminue généralement entre janvier et mai, et 2024 ne fait pas exception. Seule l’année 2023 a vu le stock légèrement augmenter durant cette période.

Ensuite, un ralentissement de l’inflation début d’année a entraîné une baisse des taux d’intérêt. Les taux sont ainsi passés de 3,8% début décembre 2023 à 3,4% fin avril 2024. Une tendance qui pourrait se poursuivre au cours de l’année, selon les récentes annonces de la BCE. « Les mois à venir seront donc déterminants pour confirmer cette tendance et définir l’orientation future du marché », mais les signes sont encourageants, affirment les experts.

De manière générale, la Flandre et la Wallonie enregistrent les plus fortes diminutions des biens disponibles à la vente depuis janvier 2024, avec respectivement -10 % et -8,4 %. À Bruxelles, où les maisons et appartements sont plus onéreux, la baisse est moins marquée (-7,1%). Il faut dire, la Région accumule du stock depuis plus longtemps. Après la pandémie de Covid, les candidats acheteurs se sont en effet précipités sur des biens avec de grands espaces verts. Ils étaient donc moins enclins à investir dans la capitale urbaine.