Les actions immobilières pèsent moins lourd sur l’estomac

Les taux d’intérêt sont tellement bas que l’immobilier – quoique coûteux – figure parmi les investissements les plus prisés. L’immobilier coté en Bourse permet d’éviter pas mal de tracasseries d’ordre pratique. Il permet en outre de mieux répartir les risques et de quitter assez facilement le navire quand il menace de sombrer.

” Rendement jusqu’à 6 % “, martèle le spot radio. Pas étonnant que l’immobilier remporte autant de succès. L’intérêt étant quasi nul, le moindre pour cent de rendement supplémentaire titille l’imagination. Et ce ne sont pas les capitaux en quête de rendement qui manquent. Les carnets d’épargne réglementés représentent à eux seuls quelque 250 milliards d’euros. Le rendement minimum légal de 0,11 % ne suffit plus à compenser l’inflation de 2,7 % et le pouvoir d’achat de notre cash collectif est en chute libre.

L’immobilier, en revanche, constitue un solide rempart contre l’inflation car les loyers sont chaque année majorés proportionnellement à l’augmentation du niveau de vie. Et avec un peu de chance, le rendement pourrait être encore meilleur, affirment les publicitaires. Chaque portefeuille devrait comporter une part d’immobilier, ne fût-ce qu’avec son propre logement compris. ” Dans un patrimoine équilibré, l’immobilier peut représenter 20 à 30 % du portefeuille “, précise Frank Vranken, chief strategist de la banque privée Puilaetco Dewaay.

Brique

Méfiants envers la Bourse et lestés d’une brique légendaire dans le ventre, les Belges sont nombreux à se tourner vers l’immobilier. ” Ils ont le sentiment que rien ne peut arriver sur le marché immobilier, pointe Bart Van Craeynest, économiste en chef du gestionnaire de patrimoine Econopolis. De nombreux exemples à l’étranger prouvent pourtant le contraire. ” Cette fausse impression de sécurité s’explique par le prix des maisons, en hausse depuis plusieurs décennies. Et même si le prix baisse, il reste les briques. ” Effectivement mais leur valeur peut diminuer pendant de longues années “, nuance Bart Van Craeynest.

L’offre actuelle est particulièrement abondante et diversifiée. L’investissement immobilier n’est plus un rêve inaccessible, même pour les moins nantis. Outre l’option qui consiste à acquérir une deuxième maison ou un appartement à la mer, les promoteurs proposent d’investir dans des kots d’étudiants, des résidences-services, des chambres d’hôtel, voire des box de garage.

Notice d’emploi

A l’instar des médicaments, l’immobilier physique s’accompagne d’une longue notice d’emploi. ” Dans l’immobilier, la situation est prépondérante et pas toujours facile à évaluer “, précise Frank Vranken. Gregory Swolfs, qui gère un fonds d’actions immobilières majoritairement belges pour Capfi Delen Asset Management, pointe aussi quelques ” désagréments “. ” Il faut trouver un bien de qualité, accomplir de nombreuses formalités administratives, passer chez le notaire, trouver un locataire, pourvoir à l’entretien “, énumère-t-il.

Selon Bart Van Craeynest, de nombreux Belges ont tendance à oublier leur propre logement. ” Quand on investit encore plus dans l’immobilier, la charge du portefeuille devient très lourde. ” Persiste malgré tout l’idée selon laquelle on gagne deux fois avec l’immobilier, ” une fois avec les revenus locatifs, une fois avec l’appréciation du bien “.

Mieux vaut ne pas miser sur l’appréciation de la brique, estime Bart Van Craeynest. ” Le prix des maisons n’a fait qu’augmenter ces dernières décennies du fait de la baisse des taux d’intérêt, explique-t-il. La faiblesse des taux soutient le marché. Je n’anticipe pas de krach dans les années à venir mais les taux ne baisseront quasi plus. Autrement dit, le prix de l’immobilier n’augmentera pas de grand-chose. ”

En revanche, les revenus locatifs constituent indubitablement une sécurité. Ceci dit, il faut s’attendre ici aussi à quelques épines. Ainsi par exemple, votre rendement peut être sérieusement amputé par le coût de l’entretien ou une inoccupation prolongée. Bart Van Craeynest de citer un autre risque : ” Le gouvernement devra trouver une solide manne d’argent dans les prochaines années. Vu les débats sur la justice fiscale, il n’est pas impossible que la question de la taxation des revenus locatifs revienne sur le tapis.”

Actions immobilières

Pour toutes ces raisons, bon nombre de gestionnaires de patrimoine privilégient l’immobilier coté en Bourse. La Bourse de Bruxelles recense par exemple 17 sociétés immobilières réglementées (SIR). L’avantage de cette ancienne sicafi est évident. Ce type d’action permet d’acquérir partiellement plusieurs immeubles, voire un portefeuille très diversifié dans plusieurs secteurs. ” Les SIR assurent déjà une certaine diversification. Notre rôle consiste à préparer le cocktail idéal : autant de pour cent de bureau, autant de pour cent d’immobilier résidentiel, soins, retail ou logistique “, explique Gregory Swolfs.

Les SIR sont ” réglementées “. Elles sont légalement obligées de reverser 80 % de leurs bénéfices et leur taux d’endettement ne peut dépasser 65 %. ” Elles offrent une alternative intéressante aux obligations “, estime Frank Vranken. La comparaison avec le papier à taux fixe n’est pas nouvelle. ” Comme pour les obligations, le but de l’investisseur est de s’assurer des revenus stables, indique Gregory Swolfs. Les SIR offrent cette stabilité. ” Autre avantage à ne pas sous-estimer : ” La cotation en Bourse permet d’entrer et de sortir aisément. La certitude de pouvoir renoncer à son investissement à tout moment est particulièrement rassurante.”

Coûteux

De nombreux investisseurs ont découvert les avantages des groupes immobiliers. La valorisation n’en est que plus grande(lire l’encadré ” Renchérissement des SIR plus marqué que la valeur sous-jacente “). ” Le cash et les obligations sûres ne rapportent rien, explique Gregory Swolfs. Rien d’étonnant donc à ce que de nombreux investisseurs se tournent vers les actions immobilières. Ce qui a eu pour effet pervers d’en réduire le rendement. ”

L’investisseur avide de rendement n’est pas le seul à pousser les cours vers le haut. Certains groupes immobiliers ont réalisé une croissance impressionnante ces dernières années. Surtout ceux spécialisés dans l’immobilier logistique comme WDP et Montea, et dans l’immobilier de soins comme Aedificia, qui ont étoffé leur portefeuille, souvent dans les pays voisins comme les Pays-Bas et l’Allemagne qui affichent des rendements locatifs plus élevés. La croissance est un choix logique pour les groupes immobiliers. Le prêt d’argent rapporte près de 2 % contre 5 %, voire plus, pour les rendements locatifs.

Par ailleurs, la valeur de leur portefeuille a crû du fait de la baisse des taux d’intérêt. En effet, si les taux diminuent, la valeur des futurs revenus locatifs et par conséquent la valeur intrinsèque du groupe immobilier augmente de façon inversement proportionnelle, sur papier du moins. ” La baisse des taux a été bénéfique pour la prospérité du marché car les SIR avaient le vent en poupe “, re- connaît Gregory Swolfs.

Risques

Pas besoin d’être expert en investissement pour se rendre compte qu’une hausse des taux d’intérêt peut s’avérer préjudiciable pour les groupes immobiliers. Des taux élevés rendent leur financement plus coûteux, réduisent la valeur comptable du portefeuille et renforcent l’attrait des obligations.

Une éventuelle hausse des taux d’intérêt n’inquiète pas les analystes outre mesure, en tout cas pas si elle résulte d’un redressement économique car elle sous-tend alors une recrudescence des revenus locatifs. ” Mais la valeur intrinsèque régresse, même si l’économie reprend du poil de la bête “, réplique Gregory Swolfs. A ses yeux, la corrélation entre les taux d’intérêt et l’immobilier coté en Bourse est évidente. ” Si l’intérêt est de 0 %, un rendement de 3 % est très intéressant. Mais si l’intérêt est de 2 %, toute la question est de savoir si les investisseurs sont disposés à prendre plus de risques pour un rendement de 4 %. ”

A en croire Frank Vranken, l’investisseur devrait davantage redouter une possible modification du cadre légal ou fiscal. Après la débâcle du groupe spécialisé dans les maisons de repos Senior Assist, une remise en question des règles inhérentes à l’immobilier de soins n’est pas exclue. Ce type d’immobilier bénéficie actuellement d’un faible précompte mobilier de 15 %. Mais rien n’est jamais définitivement acquis en Belgique. Dans un pays où les taxes comme la taxe de spéculation peuvent être supprimées au bout d’un an et où une réforme fiscale s’impose, il est dangereux de considérer un régime avantageux comme acquis.

Le taux de précompte mobilier a été progressivement relevé à 30 % ces dernières années mais les recettes du gouvernement semblent s’épuiser. Ici aussi, l’investisseur ferait bien de se méfier d’un possible changement des règles du jeu fiscal.

Entrer et sortir

L’immobilier coté en Bourse coûte cher. La période de vaches grasses due aux baisses d’intérêt semble toucher à sa fin. Les actions risquent d’être davantage taxées. Est-il bien raisonnable de se lancer dans l’aventure ? ” Tout dépend de votre résistance à la volatilité, répond Gregory Swolfs. L’investisseur qui a acheté début 2008 a dû encaisser une perte de 15 % la première année. Il a été largement récompensé par après mais il a quand même dû se montrer patient pendant plusieurs années. Le timing est donc très important. Mieux vaut donc ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. ”

Les maisons de Bourse belges ne poussent pas particulièrement à l’achat. Aedifica est le seul à figurer parmi les actions favorites recommandées à l’achat par KBC Securities. Qrf et Retail Estates se classent moins bien et méritent la mention ” à compléter “. Ces trois groupes immobiliers constituent les top picks de KBC. Les autres SIR sont jugées ” à conserver “, ce qui signifie qu’une hausse notable des cours l’an prochain est jugée peu probable. Du côté de Degroof Petercam également, Aedifica est conseillée à l’achat, au même titre que Vastned Retail Belgium. Care Property Invest, Warehouses Estates et Ascencio sont classés ” à compléter “.