Le quartier européen, carrefour des ambitions immobilières

Si le quartier européen de demain est dessiné depuis près de 15 ans, il tarde à se concrétiser sur le terrain. D’autant que l’évolution de la politique immobilière de la Commission européenne, les stratégies urbanistiques mouvantes et le télétravail bouleversent les ambitions de transformation de ce pôle monofonctionnel.

C’est le centre névralgique du monde des affaires à Bruxelles. Le premier pôle d’emploi international de la Région. S’y concentrent sur à peine 1 km2 grandes sociétés, lobbyistes, ambassades, cabinets d’avocats, banques et, surtout, institutions européennes. Il s’agit aussi, accessoirement, du plus important quartier belge en matière d’immobilier de bureau. Un quartier monofonctionnel à redessiner depuis bien longtemps. Et dont le covid a encore davantage démontré le peu de résilience, tant il est apparu déserté pendant de nombreux mois par ses usagers. Ce ne sont pas ses quelques habitants qui ont animé les rues. “Nous voulons clairement sortir du côté monofonctionnel qui mène au vide quand une fonction est touchée”, lance Pascal Smet, secrétaire d’Etat bruxellois à l’Urbanisme.

Les ambitions de la Région bruxelloise pour ce quartier sont connues depuis bien longtemps: le transformer pour en faire “un quartier mixte et dense, avec des logements diversifiés, des espaces publics de qualité ainsi qu’un pôle culturel”. Une école secondaire s’est même ajoutée au programme depuis peu. Reste que si les grandes lignes sont définies depuis 2008 via l’approbation d’un schéma directeur (avec cinq lignes de force stratégiques qui sont toujours d’actualité), leur application n’est pas attendue avant de nombreux mois. Si le Plan d’aménagement directeur (PAD) Loi était en voie de finalisation début 2020, le covid a en effet redistribué de nombreuses cartes. Le gouvernement bruxellois a donc souhaité remettre à plat cet outil à l’aune des changements qu’ont entraînés l’accentuation du télétravail et la diminution des surfaces de bureaux. “Le quartier européen est confronté à cette double dynamique avec le défi supplémentaire d’évoluer vers un central business district plus mixte pour renforcer son attractivité et garantir une animation et une convivialité en dehors des heures de bureau”, lance Tom Sanders, directeur du département de la Stratégie territoriale chez Perspective.brussels.

Des réunions mensuelles entre la Commission (propriétaire d’un quart des 3,5 millions de m2 de bureaux du quartier) et la Région bruxelloise (cabinets Vervoort et Smet, commissaire à l’Europe, Perspective et Urban) se tiennent d’ailleurs depuis septembre 2021 pour se concerter au mieux au sujet de l’évolution de la politique immobilière de la Commission européenne. Est notamment abordée la reconversion en logement des bâtiments que va quitter la Commission. C’est d’ailleurs suite à ces réunions que des mesures ont été prises à court terme pour renforcer la vie du quartier. “Pour favoriser la fréquentation des commerces et restaurants, la Commission a décidé de supprimer les cantines de ses bureaux”, ajoute Tom Sanders.

Une nouvelle vision urbaine à déterminer

Ces différents éléments ont donc poussé le gouvernement à demander à Perspective.brussels de repenser le projet de PAD Loi. L’objectif est d’agir sur plusieurs volets (reconvertibilité des bâtiments existants, mixité fonctionnelle et sociale, rôle des espaces publics dans l’atténuation des effets du changement climatique). Différents ateliers seront organisés jusqu’à la fin de l’année pour entendre administrations (communales, régionales et européennes), représentants d’associations, promoteurs, architectes et autres. Des thématiques assez variées y seront abordées. De quoi déboucher sur une note de synthèse qui sera présentée au public début 2022. Cette nouvelle vision urbaine de même qu’une proposition d’outil planologique (PAD ou autre) seront ensuite soumises au gouvernement pour approbation. Perspective.brussels pourrait alors être mandaté pour élaborer l’outil en question. “L’essentiel est de garantir l’habitabilité du quartier pour les habitants qui y vivent déjà mais aussi pour permettre à de nouveaux habitants de s’y installer, estime Marion Alecian, directrice de l’Arau, l’Atelier de recherche et d’action urbaines. Il faut donc que le quartier européen offre une mixité de fonctions: des logements abordables, des commerces, des équipements collectifs (écoles, crèches…), etc. La première chose à faire est en tout cas de réaménager l’espace public: moins d’espace pour les voitures et plus pour les piétons et les cyclistes. Sur cet aspect-là, la Région a toutes les cartes en main.”

200.000 m2 à liquider pour la Commission

Parmi les grands enjeux de ce quartier, l’évolution de la politique immobilière de la Commission européenne en est un important. On le sait, elle souhaite diminuer son portefeuille immobilier bruxellois de moitié à l’horizon 2030. Soit passer de 50 à 25 bâtiments à Bruxelles en renforçant sa présence dans le quartier européen. Une réduction des surfaces qui se traduirait par une diminution de 25% de son parc immobilier, soit environ 200.000 m2 sur les 780.000 m2 qu’elle occupe. Comment va-t-elle procéder? L’ensemble de son parc immobilier a été analysé avec, comme conclusion, un éparpillement des immeubles et une gestion non optimale du parc. Sans évoquer le fait que plus de 80% est vétuste (grade C) sur le plan énergétique et n’est plus adapté aux nouvelles méthodes de travail. Elle va donc renouveler son parc via des rénovations et des déménagements. De quoi se conformer notamment aux ambitions du Green Deal européen et à la législation bruxelloise PLAGE (Plan local d’action pour la gestion énergétique). Une démarche qui entraînera une rationalisation des espaces, une réduction accentuée encore par les effets du télétravail (deux jours minimum). “L’ambition de la Commission européenne est de rendre chaque mètre carré plus vert et de mieux utiliser chacun d’entre eux, explique Céline Mandart, head of office agency Brussels chez JLL. Il y a le souhait de renforcer leur présence dans le quartier européen tout en maintenant une présence dans le quartier nord.”

D’après nos informations, les immeubles Beaulieu (74.000 m2) à Auderghem et ceux de la rue de Genève à Evere (44.000 m2) seront les premiers à se vider de leurs employés, car trop excentrés. A Auderghem, certains bâtiments seront progressivement mis en vente alors que des baux arrivent à terme pour d’autres (entre 2023 et 2025). Des projets de reconversion en logement existent (Atenor et AG Real Estate). A Evere, les baux ne seront pas renouvelés et le propriétaire, Cofinimmo, envisage des reconversions en résidentiel. Ces deux pôles englobent déjà une bonne partie de la rationalisation des surfaces. Le solde de mètres carrés dont la Commission se séparera sera à trouver dans les immeubles situés en dehors du périmètre européen. Les ventes s’étaleront dans le temps. Aucune liste des immeubles ne circule pour éviter la spéculation même si les agents immobiliers disposent des dates de fin de bail de chaque immeuble de la Commission et possèdent donc un certain aperçu de la situation. “Ces évolutions offrent en tout cas une opportunité unique de repenser son futur post-covid, fait remarquer Adel Yahia, CEO d’Immobel Belgique. Les bâtiments tertiaires du quartier vont adopter une nouvelle logique: moins de mètres carrés mais mieux exploités, plus ouverts et collectifs. Tout le monde constate qu’une majorité d’immeubles de bureaux du quartier européen pourraient devenir obsolètes.”

Mettre la main sur 100.000 m2

Dans l’autre sens, la Commission a lancé en avril dernier un avis d’information à l’attention du marché immobilier. Il concerne les besoins d’espaces de bureaux à l’horizon de 2021-2025. Ils doivent être situés idéalement à 500 m maximum de l’axe de la ligne de métro entre la station Arts-Loi et la station Montgomery et de l’axe de la ligne métro entre la station Botanique et la station Yser. La superficie recherchée pour remplacer des immeubles en fin de cycle de vie ou dont le contrat de bail arrive à échéance est estimée à environ 100.000 m2. La préférence va à des immeubles de plus de 20.000 m2 de grade A, pouvant être entièrement occupés par les services de la Commission et avec une prise en occupation sous forme d’un usufruit d’une durée entre 15 et 20 ans. L’idéal étant de déjà disposer d’un permis d’urbanisme et même d’être achevé. Deux conditions qui sont actuellement difficiles à respecter vu la raréfaction des biens mis sur le marché bruxellois.

D’après nos informations, une trentaine d’immeubles ont été proposés à l’OIB, le bras immobilier de la Commission. Et six rentrent dans les clous: Cours Saint-Michel (60.000 m2, Immobel et Bexi Red), Isala (32.435 m2, Immobel), Tervueren (20.000 m2, Kolmont), Realex (35.894 m2, Atenor), Loom (21.695 m2, Befimmo) et Belmont Court (32.000 m2, Axa).

Construire la ville à cinq minutes

La prise en occupation ne sera pas réalisée en une fois mais étalée dans le temps. Des renouvellements de baux sont possibles si les besoins ne sont pas rencontrés. “La stratégie sera assez flexible”, nous dit-on à l’OIB. Une présence au quartier Nord sera maintenue. Deux immeubles sont dans le viseur: le Networks Nor de Bannimo (13.748 m2) et le Mobius II d’Immobel et Fidentia (34.000 m2).

Ajoutons que la nouvelle vision de la Commission est de dorénavant rassembler ses différentes agences et directions générales dans des immeubles situés à proximité l’un de l’autre, de manière à créer des pôles thématiques (environnement, recherche, agriculture économie, pêche et océan, etc.). Cette manière de travailler doit diminuer les déplacements et favoriser les interactions entre les services. Un concept de ville à cinq minutes que la Commission veut déployer. Une démarche qui se fera aussi dans le cadre des principes du New European Bauhaus. Dans les faits, on sait déjà que les différentes directions générales seront rassemblées dans le quartier européen alors que les agences le seront dans le quartier Nord. Une refonte qui s’accompagnera de multiples changements dans le quartier. “La réintégration du parc du Cinquantenaire dans le district pour en faire un centre de congrès et proposer des activités diverses est essentielle, imagine Serge Fautré, CEO d’AG Real Estate. Il faudrait déplacer une partie des musées qui n’ont plus exactement leur place au sein de cet immense espace public verdurisé. Cet espace magistral permettra de donner une nouvelle dynamique et d’intégrer des fonctions plus en lien avec les besoins des institutions présentes dans l’environnement immédiat. Pour attirer les jeunes, les entreprises doivent s’installer dans des quartiers qui vont plaire aux employés, où l’on retrouve du bureau, de l’habitat, des loisirs, des commerces. Cette mixité économique et sociale avec davantage de résidentiel demandée par la nouvelle génération nous oblige à repenser des quartiers entiers et à leur rendre une perméabilité. Sans oublier de revaloriser la présence et la typologie d’écoles disponibles dans le quartier afin qu’elles correspondent au public qui le compose.”

Philippe Coenraets (CLA-LAW) : “Ce n’est pas demain que des habitants investiront le quartier…”

Les incertitudes urbanistiques qui planent au-dessus du quartier européen de même que le besoin de nouveaux immeubles pourraient conduire les grands propriétaires immobiliers à adopter des stratégies ambivalentes. “A la fois prudentes et audacieuses, relève l’avocat Philippe Coenraets (CLA-LAW), très au fait des coulisses du monde immobilier. Prudentes en ce que les opérations de démolition/reconstruction, pourtant nécessaires à la mise en oeuvre d’un futur PAD, sont très vivement découragées par le gouvernement actuel, soucieux de son bilan carbone. Adieu donc les densifications par le haut et vive la conservation des gabarits existants, moyennant de légères rehausses. Audacieuses en ce que ces mêmes propriétaires ont vite compris que le marché bruxellois de l’immeuble de bureaux a considérablement (mal) vieilli et que la demande en bureaux neufs est devenue forte.” L’audace consiste donc à réinvestir dans le domaine du bureau et à délaisser, du moins dans ce périmètre, la création de logements. “A cet égard, ceci pourrait bien générer un des gros échecs de la politique régionale dans cette partie du territoire bruxellois puisque, en définitive, les projets récents de reconversion de bureaux vides en logements ou la création de logements neufs dans le quartier européen ne sont guère légion, poursuit Philippe Coenraets. L’enthousiasme des développeurs est d’autant moins grand que les projets de reconversion reçoivent fréquemment un accueil mitigé des autorités délivrantes. Voilà des réticences qui contrastent singulièrement avec le message politique enthousiaste couramment véhiculé par le gouvernement bruxellois qui “pousse” à la création de logements dans cette zone. Ce n’est donc sans doute pas demain que le quartier européen ressemblera à ce que l’architecte Christian de Portzamparc avait imaginé et que de nouveaux habitants viendront massivement investir les lieux…”