Le grand fantasme des bureaux vides bruxellois

Sur le million de mètres carrés de bureaux vides à Bruxelles, 80% ne peuvent pas être reconvertis en logements, selon une étude de perspectives.brussels. Une conclusion qui rebat de nombreuses cartes. L’immobilier neuf et abordable devient la piste privilégiée pour solutionner la crise du logement.

L’avenir des immeubles de bureaux à Bruxelles suscite des interrogations en tous genres ces derniers mois. Et elles sont parfois contradictoires. Il y a aujourd’hui plus d’un million de mètres de carrés inoccupés. Un stock relativement stable cette dernière décennie mais qui pourrait quelque peu augmenter suite au recours généralisé au télétravail. Et dans le même temps, la demande d’entreprises ou d’institutions publiques pour des bureaux repensés et durables ne désemplit pas. Avec toutefois un problème: demande et offre ne se rencontrent pas, pour des questions de localisation (la proximité des gares est privilégiée) ou de bureaux jugés obsolètes et inadaptés. Les promoteurs immobiliers devront donc toujours mettre la main sur des nouveaux immeubles à développer. Alors que dans le même temps, le stock de bureaux inadéquats ne fera que s’agrandir.

Très peu d’immeubles entièrement vides

Que faire alors de ce stock de bureaux vacants et obsolètes? Perspectives.brussels s’est penché sur le sujet et a analysé le potentiel de reconversion du million de mètres carrés de bureaux actuellement inoccupés à Bruxelles. Il en ressort que les discours habituels avancés par certains politiques, citoyens ou associations pour s’opposer aux projets neufs ou à l’urbanisation de certaines friches ne tiennent pas la route: reconvertir au préalable le stock de bureaux vides en habitations pour résoudre la crise du logement et faire face à la hausse démographique attendue ne permettra pas de résoudre l’équation. Loin de là. Le potentiel de reconversion est même largement insuffisant.

Après une analyse minutieuse, perspectives.brussels relève que seuls 35 immeubles sur 314 sont totalement vides et peuvent faire l’objet d’une reconversion. Soit un total de 197.531 m2. Sauf que, et c’est là que cela se complique encore plus, la majorité de ces immeubles font déjà l’objet d’un projet de réhabilitation. Et dans de nombreux cas, la fonction de bureau est maintenue. Seule une poignée d’immeubles reste donc en dehors des radars des promoteurs. Ce qui n’est d’ailleurs jamais bon signe… “Cette analyse démontre surtout que ce million de mètres carrés de bureaux vides ne signifie pas que ces espaces sont mobilisables immédiatement, relève Antoine de Borman, directeur de perspectives.brussels. Tout immeuble vide n’est pas d’office susceptible d’être converti et, le cas échéant, pas forcément dans l’immédiat. Résoudre la crise du logement passe donc inévitablement par la création de logements neufs. Et ce dans le cadre de projets réfléchis, mixtes et bien intégrés à leur environnement.”

La complexité des reconversions

Pour arriver à ce montant de 200.000 m2, les auteurs de l’étude ont soustrait toute une série d’immeubles qui ne peuvent faire l’objet d’une reconversion. A savoir les bureaux qui sont situés dans des maisons et appartements (82.442 m2) et dont le régime de copropriété complique l’idée d’une reconversion, les immeubles âgés de moins de cinq ans et dont une reconversion est jugée prématurée (259.406 m2) ou encore ceux situés dans des zones industrielles ou de typologie industrielle (67.684 m2). Enfin, sur les 592.564 m2 restants, il faut encore enlever les immeubles qui ne sont pas entièrement vides. Et suite à ça, on passe alors directement sous la barre des 200.000 m2. “Réaliser une reconversion si seulement six étages sur douze sont vacants, cela prend beaucoup de temps ou c’est même impossible, fait remarquer Antoine de Borman. Et beaucoup d’immeubles de bureaux sont dans cette situation à Bruxelles.”

Notons que dans le stock d’immeubles qui pourraient être reconvertis, on retrouve principalement des superficies comprises entre 10.000 et 15.000 m2 et des immeubles de 20.000 m2. La vacance se manifeste principalement dans l’est du Pentagone, dans le quartier nord et aux abords de la gare du Midi.

Reste que vu la croissance annuelle attendue de 2.500 ménages dans les 10 prochaines années, ce stock reconvertible ne représente même pas un dixième de l’effort à fournir pour répondre aux besoins en logements (250.000 m2 annuels). D’autres pistes devront donc être explorées, dont celle menant à la production de logements neufs. Et ce d’autant plus que la conversion est estimée par perspectives.brussels comme bien plus onéreuse pour les acteurs immobiliers et rarement compatible avec une bonne qualité de vie pour les occupants. La reconversion d’immeubles construits ces 20 ou 30 dernières années n’ayant jamais été anticipée lors de leur conception. “Vu la préférence donnée ces dernières années aux plateaux de bureaux très étendus, de nombreuses constructions sont souvent très profondes: 20 mètres et davantage. Ce qui entraîne l’aménagement d’appartements étroits, sombres ou mono-orientés. Ce qui est loin d’être idéal.” De leur côté, des acteurs publics comme citydev.brussels ne veulent pas en entendre parler vu le coût et la complexité de telles opérations. Alors que dans certains quartiers comme le quartier européen, la forte demande en bureaux fait que les reconversions ne seront pas privilégiées par les acteurs privés. Seule une intervention publique forte pourrait faire changer la donne. “Dans le quartier européen, les propriétaires ont vite compris que le marché bruxellois de l’immeuble de bureaux a considérablement mal vieilli et que la demande en bureaux neufs est devenue forte, expliquait il y a peu Philippe Coenraets, juriste spécialisé en droit de l’urbanisme. L’audace consiste donc à réinvestir dans le domaine du bureau et à délaisser, du moins dans ce périmètre, la création de logements. Ce qui fait que les projets récents de reconversion de bureaux vides en logements ou la création de logements neufs dans le quartier européen ne sont guère légion. L’enthousiasme des développeurs est d’autant moins grand que les projets de reconversion reçoivent fréquemment un accueil mitigé des autorités délivrantes, peu réceptives aux contraintes inhérentes à ce type d’opérations qui conservent un bâti a priori non conçu pour du logement. Voilà des réticences qui contrastent singulièrement avec le message politique enthousiaste couramment véhiculé par le gouvernement bruxellois qui ‘pousse’ à la création de logements dans cette zone.”

Quel avenir pour ce solde de 800.000 m2?

On l’a vu, on peut déjà enlever de ce total les immeubles récents et les immeubles dont la typologie est inadaptée. Il faut donc davantage se concentrer sur les 394.450 m2, une vacance disséminée ici et là dans les étages des immeubles. “L’important est de se demander quelle est la partie structurelle et quelle est la partie conjoncturelle de la vacance, précise Pierre-Paul Verelst, head of research chez le conseiller en immobilier d’entreprise JLL. Des étages de bâtiments sont inoccupés depuis longtemps et n’intéressent plus personne. Ils sont totalement hors marché. Des promoteurs peuvent éventuellement acheter les immeubles bien situés en signifiant aux locataires qu’ils ne pourront pas prolonger leur bail. Une opération de rénovation ou de reconversion en résidentiel peut alors à ce moment être actée. Mais cela demande de la patience et coûte de l’argent. Les immeubles vendus récemment par Cofinimmo (boulevard de la Woluwe et boulevard du Souverain) rentrent dans cette catégorie-là. Mais ce n’est pas la majorité.”

D’une manière générale, le stock vacant actuel semble donc peu compatible avec une reconversion, d’autant qu’y favoriser des rénovations au lieu des démolitions/reconstructions semble inadapté. Repartir d’une page blanche pour les nouveaux immeubles en intégrant des notions obligatoires de convertibilité de même que de construction circulaire paraît donc plus approprié. “Cela semble en effet être une piste intéressante, lance Antoine de Borman. Le coût carbone d’un bâtiment est essentiel à prendre en compte. Mais, dans certains cas, si les immeubles n’attirent aucun promoteur ou locataire, il vaudrait peut-être mieux repartir sur de bonnes bases.”