Le bon moment pour les actions immobilières?

Alors que les Bourses atteignent de nouveaux records et que les prix des logements ont connu une nette accélération l’année dernière, les sociétés immobilières cotées restent à la traîne. Une opportunité à saisir?

L’indice Stoxx 600 Real Estate, qui rassemble les principales actions immobilières européennes, plafonne actuellement à 54. En baisse de 16% par rapport à son niveau de mi-février 2020, avant que la pandémie ne fasse plonger les Bourses.

Cette baisse peut apparaître surprenante dans le contexte boursier et immobilier actuel, les prix des logements ayant, par exemple, bondi de près de 6% en Belgique en 2020. Mais il est important de rappeler que les REIT (real estate investment trust, société d’investissement en immobilier) sont des sociétés réglementées qui sont obligées de distribuer l’essentiel de leurs bénéfices pour bénéficier de leur statut (offrant des avantages fiscaux).

En Belgique, une société immobilière réglementée (SIR) doit ainsi reverser au moins 80% de ses bénéfices nets à ses actionnaires chaque année. Les REIT n’ont donc pas l’opportunité de conserver des bénéfices en réserve faisant grimper leur valeur comptable et, sur la durée, leur cours de Bourse. On notera d’ailleurs que l’indice Stoxx 600 Real Estate dégringole depuis 2007.

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Des segments à la traîne

Par ailleurs, tous les segments immobiliers ne se sont pas comportés comme les logements ces dernières années. Les prix de l’immobilier commercial sont ainsi sous pression en raison du développement de l’e-commerce, une tendance qui s’est accélérée avec la pandémie. De plus, certains locataires ayant dû fermer boutique pendant les confinements n’ont pas versé leur loyer.

Résultat, Unibail-Rodamco- Westfield, géant français des centres commerciaux, a dû déprécier son portefeuille immobilier de 14% l’année dernière. Le segment des bureaux est aussi plutôt à la traîne depuis la crise des subprimes. Selon les données de BNP Paribas Real Estate, le taux d’inoccupation est resté supérieur à 10% jusqu’en 2013. Ce taux avait sensiblement baissé entre 2016 et 2019, mais la pandémie a plombé les perspectives avec la menace du télétravail.

Or, ce sont deux segments importants parmi les sociétés immobilières cotées.

Les taux

Enfin, ne perdons pas de vue l’influence des taux d’intérêt. Le redressement du Stoxx 600 REIT s’est brusquement interrompu mi-novembre quand les rendements des obligations souveraines ont commencé à remonter. Aux Etats-Unis, le rendement du bon du Trésor américain à 10 ans, la référence mondiale, a rebondi de 0,82% à un pic de 1,75%. Ces dernières semaines, il a légèrement reculé à 1,55%, coïncidant avec le début de remontée du Stoxx 600 Real Estate.

Rappelons que cette dépendance des actions immobilières aux taux d’intérêt a deux origines. Premièrement, les sociétés immobilières financent à crédit une importante partie de leurs investissements. Quand les taux remontent, le coût de leurs prêts augmente.

Deuxièmement, les actions immobilières sont en quelque sorte des alternatives aux obligations. Quand les taux remontent, les actions immobilières deviennent mécaniquement moins intéressantes.

L’inflation

Toutefois, les sociétés immobilières bénéficient d’une protection en cas d’emballement de l’inflation et des taux à travers l’indexation des loyers. Le principal risque pour les sociétés immobilières est une envolée des taux réels (taux nominaux diminués de l’inflation). Ces derniers demeurent largement négatifs et la remontée a été contenue jusqu’à présent.

Aux Etats-Unis, le taux réel à 10 ans était de -0,76% mi-avril, assez proche du plus bas historique d’août 2020 (-1,01%) et très éloigné de la médiane historique de +0,93%. De plus, la Réserve fédérale américaine (Fed) veut maintenir les taux réels négatifs/bas en laissant grimper l’inflation sans relever ses taux directeurs, comme l’a récemment confirmé Patrick Harker, de la Fed de Philadelphie. “Nous prévoyons une hausse de l’inflation à 2%, et notre objectif est de la faire passer au-dessus de 2% cette année”, a-t-il déclaré.

Dans la zone euro, les taux réels ont même eu tendance à s’enfoncer davantage, le rebond de l’inflation sous-jacente (de 0,2% en décembre à 0,9% en mars) ayant été plus marqué que la remontée des taux de référence.

REIT européennes

Frank Vranken, chief investment officer chez Puilaetco, se montre ainsi confiant envers les sociétés immobilières européennes. “L’écart de performance entre les REIT américaines et les REIT européennes s’est considérablement accru. Mais il y aura très probablement un certain rattrapage car les investisseurs immobiliers mondiaux commencent à se tourner vers les sociétés européennes. Contrairement aux rendements obligataires américains, les taux européens n’ont pas bondi. Les coûts de financement resteront très probablement inférieurs sur le Vieux Continent par rapport aux Etats-Unis.”

Par ailleurs, les actions immobilières européennes offrent un rendement de dividende de 3,2% sur la base des 12 derniers mois, malgré le fait que certaines sociétés comme Unibail-Rodamco-Westfield aient dû faire l’impasse sur leur coupon en raison des pertes subies en 2020. Le surrendement par rapport à une obligation souveraine à 10 ans, rapportant de l’ordre de 0% dans la zone euro, demeure ainsi conséquent.

En investissant en Belgique, vous éviterez le cauchemar des investis- seurs en actions immobilières: le double précompte. En effet, lorsque vous percevez des dividendes d’une action d’un pays étranger, le précompte mobilier belge de 30% s’ajoute à la retenue à la source locale. A noter qu’à la suite d’une décision de la Cour de cassation, les dividendes français sont désormais moins taxés au total (27,75%), mais cette situation est temporaire jusqu’à l’entrée en vigueur de la nouvelle convention préventive de double imposition franco-belge en 2022 ou 2023.

Immobilier logistique

Il y a peu, les analystes de KBC Securities soulignaient que les SIR belges étaient globalement assez peu sensibles à l’évolution des taux d’intérêt, estimant qu’une hausse d’un point de pourcentage (soit de 0% à 1%) du rendement souverain belge à 10 ans ne réduirait les prévisions de bénéfices 2021 que de 1,6%. Leasinvest et Xior sont les plus exposées selon les analystes, avec une sensibilité supérieure à 5%.

De plus, Euronext Bruxelles offre un choix assez important de sociétés immobilières avec des profils variés. Parmi les SIR préférées des analystes, on retrouve ainsi les SIR logistiques, un segment plébiscité notamment parce qu’il profite du développement de l’e-commerce. WDP (six analystes à l’achat sur huit), membre du Bel 20, est une référence européenne du segment. Privilégiant les entrepôts bien situés et performants sur le plan énergétique, WDP connaît un très faible vide locatif. Son expertise lui permet de se développer géographiquement, ciblant l’Allemagne et la France après le Benelux. En Bourse, le titre a doublé ces deux dernières années. Cela a ramené son rendement de dividende net à 1,9%, un niveau plutôt bas, mais WDP veut continuer à se développer en augmentant son dividende de 6% par an.

Intervest Offices & Warehouses (deux analystes à l’achat sur trois) est, comme son nom l’indique, actif dans les bureaux et les entrepôts. Ces dernières années, la société a beaucoup investi dans l’immobilier logistique, lequel représentait 63% de son portefeuille fin 2020. Intervest a aussi entrepris de repositionner son portefeuille de bureaux. Pour l’investisseur, cette stratégie opportune se double surtout d’un rendement de dividende très attractif de 4,8% net.

SIR belges

Xior (trois analystes à l’achat sur six) reste aussi apprécié des analystes en raison de son positionnement original dans les logements pour étudiants en Belgique, aux Pays-Bas et dans la péninsule ibérique. Au cours actuel, le rendement de dividende de 2% net est assez limité pour une société dont le potentiel de développement interne est freiné par un taux d’endettement relativement élevé de 54% fin 2020.

Active dans le segment de niche du logement social, Inclusio (un analyste, à conserver) ne fait pas vraiment recette depuis son introduction en Bourse alors que la société ne peut pas encore verser de dividende. Ayant très peu de dettes, elle peut toutefois se développer rapidement. Elle prévoit ainsi d’être bénéficiaire en 2021 et de verser un premier coupon de 0,44 euro, soit un rendement net de 1,5%, au printemps 2022 pour l’exercice 2021.

Les SIR commerciales offrent des rendements de dividende les plus élevés à l’image de Wereldhave Belgium (5,8% net), Retail Estates (5,1%), Ascencio (5,5%) ou Vastned Retail (5,3%). Si les perspectives de développement sont forcément limitées par l’e-commerce, le dividende élevé peut être intéressant si vous êtes à la recherche d’un rendement récurrent. Ascencio a, par exemple, relativement peu souffert d’impayés et a même relevé son dividende en 2020, ses principaux locataires étant des enseignes de supermarchés.

Précompte réduit, une opportunité?

Les actionnaires de deux SIR, à savoir Aedifica et Care Property Invest, profitent d’un précompte réduit de 15% au lieu de 30% sur leurs dividendes, car le portefeuille de ces sociétés est constitué à plus de 60% d’immobilier de santé, essentiellement des maisons de repos.

Dans un contexte de vieillissement de la population, ces deux valeurs sont plébiscitées par les analystes, mais ont été quelque peu délaissées ces derniers temps face aux craintes que la pandémie faisait peser sur les maisons de repos. Maintenant que la situation sanitaire se stabilise, les analystes reviennent à l’achat, les dividendes étant à nouveau plus attractifs. Care Property Invest (quatre analystes sur quatre à l’achat) et Aedifica (neuf analystes sur dix à l’achat) offrent ainsi un rendement net de 2,6%.

Cofinimmo pourrait potentiellement fait encore mieux. La société historiquement active dans les bureaux investit depuis longtemps dans l’immobilier de santé au point qu’elle s’approche du seuil de 60%. Avec ses projets de développement, il semble probable que le prochain dividende ou le suivant puisse bénéficier du précompte réduit. La différence est tangible puisque son rendement de dividende actuel est de 3,1%. Avec un précompte réduit, il passerait à 3,8%, un rendement attractif pour une société qui compte continuer à relever son dividende.