L’astuce du “split” terrain/construction ou comment éviter les 21% de TVA

On le sait, le logement ancien est fiscalement plus avantageux que le neuf. D’un côté, il faut payer des droits d’enregistrement. De l’autre, un taux de TVA de 21%. Une différence que de plus en plus de promoteurs tentent de contourner par le biais d’un montage fiscal.

La différence de traitement entre le neuf et l’ancien fait souvent grimper aux rideaux les promoteurs. Ceux-ci cherchent donc des alternatives fiscales pour qu’un acquéreur ne doive plus payer 21 % de TVA lors de l’achat d’un appartement neuf.

Comment ? En recourant par exemple à des opérations de split terrain/construction lors du lancement d’un projet immobilier. Ou même de démembrement de la propriété du terrain. Des techniques qui visent à faire passer une partie du prix de vente de l’appartement neuf dans le régime des droits d’enregistrement et permettent, au final, de réaliser des économies substantielles. ” De plus en plus de promoteurs recourent à ce montage, qui est parfaitement légal, explique Gabrielle Amandt, cofondatrice de l’agence immobilière We Invest. Près de 70 % des projets fonctionnent avec un split terrain/construction.Le split terrain/construction avec démembrement du terrain est moins régulier car il exige un avis de l’administration fiscale. ” Ajoutons que ces opérations, qui font rarement l’objet d’une grande publicité, doivent surtout être réfléchies en amont par le promoteur, de manière à pouvoir vendre le bien en plusieurs morceaux via deux sociétés différentes : l’une pour le terrain, l’autre pour l’immeuble.

Des milliers d’euros d’économies

La séparation terrain/construction est donc le cas le plus fréquent. Dans ce montage, le prix total est divisé en deux : l’un concerne le terrain, l’autre l’immeuble. Le premier sera soumis aux droits d’enregistrement (10 à 12,5 %, selon la Région), le second à la TVA (21%). Résultat : plus la partie consacrée au terrain est importante, plus la taxation sera avantageuse – une réalité que ne prévaut que lorsque le promoteur n’est pas propriétaire du terrain. Pour l’acheteur, au final, l’astuce ne change rien puisqu’il sera pleinement propriétaire du terrain et de son appartement. Mais son taux de taxation aura diminué, en moyenne, à 18 %.

Un exemple ? Prenons le projet Atlantis d’Eaglestone qui bénéficie d’un split terrain/construction : 20 % pour le terrain (12,5%) et 80 % pour la construction (21%), soit une taxation totale à 19 %. Même situation pour le projet des Promenades d’Uccle (Besix Red et Matexi), où la répartition est de 34 % pour le terrain (12,5%) et 66 % pour la construction (21%). Soit une taxation totale à 18,11%.

Descendre à 18 %

Pour ceux qui aiment l’aventure, il y a moyen d’aller un cran plus loin, en passant par le démembrement de la propriété du terrain. L’idée est de séparer le droit de la propriété et de le répartir sur deux patrimoines distincts : le tréfonds (le sol) et l’emphytéose (le droit de jouir de ce sol). ” Cette emphytéose a la particularité d’être très faiblement taxée, lance Gabrielle Amandt. Ce qui va considérablement diminuer l’imposition liée à l’achat. ”

En résumé, l’acheteur payera toujours 21 % de TVA pour la partie construction de son appartement, mais ne devra régler des droits d’enregistrement (de 7 à 12 %) que sur la valeur du tréfonds et 2 % sur la valeur de l’emphytéose. ” Ce montage peut faire peur à certains mais il permet de faire descendre le taux de taxation à 17 ou 18 % et donc d’économiser des milliers d’euros. ” Un dernier exemple ? Allons à Uccle avec le projet Senato du promoteur Socatra. Le montage se répartit comme suit : 34 % pour le terrain (12,5 %), 3 % en emphytéose (2 %) et 60 % pour la construction (21 %). Soir une taxation totale de 18 %…