L’assurance habitation, pas obligatoire mais indispensable
Parfois encore appelée assurance incendie, l’assurance habitation est beaucoup plus large dans ses couvertures. Encore faut-il bien comprendre la terminologie et choisir les bonnes options. Une démarche essentielle quand on devient locataire.
Obligatoire en Wallonie depuis le 1er septembre 2018 et en Flandre depuis le 1er janvier 2019, l’assurance habitation ne l’est pas à Bruxelles dans le chef d’un locataire. Le propriétaire du bien peut toutefois l’imposer dans le bail. Il va de soi que cette assurance est vivement recommandée. Obligé de rendre le bien dans son état d’origine, le locataire pourrait être confronté à un débours dramatique en cas d’incendie déclenché par sa faute, par exemple. Il est à noter que l’assurance du locataire est grosso modo un quart moins chère que celle du propriétaire, cette dernière couvrant la valeur à neuf du bien et non son état du moment.
Cette assurance incontournable dans le chef du locataire est en réalité la RC locative (RC pour responsabilité civile) qui concerne le bâtiment, précise Sophie Danneels, product manager Habitation chez Axa. Elle couvre la responsabilité du locataire à l’égard du propriétaire, rappelle de son côté Denis Querton, responsable du service sinistre chez le courtier Soyer & Mamet, qui précise: “Si un incendie provient du locataire, il est légalement présumé responsable. C’est à lui d’apporter la preuve du contraire “.
Mais si une cuisine équipée d’origine est couverte par un tel contrat, il n’en va pas de même des meubles appartenant au locataire, insistent les deux professionnels Pour cela, il faut y ajouter une “assurance contenu”, le duo ainsi formé constituant ce qu’on appelle communément l’assurance habitation. On ne doute pas que l’assureur ou le courtier soulignera le distinguo à l’égard d’un locataire néophyte…
Il va de soi qu’un dégât au mobilier du locataire causé par un problème relevant du bâtiment, un toit qui perce par exemple, sera, lui, couvert par l’assurance du propriétaire. Il faut encore savoir que l’assurance RC familiale ne couvre pas les dommages dus à un incendie ou à un dégât des eaux, soit précisément ceux qui relèvent de la RC locative.
Le vol, c’est autre chose!
Même complétée par la couverture du contenu, l’assurance habitation ne couvre pas le vol: c’est toujours une option complémentaire. Il est important de ne pas le perdre de vue pour deux raisons. D’une part, la prime supplémentaire n’a rien de marginal: elle peut faire grimper le total de plusieurs dizaines de pour cent. Normal: “c’est le risque le plus élevé pour les compagnies, surtout ces dernières années”, explique Denis Querton. Qui précise: “Le vol du contenu est couvert pour autant qu’il y ait eu effraction… si la personne est absente. Par contre, en cas de présence, il est couvert même sans effraction, ce que peu de gens savent”. Attention: l’assureur peut exclure les absences prolongées (plusieurs mois) qui ne lui ont pas été signalées.
Seconde raison d’être attentif: la couverture n’est pas illimitée, la prime évoluant en fonction du plafond choisi. Chez Axa, on propose ainsi le vol et le vol+ mais pas un système évoluant par tranches. Par contre, on peut aussi estimer la valeur du contenu et établir la prime en parallèle avec le montant obtenu. Attention aux objets de valeur: certains contrats prévoient un montant maximum par objet, de l’ordre de 2.500 euros par exemple.
Le prix et l’étendue de la couverture contre le vol offrent une diversité franchement déconcertante: pour un même prix de 88 euros par an, on est couvert pour 25.000 euros dans une compagnie et pour le double dans l’autre. Plus fort: un des leaders de marché offre trois fois plus pour une cinquantaine d’euros. Or, observe Diane Hendrickx, project officer en services financiers chez Test-Achats, ces écarts ne sont pas nécessairement justifiés par de profondes différences dans les conditions: il existe vraiment de gros écarts de prix.
Autre astuce à examiner: la franchise, soit la somme non remboursée par l’assureur, qui approche aujourd’hui les 300 euros. Plusieurs compagnies appliquent toutefois la “franchise anglaise” qui consiste à supprimer cette franchise si les dégâts dépassent un certain montant, de l’ordre de 1.200 euros par exemple.
Un peu moins… ou un peu plus
Dans quelle mesure l’assureur tient-il compte de l’obsolescence d’un objet? Un ordinateur payé 1.000 euros sera-t-il dédommagé à ce niveau, ou beaucoup moins en fonction de son ancienneté? “On tient compte de la vétusté à partir d’un certain pourcentage, explique Sophie Danneels: en-deçà de 20% par exemple, elle ne sera généralement pas retenue”. Pas de souci a priori pour un laptop acheté l’an dernier. S’il a déjà plusieurs années, par contre…
La plupart des assureurs élargissent plus ou moins sensiblement le vol au-delà de la résidence principale de l’assuré, notamment au logement occupé durant les vacances, ou encore au matériel placé dans le casier du club de sport. Mais aussi au vol avec violence ou menace, dans la rue et partout en voyage, comme l’arrachage d’un sac. A noter que les dégâts causés par des voleurs, une serrure forcée par exemple, sont couverts par l’assurance habitation du propriétaire. Certains assureurs, AG notamment, acceptent toutefois d’indemniser des dégâts mineurs de ce genre via le contrat “vol”, pour éviter des complications administratives.
Autre aspect des choses: on obtient fort logiquement une diminution de la prime à payer en prenant des mesures telles que l’installation d’une porte blindée ou d’une alarme, a fortiori reliée à une centrale. Jusqu’à 50% chez Axa, signale la compagnie, qui a un accord avec une société faisant énormément de publicité en télévision…
Seul ou en couple?
Qu’en est-il quand un(e) locataire décide de vivre avec son âme soeur? Le couple est-il pleinement couvert par la police précédemment souscrite par la personne seule? La plupart des contrats couvrent automatiquement l’assuré “et les personnes habitant sous le même toit”, souligne Gerrit Feyaerts, porte-parole d’AG Insurance.
“La couverture s’entend pour vous et votre foyer, confirme Sophie Danneels, soit tant le cohabitant que les enfants.”
Il faudra par contre adapter le contrat RC familiale qui couvre spécifiquement une personne. Et voir si le mobilier apporté par le partenaire ne fait pas sauter le plafond éventuellement inscrit dans le contrat.
En ce qui concerne le cas particulier de l’accueil d’un réfugié ukrainien, aucune compagnie ne s’est officiellement prononcée, semble-t-il. Mais il n’y a pas de raison que la notion de foyer ne s’applique pas, considèrent les professionnels.
Enfin, quid en cas de déménagement? Dans la plupart des compagnies, l’assurance habitation couvre à la fois l’ancienne et la nouvelle adresses pendant une certaine période pouvant aller jusqu’à trois mois. Axa signale que son contrat assurant le contenu couvre également les dégâts pouvant survenir lors du déménagement lui-même.
Catastrophe naturelle: et la sécheresse?
L’assurance habitation couvre les dégâts dus à une tempête. Suivant quelle définition? Suivant les observations de l’Institut royal météorologique (IRM), précise Diane Hendrickx (Test-Achats), dont la qualification suppose notamment une certaine vitesse du vent. Sera alors indemnisée la chute de tuiles ou d’une cheminée. Pour une fenêtre brisée, pas de souci: “c’est une des seules garanties pour laquelle il n’y a pas d’exigence particulière”.
Même si ceci ne concerne pas le locataire, l’actualité impose d’évoquer un risque spécifique, au coeur d’une fameuse controverse. Il s’agit d’un cas particulier de catastrophe naturelle. Celles-ci sont obligatoirement couvertes par les assureurs depuis 2007: tremblements de terre, affaissement de terrain, inondations, etc. En pratique, la qualification de catastrophe naturelle est sans importance pour la couverture des dégâts par l’assureur ; elle ne joue que pour les personnes mal ou non assurées pouvant se tourner vers une indemnisation publique.
Et qu’en est-il de la sécheresse? Cet autre phénomène est au coeur d’une autre polémique! La loi de 2007 évoque un “mouvement important de masse de terrain”. Les assureurs l’acceptaient en cas d’inondation, mais pas de sécheresse, ce qui n’était pas la volonté du législateur, souligne la project manager. Or, ces dernières années, nombre de bâtiments ont subi d’importants dégâts dus à l’assèchement du sol suite à des sécheresses répétées. Une loi interprétative a été votée en octobre 2021, qui précise que la loi de 2007 évoque toute contraction d’une masse de terrain qui détruit ou endommage des biens, y compris due en tout ou en partie à une période de sécheresse prolongée.
Les assureurs se sont adressés au Conseil d’Etat pour demander une suspension de cette dernière, qui leur a été refusée. Ils ont alors introduit une demande en annulation et celle-ci est toujours pendante devant la Cour constitutionnelle. Dès lors, cette loi est d’application et les assureurs doivent intervenir, conclut Diane Hendrickx.
Abandon de recours: késako?
Certains propriétaires insèrent dans leur bail une clause d’abandon de recours. La dénomination est explicite: en cas de dommage causé par un locataire, elle renonce à se retourner contre lui. Le propriétaire ayant négocié ceci avec son assureur s’acquitte naturellement d’un supplément de prime qui va en principe se retrouver dans le loyer. Dans une telle situation, l’assurance RC locative devient en principe superflue.
Assurer à moitié seulement?
Comme on ne vous volera normalement pas tout le contenu de votre logement, loin de là, pourquoi ne pas assurer seulement à hauteur de 5.000 euros ce qui en vaut 10.000, question d’économiser sur la prime? C’est le conseil parfois donné. Est-il judicieux? Vous n’êtes en effet pas toujours obligé de couvrir la totalité, mais attention: il faut que ce soit l’assureur qui le propose, prévient Diane Hendrickx. Un locataire s’étant volontairement sous-assuré, même en accord avec l’assureur, se verra appliquer une règle proportionnelle. Il risque donc de n’être indemnisé que partiellement, y compris si le dommage est inférieur à sa couverture.
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