Profiter des loyers attractifs du marché privé ou jouer la carte de la sécurité du revenu en confiant la location de ses biens à une AIS ? Un choix cornélien. Qu’en est-il exactement ?
Investir via une AIS plutôt que dans le marché classique ? “Un rendement équivalent, une réduction des risques financiers, en plus de la dimension sociale : pas de doute, l’AIS est une alternative pertinente, depuis début 2025″, constate Vincent Gérin, CEO de l’agence de conseil en immobilier Anixton, et co-directeur académique d’un programme en immobilier durable, à l’ULB.
Traditionnellement, on estime que le loyer d’un bien sur le marché libre surpasse de 25 à 40% celui pratiqué dans les grilles de loyers des AIS. En rendement net, quand on tient compte de tous les avantages fiscaux de l’investissement via les immobilières sociales et la minimisation des risques, cet écart culmine à 1 ou 2%, en faveur du bien sur le marché. “Or plusieurs éléments de contexte économique, depuis le début de l’année, ont réduit à néant cet écart”, poursuit Vincent Gérin.
Les raisons de ce possible “rattrapage”
Le “chasseur immobilier”, comme il se définit, pointe la stabilisation des taux hypothécaires autour de 3%, la forte demande locative persistante, mais surtout la hausse significative du coût des travaux de rénovation énergétique et d’entretien, ce qui influence négativement les rendements nets, pour les biens mis sur le marché privé. Quand on confie la location de son bien à une agence immobilière sociale, on bénéficie en effet d’un taux réduit de TVA pour les travaux. Quant aux frais de remise en ordre du bien, ils sont directement pris en charge par l’organisme.
“Prenez un bien d’une valeur de 225.000 euros, que vous allez pouvoir louer 940 euros par mois sur le marché, soit un rendement réaliste de 5% bruts, évalue Vincent Gérin. De ce montant, il faut retrancher une série de charges (le précompte, les frais de gestion locative, l’entretien, des provisions pour les rénovations du bâtiment), mais aussi des risques comme la vacance locative. De ces charges et ces risques découlent un rendement réel annuel de 3,10%. En le confiant à une AIS, le rendement sur ce même bien peut atteindre 3,28% net, pour un loyer de 660 euros par mois. Et cet écart en faveur des AIS pourrait encore croître à Bruxelles, compte tenu de la récente décision du Parlement bruxellois sur les loyers dits abusifs du privé.”
Le boom des niveaux de loyers en 2024
D’autres experts en investissement immobilier que nous avons contactés ne partagent toutefois pas la totalité de ce constat. “Les hausses de loyers sont un peu moins intenses ces trois derniers mois, mais avant cela, on a assisté à un véritable boom des prix pendant neuf mois sur le marché, ce qui a creusé le fossé avec les grilles pratiquées par les AIS”, tempère Adrian Devos, cofondateur de Buyerside, société spécialisée dans le conseil d’achat.
Et puis il y a la nuance sur les travaux couverts par les immobilières sociales. Un élément pointé par trois de nos interlocuteurs : “Quand un locataire d’une AIS abîme les portes d’une cuisine équipée placée il y a 15 ans, vous ne retrouvez pas les portes d’origine, explique Adrian Devos. Quand le locataire de l’AIS – ça m’est arrivé – arrache le parquet d’une pièce et l’utilise pour faire un feu et se chauffer, le bien est difficilement réparable.”
Un choix à adapter au type d’investissement
“Les AIS offrent une bonne solution pour ceux qui veulent amortir leur achat en visant une revente avec plus-value dans 10 ans.” Gaëtan Breuls (Locustone)
“Se diriger vers une AIS ne convient pas à tous les types d’investissement, ajoute Gaëtan Breuls, expert immobilier chez Locustone. Ainsi, je le conseille plus facilement aux personnes qui ont un gros portefeuille de biens à louer, pour le côté pratique et économique de déléguer la gestion locative à ce type d’agence. Quand vous avez un seul appartement à gérer, c’est plus rentable de le gérer soi-même, au prix du marché.”
Tout dépend aussi de l’objectif poursuivi par l’investisseur. “S’il cherche avant tout un complément de revenu par la location de son bien, on va éviter les agences sociales, poursuit Gaëtan Breuls. En revanche, ces AIS offrent une bonne solution pour ceux qui veulent amortir leur achat en visant une revente avec plus-value dans 10 ans.”
Antonio Solimando
