Pour les primo-acquéreurs, l’accès à la propriété s’apparente à une équation complexe, faite d’arbitrages entre prix affichés, capacités budgétaires, coûts de rénovation et charges annexes. Mais en 2025, les paramètres de cette équation ont changé : le marché offre aujourd’hui un nouveau visage, moins oppressant, mais pas forcément plus simple.
Il y a encore deux ans, acheter un premier logement était une mission particulièrement chaotique. Les logements étaient vendus en un rien de temps et les acheteurs devaient agiter des surenchères pour avoir une chance de décrocher le bien convoité. Aujourd’hui, il y a davantage de “confort d’achat”, estime le notaire Bart Van Opstal, porte-parole de Notaire.be.
“Nous constatons qu’il y a à nouveau suffisamment de biens immobiliers à vendre et que les acheteurs disposent de temps pour poser leur décision, explique-t-il. Même en tant que jeune acheteur, vous ne devez plus faire la file pour une visite, pour ensuite devoir prendre une décision forcée dans les 10 minutes. Ce stress a mené à l’époque à des décisions précipitées.”
Les jeunes acheteurs gagnent du terrain
Selon Bart Van Opstal, cela se traduit également dans les chiffres. “Les jeunes gagnent du terrain, affirme-t-il. Au premier semestre 2025, leur part a notamment augmenté sur le marché des appartements, passant de 28 à 30%.” Il y voit plusieurs raisons. “Les loyers élevés et l’offre limitée poussent les jeunes à envisager un achat. Cela les mène aux appartements, qui sont moins chers que les maisons. Par ailleurs, nous constatons que les investisseurs dans les appartements ont été moins actifs ces six derniers mois, en raison de l’incertitude concernant la taxation des revenus locatifs. Tout cela donne plus d’espace aux débutants et a conduit à une baisse des prix des appartements en Flandre ces derniers mois.”
Plus de marge de manœuvre signifie aussi plus de possibilités de négocier le prix d’un logement. “Il est à nouveau possible de faire une offre inférieure au prix demandé, surtout pour des biens nécessitant des rénovations. Les surenchères n’ont pas complètement disparu, mais ce n’est plus la norme.” La période est également plus calme en matière de taux d’intérêt, souligne Bart Van Opstal, en pointant des taux d’environ 3% combinés à une inflation d’environ 2%.
TikTok, WhatsApp et Instagram
Ce répit donne aux primo-acquéreurs le temps de bien préparer leur recherche. “Il est possible d’avoir une bonne vue sur ce que sont des prix conformes au marché, selon Bart Van Opstal. Les aperçus que l’on trouve sur des sites immobiliers, par exemple, donnent déjà une indication des prix demandés, même s’ils diffèrent bien sûr des prix d’achat finaux.”
Aujourd’hui, ceux qui cherchent un logement commencent encore souvent par les canaux classiques que cite Bart Van Opstal. Les grands sites immobiliers permettent, avec leurs fonctions de recherche, leurs alertes et leurs filtres, de voir rapidement ce qui est en vente et où. S’y ajoutent les panneaux dans les jardins ou sur les façades, les sites web des agences immobilières ou les nombreuses journées portes ouvertes.
Mais d’autres canaux sont tout aussi importants. Les jeunes acheteurs utilisent désormais aussi bien les réseaux sociaux pour explorer le marché, et l’offre y apparaît aussi de plus en plus souvent. L’agence immobilière west-flandrienne Habitat, par exemple, a commencé il y a quelques années à réaliser des vidéos qui vous emmènent en quelques minutes à la découverte d’une maison. “Nous avons constaté que les jeunes passaient des heures sur Instagram et TikTok, mais peu sur les sites immobiliers classiques, raconte Fries Blancke de Habitat. Nous nous sommes dit : apportons notre offre là où ils se trouvent.”
De simples vidéos
Habitat a commencé modestement. “Les premières vidéos étaient de simples visites filmées avec un smartphone. Nous avons remarqué que les gens y réagissaient, posaient des questions, prenaient même des rendez-vous en MP. C’était le signal que nous étions sur la bonne voie.”
Aujourd’hui, Habitat publie systématiquement des vidéos sur TikTok, Instagram et WhatsApp, avec le soutien de deux créateurs de contenu à plein temps. Il s’agit principalement de logements et d’appartements accessibles, souvent des biens avec un potentiel de rénovation qui intéressent les jeunes. “Nous publions aussi bien un appartement à 225.000 euros qu’une villa à 2 millions sur TikTok et Instagram, dit Fries Blancke, mais chaque bien reçoit un traitement adapté. Ainsi, nous savons que nous atteignons le bon public.”
Les comptes d’Habitat recensent aujourd’hui des milliers d’abonnés, et chaque vidéo est vue des centaines à des milliers de fois. “Nous avons déjà vendu plusieurs biens grâce à une publication sur TikTok”, précise l’agent immobilier. Le concept de Habitat a depuis été repris par d’autres, mais ne fera certainement pas disparaître les canaux classiques, souligne Fries Blancke. “Nous voyons cela plutôt comme une première mise en relation rapide et comme une manière de revoir facilement le bien même après une visite. Pour d’autres informations, comme les documents officiels et les attestations, les candidats peuvent ensuite consulter notre site web.”
L’équation du prix
Les jeunes qui cherchent un logement doivent, en affinant leur budget, aller au-delà du simple prix demandé figurant sur les canaux de vente. “Utilisez le module de calcul sur Notaire.be, conseille Bart Van Opstal. Vous y voyez exactement ce qu’implique une offre, quels frais s’y ajoutent et quelle est la marge financière qu’il vous reste.”
Le module est un moyen pratique pour calculer immédiatement toutes les variables (droits d’enregistrement et autres taxes, honoraires du notaire, etc.).
“Sur une hypothèque, vous ne payez que 1,3% de taxes. On n’y pense pas toujours, alors que cela représente une économie de plusieurs milliers d’euros.” – Bart Van Opstal (Notaire.be)
“Faites aussi attention au coût de votre crédit, poursuit Bart Van Opstal. Sur une hypothèque, vous ne payez que 1,3% de taxes. On n’y pense pas toujours, alors que cela représente une économie de plusieurs milliers d’euros.”
Le mandat hypothécaire
Cette taxe peut en outre être réduite en utilisant un mandat hypothécaire. Il s’agit d’une sorte de “promesse de réserve” faite à la banque. Celle-ci obtient le droit d’établir plus tard une hypothèque sur le bien, mais ne le fait pas encore au moment de l’achat.
Ainsi, l’acheteur ne paie pas 1,3% sur la partie du prêt sous mandat hypothécaire. “Si vous empruntez 300.000 euros et que la moitié de ce montant est sous mandat hypothécaire, vous économisez rapidement environ 2.000 euros de taxes, calcule Bart Van Opstal. La condition est que vous en parliez à temps à la banque, afin de pouvoir l’inclure dans les négociations sur le prix. Certaines banques y sont plus favorables que d’autres.”
Enfin, une recherche réaliste ne se limite pas aux chiffres, tient à préciser Bart Van Opstal. “Ne regardez pas seulement le bien et le financement, mais aussi les modalités qui les entourent. Que se passe-t-il si l’un des partenaires investit plus d’argent, si les parents ou grands-parents aident, si quelqu’un décède prématurément… Discutez avec votre notaire de ce qui se passe dans ces cas-là. Cela ne semble pas votre première préoccupation lorsqu’une belle maison est en vente, mais cela vous donne la tranquillité d’esprit nécessaire quand vous négociez le prix ou faites une offre.”
Wouter Temmerman
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