Une règle à retenir: en Belgique, hormis le précompte immobilier, « l’habitation propre » est exempte de taxes. Elle n’est donc pas soumise à l’impôt des personnes physiques. Mais gare à la taxation sur la plus-value!
À l’heure de remplir votre déclaration fiscale, il n’est pas toujours évident de savoir exactement quels éléments cocher. D’autant que d’année en année, les règles changent, votre situation personnelle aussi. En 2024, par exemple, vous avez vendu votre maison après y avoir vécu 30 ans, et vous louez désormais un petit appartement. Cette décision impacte-t-elle votre fiscalité? Faut-il déclarer la vente de votre bien immobilier?
La vente d’un bien immobilier est-elle imposable?
Tous les ans, les propriétaires immobiliers sont soumis à un impôt régional: le précompte immobilier. Celui-ci est déterminé sur la base du revenu cadastral indexé. Pour l’année de revenus 2025, l’indice est fixé à 2,2446. Signaler rapidement la vente d’un bien immobilier semble donc important. Cela permet de mettre un terme à l’application de ce précompte et ainsi d’éviter de payer inutilement cet impôt cette année, surtout si vous avez déjà vendu votre maison en 2024.
Mais cette vente implique-t-elle à son tour une autre forme d’imposition? En principe, non. La législation belge prévoit que la vente d’une habitation propre – c’est-à-dire le logement dans lequel vous avez réellement vécu – est exonérée de l’impôt des personnes physiques. Il s’agit d’un cas typique de “gestion normale d’un patrimoine privé”, une notion-clé dans le droit fiscal belge. Cela signifie que ni la vente en elle-même, ni la plus-value éventuellement réalisée ne seront taxées.
Cette plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Et il est tout à fait logique que le bien ait pris de la valeur au bout de 30 ans, notamment si vous avez réalisé des travaux ou des rénovations.
Quand êtes-vous taxé? Les cas particuliers
Si on reprend le principe de « gestion de patrimoine privé », la loi belge précise qu’en cas de « gestion anormale », un Belge peut être imposé. Ainsi, dans des cas bien précis, la vente d’un bien immobilier peut donner lieu à une taxation sur la plus-value :
- Il existe un délai de moins de 5 ans entre l’achat et la revente du bien: la vente est alors taxée à 16,5% ;
- Le bien n’était pas votre résidence principale, mais une résidence secondaire ;
- Vous avez réalisé une plus-value significative dans un contexte spéculatif: les bénéfices réalisés semblent issus d’une gestion “à risque”, sans pour autant qu’il s’agisse d’une activité professionnelle ;
- La revente d’un terrain non bâti est également taxée : à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a lieu entre la 5e et la 8e année.
- Vous avez réalisé de gros travaux de rénovation ou des améliorations significatives juste avant la vente : un investissement qui peut paraître suspect aux yeux du fisc.
- La vente est réalisée dans le cadre de votre profession, qui a un lien direct avec le secteur de l’immobilier.
Néanmoins, les plus-values réalisées à l’occasion d’expropriations pour cause d’utilité publique échappent à la taxe. Il s’agit d’un acte juridique qui consiste à priver une personne de sa propriété sans son consentement, voire contre son gré.
Avant de remplir votre déclaration fiscale, assurez-vous donc de bien identifier la nature du bien vendu et le contexte de la transaction. En cas de doute, mieux vaut consulter un fiscaliste ou s’informer via le portail MyMinfin.
