Investissements immobiliers : quand vendre au mieux ?

Quand est-il judicieux de vendre un bien locatif ? Quels sont les opportunités et les pièges à éviter ? Les conseils des experts en immobilier Tim Leysen et Ivo Van Genechten. « Un investisseur qui commence à 25 ans suit un parcours très différent de celui qui débute à 50 ans. »

Selon Tim Leysen, professeur d’immobilier à l’Odisee Hogeschool et conseiller immobilier pour ABN AMRO, la question la plus courante des propriétaires de biens locatifs est : « Comment et quand vendre mon bien d’investissement au mieux ? »

Il n’existe pas de réponse simple, car tout dépend de votre achat. Quel prix avez-vous payé pour le bien ? Avez-vous déjà réalisé une belle plus-value ? Ces facteurs déterminent largement si et quand la vente est intéressante.

Une bonne stratégie de sortie

L’expert immobilier indépendant Ivo Van Genechten estime que c’est surtout la « stratégie de sortie » qui est cruciale pour de nombreux investisseurs. Il s’agit du moment où vous décidez de vendre tout ou partie de votre patrimoine, par exemple lors de votre retraite ou pour transmettre les biens de manière fiscalement et familialement avantageuse à la génération suivante.

« Un investisseur qui a commencé à 25 ans suivra un parcours différent de celui qui s’est lancé à 50 ans. Et dans les familles avec plusieurs héritiers, une transmission structurée peut être plus importante qu’une vente directe. »

La stratégie de renaissance

Une autre approche pour la vente de biens immobiliers consiste à optimiser son portefeuille en vendant stratégiquement certains biens et en réinvestissant les bénéfices.

« J’appelle cela la stratégie de renaissance », explique Ivo Van Genechten. L’optimisation des coûts joue un rôle crucial. « Les frais d’acquisition pèsent moins lourd à mesure que vous conservez le bien. Les investisseurs gardent souvent leur propriété entre treize et dix-sept ans pour amortir ces coûts », explique l’expert.

En outre, un bien neuf ou une rénovation majeure bénéficie d’une garantie de dix ans, ce qui réduit les coûts d’entretien initiaux. « Après cette période, de nombreux investisseurs choisissent de vendre », précise Van Genechten.

À qui vendre ?

Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, deux types d’acheteurs se présentent généralement : un propriétaire-occupant ou un investisseur.

« Un investisseur recherche avant tout du rendement et s’intéresse aux revenus locatifs. Un propriétaire-occupant est souvent prêt à payer un peu plus », indique Leysen. « Si vous souhaitez vendre à un propriétaire-occupant, il peut être judicieux de vendre juste avant la fin d’un bail. Un investisseur, en revanche, préfère un contrat de location en cours. »

L’évolution des certificats de performance énergétique (EPC) et des obligations de rénovation joue également un rôle. « De nombreux investisseurs hésitent à acheter un bien avec de lourdes obligations de rénovation, car ils n’en retirent aucun avantage immédiat », explique Tim Leysen. Il peut donc être sage de vendre avant que l’acheteur ne soit confronté à ces obligations. «Les propriétaires-occupants sont souvent plus enclins à investir dans des rénovations pour améliorer leur confort personnel. Cela peut être un facteur déterminant pour planifier la vente au bon moment. »

Marché et taux d’intérêt

Lorsque les taux d’intérêt sont élevés, la demande immobilière diminue. « Si les taux baissent et que le marché se redresse, il peut être plus intelligent d’attendre un peu avant de vendre », estime Ivo Van Genechten.

Un piège important pour les investisseurs est la spéculation aveugle sur la plus-value. « Oui, l’immobilier a augmenté en moyenne de 3,5 à 4 % par an ces dix dernières années. Mais cela s’est fait dans un contexte de taux d’intérêt en baisse », souligne Tim Leysen. Aujourd’hui, le climat des taux est différent.

« Si les taux augmentent, cela peut affecter la capacité de financement des acheteurs, réduisant ainsi les prix qu’ils sont prêts à offrir. Un investisseur doit pouvoir justifier son rendement par rapport à d’autres placements », explique Leysen. Son conseil ? « Ne vous basez pas uniquement sur l’appréciation de la valeur, mais concentrez-vous sur des revenus locatifs solides. C’est votre véritable rendement. »

Influence de la localisation et des travaux d’infrastructure

La valeur d’un bien immobilier dépend fortement de son emplacement. « Si vous possédez un bien dans une zone où d’importants travaux sont prévus pour les dix prochaines années, cela peut avoir un impact négatif sur la location et le prix de vente », indique Leysen.

Mais cela peut aussi être une opportunité : « Si vous pouvez acheter à bas prix à un moment où des travaux rendent le quartier moins attractif, et que ces améliorations finissent par valoriser la zone, cela peut créer une plus-value à long terme. »

Les travaux routiers, les évolutions environnementales ou les projets de développement urbain peuvent donc avoir un impact significatif sur l’attractivité d’un bien.

Ivo Van Genechten ajoute encore que « si la valeur de votre bien est menacée, vendre plus tôt peut être une décision judicieuse. C’est pourquoi diversifier son portefeuille immobilier – entre logements, commerces, chambres étudiantes – permet une plus grande stabilité. »

Vente rapide après achat : une bonne idée ?

Pour Ivo Van Genechten, il faut éviter à tout prix de «vendre sous pression». Toutefois, les professionnels de l’immobilier, comme les agences, peuvent encore tirer profit des ventes rapides.

Néanmoins, réussir à faire un profit rapide sur la vente d’un bien est souvent difficile, sauf si vous l’avez acheté à un prix extrêmement bas ou que vous le revendez immédiatement après une rénovation rapide (du flipping ).

« Il y a quinze ans, il était plus facile de faire du flipping immobilier. Aujourd’hui, les normes énergétiques jouent un rôle plus important. L’aspect visuel seul ne suffit plus pour générer du profit. Des rénovations majeures, comme l’isolation des murs, sont devenues plus complexes et coûteuses», explique Tim Leysen.

Pour les nouvelles constructions, une vente rapide n’est souvent pas non plus avantageuse. « Vous êtes toujours soumis à la TVA, que le nouvel acheteur devra à nouveau payer, alors que les droits d’enregistrement peuvent être plus favorables plus tard », précise-t-il.

De plus, une vente rapide dans les cinq ans peut être soumise à une taxe sur la plus-value, qui s’élève à 16,5 % sur le bénéfice réalisé. Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation. Plus vicieux, si on estime que la plus-value a été réalisée à la suite d’une spéculation, elle sera taxée au taux de 33%. Pour rappel, on parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issu d’une gestion “à risque”, sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle, précise encore notaire.be.

Le droit d’enregistrement

L’acheteur d’un bien immobilier doit aussi payer à la région une taxe, le droit d’enregistrement. Il est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. Il est de 12% en Région flamande.  

Toutefois, si le bien est neuf, la vente interviendra le plus souvent sous le régime de la TVA (21%) plutôt qu’avec des droits d’enregistrement, précise le site des notaires. Dans certains cas, il est aussi possible d’obtenir un taux réduit de TVA à 6%, applicable à certains travaux de rénovation.

On notera aussi qu’en Wallonie, depuis 1er janvier 2025, les droits d’enregistrement ont été baissés à 3% pour l’achat d’une résidence principale.

A Bruxelles, il existe des taux réduits pour certaines situations particulières, telles que l’achat d’une première habitation ou l’achat d’une habitation modeste. Il est aussi possible d’obtenir, si vous achetez votre première maison ou appartement dans la région bruxelloise dont le prix ne dépasse pas les 600.000€, un abattement sur la première tranche de 200.000 € de votre achat.

En Wallonie une restitution des droits d’enregistrement est possible en cas de revente sous 2 ans après acquisition. Ce sont  3/5èmes des droits d’enregistrement payés peuvent être récupérés, sauf modification législative. La restitution n’est pas automatique et doit être demandée. Enfin un vendeur, même non professionnel, peut revendre un immeuble neuf sous régime TVA pour récupérer la taxe payée lors de l’achat.

A Bruxelles, il est aussi possible de récupérer une partie (36 %) des droits d’enregistrement en cas de revente rapide de la propriété. Concrètement les droits d’enregistrement passent de 12,5% à 8%.  Ici aussi il ne s’agit pas d’une formalité automatique. 

En Flandre, « en 2025, le droit d’enregistrement pour les acheteurs professionnels passera de 12 % à 6 % en Flandre . De plus, s’ils revendent dans les deux ans, ils peuvent récupérer trois cinquièmes des frais d’enregistrement grâce au droit de récupération », explique Leysen.

Eviter toute impulsivité

La vente d’un bien immobilier ne doit jamais être une décision impulsive.  De nombreux facteurs entrent en jeu : prix d’achat, obligations de rénovation, localisation, contrats de location en cours et climat des taux d’intérêt.

« La liquidité est aussi un facteur clé », conclut Tim Leysen. « L’immobilier n’est pas immédiatement convertible en cash. Si vous avez trop d’actifs immobiliers sans réserve financière, cela peut poser problème. »

C’est donc à chaque investisseur à trouver un équilibre entre la conservation à long terme et la vente stratégique. Ivo Van Genechten le résume ainsi : « en optimisant les coûts, en suivant les évolutions du marché et en saisissant les nouvelles opportunités d’investissement, vous pouvez maximiser votre rendement et faire croître durablement votre portefeuille immobilier. »