C’est un dilemme auquel font face de nombreux épargnants belges : faut-il placer son argent dans la brique, gage de stabilité à long terme, ou sur les marchés financiers, réputés plus volatils mais avec un rendement immédiat ? Pour y répondre, Immoweb a analysé l’évolution de ces deux placements sur les 25 dernières années, en prenant le BEL 20 comme référence pour le marché boursier belge. And the winner is…
L’exercice réalisé par Immoweb repose sur deux scénarios avec une mise de 60.000 euros.
Immobilier : l’achat d’un appartement de 60 m² financé par un crédit hypothécaire sur 20 ans au taux de 3,5 %. Le bien est loué dès l’acquisition, les loyers contribuent au remboursement des mensualités. Après 20 ans, l’investisseur bénéficie de cinq années supplémentaires de loyers sans crédit. L’analyse couvre 30 communes réparties dans les trois Régions, en tenant compte de l’évolution historique des prix et des loyers.
Bourse : un placement direct de la même somme dans le BEL 20*, indice qui intègre l’évolution des cours et le réinvestissement des dividendes.
Un départ coûteux pour l’immobilier
Premier constat: en Belgique, l’immobilier souffre d’un handicap majeur : ses frais d’entrée élevés. Entre droits d’enregistrement (12 à 12,5 %), frais de notaire et autres coûts, près de 15 % du prix du bien s’évaporent dès l’achat. Résultat : il faut en moyenne 4 ans et 7 mois pour que la valeur nette de l’investissement compense ces frais initiaux.
À l’inverse, en Bourse, chaque euro placé fructifie dès le premier jour. Mais cette avance n’est pas définitive.
La brique dépasse la Bourse après 18 ans
Malgré ce retard, l’immobilier parvient souvent à rattraper la Bourse, selon l’analyse d’Immoweb. Dans 17 des 30 communes belges passées sous la loupe, il génère davantage de patrimoine au bout de 25 ans. En moyenne, ce basculement intervient après 18 ans et 2 mois. Dans les communes où l’immobilier surpasse la Bourse, le patrimoine atteint 395.348 euros (+15 % par rapport au BEL 20). Là où il reste en retrait, l’investisseur accumule tout de même 331.619 euros, soit environ 17 % de moins que la Bourse.
Selon Immoweb, deux phénomènes expliquent cette performance à long terme :
L’amortissement du prêt : les revenus locatifs permettent de couvrir une partie des mensualités. Au fil du remboursement, le capital dû diminue et la part nette de l’investisseur dans le bien augmente, consolidant ainsi son patrimoine.
L’augmentation de la valeur du bien immobilier : grâce au crédit immobilier, un investisseur peut acquérir un bien en ne finançant qu’une fraction de son prix. Grâce à l’effet de levier du prêt, une hausse du prix du bien génère une plus-value sur l’ensemble de sa valeur, ce qui démultiplie le rendement de l’apport initial.
Des disparités régionales
L’analyse révèle aussi des disparités selon les Régions. À Bruxelles, 14 communes sur 19 ont généré plus de richesse sur 25 ans qu’un placement dans le BEL 20. C’est le cas notamment de Saint-Josse, Schaerbeek, Anderlecht ou Koekelberg. Bien que les loyers attendus y soient généralement plus bas, les prix plus accessibles permettent néanmoins d’obtenir une bonne rentabilité. De plus, ces communes ont historiquement enregistré une croissance significative des prix et des loyers immobiliers en moyenne.
À l’opposé, Uccle, Woluwe ou Watermael-Boitsfort peinent à rivaliser en raison de prix d’achat trop élevés. Dans des communes comme Ixelles et Etterbeek, il faut patienter un peu plus de 21 ans avant d’égaler la performance boursière, les prix d’achat élevés n’étant pas compensés par des loyers eux aussi plus élevés, mais insuffisants.
« Malgré des frais d’entrée significatifs et des taux d’intérêt aujourd’hui plus élevés qu’avant 2022, l’immobilier reste un placement attractif à long terme. »
En Flandre, Anvers décroche la palme. La ville dépasse le BEL 20 après seulement 11 ans et 6 mois, grâce à une croissance annuelle historique des prix de 3,7 % en moyenne. Elle est suivie de Malines qui rattrape également la Bourse, mais bien plus tard, après 23 ans et 6 mois. Gand, Bruges ou Ostende, malgré leur attractivité, restent en retrait, plombées par un ratio loyer/prix défavorable ou la saisonnalité des locations.
Charleroi sort du lot
En Wallonie, seule Liège parvient à dépasser la performance du BEL 20, contrairement à Charleroi et Mons. Mais ce rattrapage prend plus de temps que la moyenne : il faut 23 ans et 5 mois pour que l’immobilier y surpasse le BEL 20. Charleroi est la seule commune analysée où le cash-flow est positif dès le départ. En effet, avec un prix moyen de 1 623 €/m², l’immobilier y est particulièrement accessible. Avec un budget initial de 60.000 euros, et après déduction des frais d’enregistrement et de notaire, il est possible de financer près de 47 % d’un appartement de 60 m² avec le montant investi.
Une leçon pour les investisseurs
L’étude d’Immoweb confirme que la Bourse offre un rendement plus immédiat et sans frais d’entrée, mais expose à une plus grande volatilité. L’immobilier, malgré un démarrage handicapé par ses frais d’entrée élevés, tire parti du crédit et de la hausse structurelle des prix pour s’imposer dans la durée, surtout dans certaines zones urbaines. Comme le résume Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb : « Malgré des frais d’entrée significatifs et des taux d’intérêt aujourd’hui plus élevés qu’avant 2022, l’immobilier reste un placement attractif à long terme. »
*A côté de l’évolution du cours de Bourse, le BEL 20 distribue également des dividendes. Pour refléter plus fidèlement la performance totale d’un investissement, Immoweb a calculé les rendements en utilisant le BEL 20 GR, un indice qui inclut l’impact des dividendes en simulant leur réinvestissement.