Après une année 2024 hésitante, le marché immobilier bruxellois a retrouvé des couleurs en 2025. La reprise reste toutefois plus modérée que dans les autres régions du pays et masque de fortes disparités entre communes, profils d’acheteurs et types de biens, selon les chiffres du Baromètre des notaires (Fednot).
En 2025, le nombre de transactions immobilières a progressé de 7,1 % à Bruxelles, une hausse nette mais inférieure à celles observées en Wallonie (+16,7 %) et en Flandre (+14,1 %). Selon Jean Martroye, notaire et porte-parole de Notaire.be, cette différence s’explique notamment par l’absence de taux réduits pour les primo-acquéreurs dans la capitale et par le flou politique persistant, qui freine tant les acheteurs que les investisseurs. Si les ventes sont en hausse, le secteur est moins dynamiques qu’ailleurs
Woluwé-Saint-Pierre en tête, Molenbeek en bas de classement pour les maisons
Sur cinq ans, la valorisation des maisons bruxelloises reste modérée (+10,9 %), loin des flambées observées dans certaines zones wallonnes ou flamandes.
Le prix médian atteint 510.000 euros, en hausse de 2 % sur un an. Mais comme ailleurs, la hausse des prix n’est pas uniforme au sein de la capitale.
Woluwé-Saint-Pierre reste la commune la plus chère pour les maisons, avec un prix médian de 746.500 euros, alors que Molenbeek-Saint-Jean demeure la commune la plus abordable avec un prix médian de 345.000 euros.
Sur cinq ans, Forest se distingue avec la plus forte progression des prix (+25,8 %). Ixelles est la seule commune bruxelloise à avoir vu le prix médian de ses maisons se dévaloriser, avec -5,1% (700.000 €). Deux autres communes riveraines – Auderghem et Etterbeek – ont, elles, connu une stagnation des prix médians de leurs maisons. Sauf qu’avec l’inflation, on peut donc considérer que ces maisons ont perdu de la valeur.
On notera aussi que c’est à Uccle, avec 12,6% de ce marché, qu’on a vendu le plus de maisons à Bruxelles en 2025.
Woluwé-Saint-Pierre dépasse Ixelles pour les appartements
Les appartements représentent plus de 70 % du marché immobilier bruxellois, une spécificité unique en Belgique. Le prix médian progresse de 3,3 %, pour s’établir à 265.000 euros.
Dans ce segment, Woluwé-Saint-Pierre devient la commune la plus chère pour les appartements, avec un prix médian de 360.001 euros, dépassant Ixelles. À l’opposé, Anderlecht figure parmi les communes les plus abordables.
Certaines communes affichent des hausses marquées sur un an, comme Saint-Josse-ten-Noode (+15,3 %), tandis que Forest enregistre la correction la plus significative (-3,3 %).
Des marchés très segmentés selon l’âge et le profil des acheteurs
À Bruxelles, l’âge moyen des acheteurs s’élève à 39,8 ans, légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Mais chaque âge a ses communes de prédilection.
Les 18-30 ans privilégient les appartements et se concentrent à Saint-Josse-ten-Noode, Schaerbeek et Molenbeek. « Le jeune acheteur qui veut acheter ce qui est probablement sa première maison opte à 18% pour une commune en vogue, Schaerbeek. Les maisons de Bruxelles-Ville (avec son piétonnier, ses bars et ses prix attractifs) et celles de Molenbeek (les maisons les moins chères de la capitale) ont été acquises à 17% par des 18-30 ans», précise Jean Martroye.
Les 36-40 ans, tranche la plus active pour l’achat de maisons, s’installent surtout à Forest (33%), Ganshoren (27%) et Evere (27%).
Et les 65 ans et plus, peu nombreux en volume, disposent du pouvoir d’achat le plus élevé et préfèrent eux Watermael-Boitsfort. Mais ils sont aussi très peu nombreux sur le marché immobilier bruxellois. 1% seulement achète une maison et 4% un appartement.
Les célibataires dominent largement le marché des appartements, notamment à Saint-Gilles où 71,1 % des appartements et 36,5% des maisons ont été achetés par des célibataires, tandis que l’achat de maisons reste, vu les prix pratiqués, majoritairement le fait de couples. C’est surtout Forest qui aurait leur préférence. « Les couples se tournent vers Forest où ils ont acheté 86,2% des maisons en 2025. Pour les appartements, les couples sont nombreux à Watermael-Boitsfort (44%).» selon Jean Martroye.
Une montée en gamme plus qu’une flambée généralisée
Pour les notaires, la dynamique actuelle traduit avant tout une montée en gamme du marché. « Les contraintes énergétiques et les exigences bancaires orientent les acheteurs vers des biens plus performants, donc plus chers », souligne Jean Martroye. Les logements anciens, moins bien notés sur le plan énergétique, peinent davantage à trouver preneur. Bruxelles n’échappe donc pas à la reprise, mais celle-ci reste sélective, contrastée et fortement dépendante de la qualité des biens et des quartiers.
Où achètent les Bruxellois dans la capitale ?
Auderghem semble avoir des atouts puisque 95,1% des maisons qui ont été vendues dans cette commune en 2025 l’ont été à des citoyens déjà domiciliés à Bruxelles. A contrario, Ixelles attire des acheteurs extérieurs à la capitale puisque 20,1% des acheteurs de maisons de cette commune viennent d’en dehors de Bruxelles.
« Pour les appartements, c’est à nouveau Forest qui se distingue avec un taux d’achat à 88,1% par des Bruxellois, juste devant sa voisine de Saint-Gilles et ses 87,6% de Bruxellois. Les appartements de Woluwé-Saint-Pierre attirent à 28,4% des acheteurs venus de l’extérieur de la capitale. »