Immobilier: vers un retour à la normale

L’immobilier belge retrouve quelque peu la raison. Si les prix continuent d’augmenter, que la demande reste élevée et que l’offre de logements fait toujours défaut, la période déraisonnée de hausses de prix de certains biens semble toucher à sa fin. Une croissance de 5% est tout de même attendue en 2021.

Le marché résidentiel continue toujours de performer, trimestre après trimestre, année après année. Les indicateurs économiques sont également toujours favorables. Résultat: l’activité immobilière est en hausse. Seul le déficit d’offre pose problème car il ne permet pas de contenter tous les candidats acquéreurs. D’autant qu’il a également tendance à faire augmenter les prix. Si la situation actuelle réjouit les investisseurs, elle écarte toujours plus du marché immobilier ceux qui ne disposent pas de certaines économies, principalement les jeunes. Tour d’horizon des grands enjeux du moment.

1 Quel bilan tirer de ces derniers mois?

Le marché immobilier belge reste particulièrement dynamique. La demande est très soutenue même si l’offre, tant sur le marché ancien que sur le neuf, est faible. Les notaires ont relevé une hausse de l’activité immobilière de 30% lors du premier semestre par rapport à la même période en 2020 (ce qui est toutefois peu significatif vu le confinement) et une hausse de 17% par rapport à 2019. Cette hausse de l’activité immobilière a été plus importante en Flandre et en Wallonie qu’à Bruxelles.

Cette bonne santé globale du marché se traduit également dans l’octroi des crédits hypothécaires. Selon les chiffres publiés par Febelfin, la Fédération belge du secteur financier, il n’y a jamais eu autant de crédits octroyés depuis 10 ans que lors du premier semestre 2021. On en dénombre 138.500, rénovation comprise. “Comme on pouvait s’y attendre, l’octroi de crédits hypothécaires suit la forte hausse de l’activité sur le marché immobilier, déclare Ivo Van Bulck, secrétaire général de l’Union professionnelle du crédit. Jamais auparavant le secteur n’avait accordé autant de crédits hypothécaires au cours d’un deuxième trimestre. Comme au premier trimestre, d’ailleurs.” Ajoutons que 20,5 milliards d’euros ont été octroyés sur cette période, un record absolu.

2 Quid du contexte?

Rien de neuf, tous les feux restent au vert. Le contexte global est particulièrement attractif, de quoi favoriser les investissements dans l’immobilier. Les comptes en banque débordent, la fiscalité est inchangée et les autres actifs financiers (obligations, Bourse, etc.) n’offrent pas la même stabilité. Les ménages gardent en plus une grande confiance dans l’immobilier. Selon une enquête d’ING, 59% des Belges estiment que les prix ne baisseront jamais et 81% pensent qu’ils vont même continuer à augmenter. “Sans oublier que l’économie belge s’avère plus robuste que prévu et que le chômage a continué à reculer ces derniers mois, estime Véronique Goossens, chef économiste chez Belfius. Le risque d’une vague de faillites et d’une aggravation du chômage est à présent beaucoup plus ténu qu’au début de l’année.” Pour les taux hypothécaires, s’ils sont légèrement remontés ces dernières semaines, ils restent à des niveaux très bas. Selon la Banque nationale, ils oscillaient en mai entre 1,33% (pour les crédits à taux fixe ou à taux variable assortis d’une période initiale de fixité de plus de 10 ans). Trevi estime que ces taux devraient rester bas pour encore au moins 24 mois.

3 Pourquoi la demande est-elle si forte et l’offre si faible?

Ce n’est pas nouveau, le covid a entraîné chez de nombreux Belges une réflexion sur leur habitat. Pas assez spacieux, pas assez vert, pas assez aéré. Le télétravail suscite également des envies d’ailleurs. Des éléments qui dynamisent la demande. A contrario, l’offre est très faible, une combinaison qui fait grimper les prix. De nombreux propriétaires ont repoussé leur décision de vendre leur bien. Alors que d’autres ont déménagé mais ont décidé de garder leur maison sous forme d’investissement. Ces éléments ont conduit à créer ces derniers mois un marché sous tension. “Les acheteurs se mettent souvent à offrir un prix supérieur à celui demandé parce qu’ils craignent de louper le coche, relève Frank Maet, économiste chez Belfius. Les analystes appellent ce phénomène l’effet Fomo ( Fear Of Missing Out). Autrement dit, acheteurs et investisseurs ont peur de passer à côté de la hausse sur le marché immobilier. Les vendeurs, par contre, ne sont pas pressés.”

4 La hausse des prix va-t-elle se calmer?

En 2020, selon les chiffres des notaires, les prix des maisons ont augmenté de 5,7% et ceux des appartements de 6,8%. Une grande volatilité des prix a également été observée ces derniers mois sur certains segments. Les prix des biens rénovés et bénéficiant d’une localisation attractive s’envolent parfois de 10, voire 20%. Pour 2021, Trevi estime que la hausse des prix de l’immobilier devrait à nouveau être de 5%. Un constat partagé par Belfius (5%) et ING (4,6%), ce qui est plus rare vu la relative prudence de ces banques. Elles ont d’ailleurs sérieusement remonté leurs perspectives, elles qui tablaient en mars dernier sur une stabilisation (- 0,1%) et une hausse (3%). “Il ne faut donc pas s’attendre à une baisse des prix. Par contre, je pense que nous allons assister à la fin de cette période quelque peu euphorique que nous avons connue ces derniers mois, lance Eric Verlinden, CEO de Trevi. Vu la pression sur le marché et le manque de biens, certains ont été vendus 3 à 5% au-delà de leur prix réel. Nous allons retrouver une certaine normalité. Les prix ne vont donc pas baisser mais vont redevenir plus en adéquation avec le marché.” Il faut bien avouer que, dans certains cas, le marché avait quelque peu perdu la tête. Les vendeurs ne faisant même plus appel à des agents pour expertiser ou vendre leur bien vu la facilité avec laquelle ils pouvaient s’en défaire à bon prix. “Je pense que les agents immobiliers vont retrouver toute leur utilité dans les prochains mois, fait remarquer Emmanuel Deboulle, directeur ERA Bruxelles et Wallonie. Il ne suffira plus de mettre une annonce sur Facebook pour vendre sa maison. Le marché devrait s’équilibrer à nouveau.”

5 Le logement neuf, la planche de salut?

On l’a écrit, l’offre d’appartements ou de maisons est donc bien faible, tant sur le marché ancien que le neuf. Pour ce dernier, selon les chiffres du bureau de Crombrugghe & Partners, il n’y a jamais eu aussi peu d’appartements neufs en cours de commercialisation à Bruxelles qu’en 2021. Le retard dans la délivrance des permis d’urbanisme reste particulièrement problématique. Une situation qui n’est pas neuve. Mais qui tend à encore s’accentuer. “Elle contribue surtout à augmenter les prix tant sur le marché neuf que sur l’ancien”, regrette Emmanuel Deboulle. La théorie des acteurs de l’immobilier étant que le déficit de logements neufs pousse les candidats acquéreurs ou les investisseurs qui ne trouvent pas leur bonheur à se tourner vers le marché ancien. Ce qui fait également augmenter les prix de ce dernier. Et comme les investisseurs privilégient le plus souvent de petites unités, ce sont les bas salaires qui sont les plus impactés. Les loyers bruxellois sont d’ailleurs en train de tendre vers une plus grande homogénéité, ceux des communes du nord de Bruxelles se rapprochant des montants pratiqués dans le sud de la capitale. Un exemple: un loyer affiché il y a cinq ans à 400 euros l’est aujourd’hui à 500 euros alors qu’un loyer qui était à 1.400 euros n’a grimpé qu’à 1.600 euros. “La clé aujourd’hui pour aligner l’offre et la demande et donc tendre vers un marché plus équilibré, c’est de créer davantage de logements neufs, lance Eric Verlinden. Cet équilibrage tant espéré ne pourra pas être atteint par la simple volonté des particuliers propriétaires mettant en vente leurs biens de seconde main mais bien des grands acteurs de la production de logements. Il n’y a pas d’autres pistes. Je le dis depuis de nombreuses années. A Bruxelles, le foncier se raréfie, la demande est forte, les permis sont difficiles à obtenir et la superficie des appartements neufs est trop importante, ce qui tend à augmenter les prix. Voilà les maux bruxellois. Si on ne les résout pas, on va continuer à aller droit dans le mur.” Une sonnette d’alarme qui n’a pas encore été entendue par les décideurs bruxellois. Ni même belges puisque cette situation peut être étendue aux deux autres Régions. Le contexte immobilier ne devrait donc pas évoluer dans les prochains mois, rendant le marché toujours plus inaccessible à certains profils.