Si la ville reste encore accessible par rapport à d’autres grandes métropoles, les prix flambent dans certains quartiers. Le tram a agi comme un accélérateur.
La Cité ardente attire de nouveau. Liège a franchi la barre symbolique des 197.000 habitants en 2025, gagnant près de 2.000 résidents en un an. Une croissance démographique qui n’est pas sans effet sur son marché immobilier, déjà en pleine transformation. “Aujourd’hui, la majorité des transactions concernent des jeunes actifs, des couples sans enfant ou encore des investisseurs à la recherche de biens à rentabiliser”, constate Jonathan Kaboré, notaire à Liège.
Cette nouvelle génération d’acquéreurs redessine le paysage, dans un contexte où certains prix se sont envolés, notamment le long du tracé du futur tram. Les maisons situées à proximité de ce projet phare ont vu leur valeur grimper de près de 40% en cinq ans. En moyenne, une maison à Liège se négocie désormais autour de 319.000 euros, contre 215.500 euros pour un appartement.
Les quartiers en vue
Certes, comparée à Bruxelles ou Anvers, Liège reste une ville où l’immobilier demeure accessible. “Ce n’est pas facile d’acheter pour des jeunes, mais ce n’est pas impossible”, souligne le notaire. Ces acquéreurs ciblent en priorité des quartiers dynamiques comme les Guillemins, le Laveu ou les Vennes. Leur attrait n’est pas nouveau. La demande y reste forte, ce qui provoque une hausse significative des prix. Ces quartiers connaissent un phénomène de gentrification, avec l’arrivée d’une clientèle plus aisée. Le quartier Saint-Léonard, par contre, longtemps considéré comme défavorisé, pourrait cependant profiter de la mise en service du tram (lire plus bas), une promesse évoquée depuis près de 20 ans.
Car impossible de parler de Liège sans évoquer la fin du chantier du tram, véritable catalyseur du marché. “De plus en plus de jeunes souhaitent vivre sans voiture, dans un environnement accessible par les transports en commun”, observe Jonathan Kaboré. Si la tendance dépasse la ville, elle y trouve un terrain favorable. Des quartiers comme Bressoux ou Droixhe, où les prix restent bas, pourraient bénéficier également d’une redynamisation.
En dehors du tracé du tram, Burenville et Saint-Laurent attirent également l’attention. “Ces quartiers moins prisés autrefois combinent deux atouts : un immobilier encore abordable et un bâti de caractère, avec des maisons de maître. C’est le duo gagnant qui pourrait entraîner une revalorisation dans les prochaines années”, explique le notaire.
L’attrait de la périphérie
Si la ville séduit de plus en plus de jeunes actifs, la périphérie liégeoise conserve ses adeptes. Des ex-communes comme Grivegnée ou Chênée, toujours sur le territoire de la Ville de Liège, offrent des maisons plus grandes, souvent avec jardin, à des prix encore raisonnables. “C’est un segment qui reste recherché, car ce type de biens devient rare au centre-ville”, rappelle Jonathan Kaboré.
Faut-il pour autant parler d’un retour massif des jeunes vers le centre ? “La tendance existe, mais il est encore trop tôt pour la confirmer pleinement”, nuance le notaire. Liège sort d’une longue période de chantiers, qui ont compliqué la circulation et ralenti la vie urbaine. Le sentiment d’insécurité reste également un frein. “Le centre n’a pas encore retrouvé son attrait d’antan, mais les jeunes acquéreurs s’y intéressent à nouveau.”
L’effet des droits d’enregistrement
La fiscalité wallonne a aussi contribué à ranimer le marché. La baisse des droits d’enregistrement à 3% pour l’achat d’une première habitation a eu un impact immédiat. “Avec un budget de 15.000 à 20.000 euros, il est possible de franchir le pas plus rapidement”, explique Jonathan Kaboré.
À Liège, où le prix d’une habitation tourne autour de 200.000 euros, cette mesure a ouvert le marché à une frange d’acquéreurs qui aurait dû patienter et épargner plus longtemps. “Cela a été comme une bouée de sauvetage, surtout après l’impact de la hausse des taux”, poursuit-il.
“La baisse des droits d’enregistrement a été comme une bouée de sauvetage, surtout après l’impact de la hausse des taux.” – Jonathan Kaboré (notaire)
Reste la question du précompte immobilier, qui pèse dans le budget des jeunes ménages. Il faut facilement compter entre 1.200 et 1.400 euros pour un appartement de deux chambres. Les centimes additionnels au précompte immobilier pour Liège sont à 2.990.
Saint-Léonard, ce laboratoire
S’il est un quartier qui illustre la transformation liégeoise, c’est bien Saint-Léonard. “Il y a une dizaine d’années, un appartement deux chambres se négociait entre 45.000 et 60.000 euros. Aujourd’hui, il faut compter entre 175.000 et 225.000 euros, parfois davantage”, souligne Michaël Markowicz, fondateur de CIM Immobilier.
Installé quai Saint-Léonard, il mesure chaque jour la métamorphose de ce quartier autrefois délaissé. Le moteur de cette envolée ? Le tram, encore une fois. La réduction du trafic automobile sur le quai longeant la Meuse a rendu l’endroit plus calme et plus attractif, tout en le connectant directement au centre-ville et à l’autoroute depuis Vottem. Résultat ? “Si le prix affiché est cohérent, un appartement ne reste pas 15 jours en vente”, confie l’agent.
Le profil des acheteurs reflète bien cette évolution. Beaucoup de jeunes ménages acquièrent un premier appartement dans le quartier, souvent en vue d’un investissement futur. D’autres familles, revenues de la périphérie, privilégient la vie urbaine et la proximité des services, quitte à se passer de voiture. Enfin, les investisseurs récoltent aujourd’hui les fruits de leurs acquisitions réalisées à une époque où le marché était encore abordable.
Le tram, nouveau catalyseur du marché
Saint-Léonard n’est pas un cas isolé. L’ensemble des quartiers situés le long du futur tram profite de cette nouvelle dynamique. Exemple à Sclessin, un quartier en marge. “Lors de la première phase des travaux du tram, de nombreux investisseurs néerlandais ont acquis des maisons à bas prix. Ils ont eu le nez creux, car les valeurs ont fortement progressé depuis”, observe Michaël Markowicz.
À Liège, le tram agit donc comme un puissant levier de revalorisation immobilière. Les quartiers autrefois délaissés voient leurs prix grimper, la jeunesse urbaine se réinstalle timidement en ville et la périphérie conserve son rôle de refuge pour les familles en quête d’espace. Mais le constat est unanime : les opportunités se font plus rares. Comme le résume l’agent immobilier : “Si le tram est déjà passé par là, mieux vaut ne plus trop tarder.”
Tout n’est cependant pas rose, même si l’avenir de l’immobilier s’annonce sous de meilleurs auspices en Cité ardente. Si Liège séduit par son dynamisme et ses prix encore abordables, la ville n’est pas exempte de fragilités. La fiscalité locale reste l’un des points sensibles. Sur le plan socio-économique, le chômage, bien qu’en recul, demeure supérieur à la moyenne nationale/régionale et influence le pouvoir d’achat d’une partie des locataires. Enfin, la propreté de l’espace public et le sentiment d’insécurité continuent d’alimenter les préoccupations des habitants comme des nouveaux acquéreurs.
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