Immobilier : l’astuce du fisc pour augmenter votre revenu cadastral

Le fisc surveille la mise en vente en ligne des biens immobiliers, leur location ou transformation. Objectif : vérifier que le revenu cadastral correspond toujours bien à la réalité.

Le calcul du revenu cadastral est tout à fait dépassé. Il devrait correspondre à la valeur locative d’un bien immobilier. Mais en réalité, il s’agit d’un montant fixé en 1975 qui est simplement indexé. Ce revenu ne tient pas toujours compte du fait qu’un quartier résidentiel est devenu très populaire, qu’une veranda a été ajoutée à l’habitation ou qu’une salle de bain a été rénovée.

Les autorités fiscales belges utilisent désormais des informations et des photos provenant de sites web immobiliers et d’autres plateformes en ligne pour vérifier si le revenu cadastral des habitations correspond bien à la réalité, rapporte Het Nieuwsblad. Bien que cette technique ne soit pas « une pratique courante », admet le SPF Finances.

Une lettre du cadastre, que le journal flamand a pu consulter, indique noir sur blanc que des images suspectes sur un site web constituent un motif de mise en cause du propriétaire. Selon le cadastre, les photos d’une salle de bain et d’un chauffage central indiquent que la propriété présente des « éléments de confort » susceptibles de conduire à une révision du revenu cadastral.

Des contrôles aléatoires

Le fisc assure que les informations fournies par les propriétaires sont les premières sources de renseignements. “Il doit nous dire honnêtement quelles modifications ont été apportées. Nous obtenons également ces informations par le biais des permis de construire. Mais pour les travaux d’embellissement sans permis de construire, ce n’est pas le cas. Souvent, des fonctionnaires municipaux font également des rondes et vérifient si des travaux n’ont pas encore été déclarés.”

Mais, les autorités fiscales peuvent également recueillir elles-mêmes des informations. “Une recherche de propriété en ligne ne constituera jamais à elle seule une raison d’augmenter le revenu cadastral. En revanche, elle peut déclencher une demande d’informations complémentaires et éventuellement une visite sur place », précise le porte-parole du SPF Finances Francis Adyns.

« Nous effectuons des contrôles de manière aléatoire ou lorsque nous soupçonnons des irrégularités », ajoute le porte-parole. « La manière dont nous contrôlons peut varier : des visites sur place aux contrôles numériques en passant par les sources d’information internes et externes. » Les sites web immobiliers en sont également conscients, confirme Kristophe Thijs, porte-parole de CIB Flandres, la Confédération des professionnels de l’immobilier.

Lors de ces contrôles ponctuels, il s’avère que 30 à 40 % des habitations ont un revenu cadastral erroné. “Lors de contrôles ciblés basés sur des recherches sur des sites immobiliers, 36 % sont incorrects. Et lors des contrôles ciblés que nous effectuons après que la commune nous ait fait part d’un permis de bâtir, 65 % d’entre eux sont incorrectement déclarés”, déclare Francis Adyns, cité par le journal flamand.

En 2022, le SPF Finances a envoyé près de 260.500 nouveaux revenus cadastraux, en partie pour cette raison. “Il s’agit à la fois de nouveaux cadastres pour les nouvelles constructions et de révisions pour les habitations existantes”, précise le porte-parole.

Une surprise désagréable

Ces révisions peuvent être une surprise désagréable pour les propriétaires, car un revenu cadastral plus élevé signifie également une augmentation de la taxe foncière de plusieurs centaines d’euros.

Le revenu cadastral est important, car il détermine l’impôt foncier qui doit être payé chaque année sur une maison. Il s’agit d’une source de revenus importante pour l’Etat car il sert de référence pour calculer l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Le gouvernement perd des millions de recettes en s’en tenant aux anciens systèmes datant de 1975. De nombreux experts fiscalistes préconisent de réformer le revenu cadastral  en Belgique.

La pratique de repérer des images en ligne est utilisée aussi ailleurs en Europe. Ainsi, en France, cepuis 2022, l’administration fiscale repère les piscines privées non déclarées via un logiciel capable de comparer les images satellites et les plans cadastraux. Le fisc français s’attaque aussi au repérage des constructions habitables non déclarées comme les vérandas et les abris de jardin de grande taille grâce à l’analyse d’images satellites et aériennes par des algorithmes d’IA capables de repérer les changements dans le bâti.