Les émissions télévisées de rénovation donnent l’impression que chaque maison se transforme en palais en quelques semaines et avec un budget plus que convenable. Dans la vraie vie, il en est tout autrement : les choix sont lourds, les budgets serrés et chaque euro compte. Comment un primo-acquéreur peut-il économiser intelligemment sans sacrifier la qualité ? Et sur quoi ne faut-il surtout pas économiser ?
Dans des émissions populaires comme Maison à vendre, Maison à rénover ou Rénovation impossible, une maison est, semble-t-il, entièrement rénovée en quelques semaines. Tout cela pour un montant souvent ridicule, grâce aux partenariats ou au travail gratuit des participants. Dans le monde réel, construire ou rénover à prix abordable relève de l’exploit. Sur quoi est-il judicieux ou au contraire fortement déconseillé d’économiser, voilà la question à un million d’euros (ou moins, avec un peu de chance).
Pas d’économie sur le gros œuvre
L’architecte Jozef Hessel et professeur invité à la KULeuven constate ce dilemme chez bon nombre de maîtres d’ouvrage avec lesquels il travaille au sein de son bureau A1AR. Pour lui, rogner sur les interventions structurelles ou les reporter est une “impasse”. “Celui qui commence par s’attaquer aux éléments structurels, comme la structure porteuse, son isolation ou la toiture, fait le meilleur choix, explique-t-il. Les structures de base que vous voudrez rénover plus tard vous coûteront le double.”
Jozef Hessel donne un exemple concret sur ce à quoi les jeunes acquéreurs doivent prêter attention. “Des poutres trop éloignées les unes des autres créent des problèmes structurels qu’il faut traiter dès le départ. L’isolation des murs requiert une vision experte.” De manière générale, il conseille de ne jamais faire d’économies sur le gros œuvre, la structure porteuse et l’isolation. “C’est la base de votre habitation. Sur tout ce qui représente 60 à 70% du coût total de la rénovation – gros œuvre, toiture, menuiserie –, vous ne pouvez en réalité pas économiser. Tout le reste, c’est de la finition. Là, vous pouvez faire des choix. Mais la base ? Il ne faut pas la négliger.”
Au-delà des bonnes interventions, cela revient aussi à travailler avec les bons entrepreneurs, insiste-t-il. “Mieux vaut collaborer avec des entrepreneurs dont vous savez directement ce qu’ils ont déjà réalisé. Ne vous fiez pas à ‘une référence d’une référence d’une référence’. Les entrepreneurs de qualité sont très demandés, mais si vous travaillez avec quelqu’un que votre architecte connaît et en qui il a confiance, un simple coup de fil peut faire toute la différence. Vous saurez alors que les travaux seront bien exécutés.”
Tout ne doit pas être fait immédiatement
Sur quoi peut-on alors intelligemment économiser au début d’un projet de rénovation ? Cela se limite-t-il à la phase de finition ou s’agit-il plutôt de choix judicieux comme échelonner les travaux ? Selon Jozef Hessel, la première économie ne se fait pas sur le chantier, mais à l’achat. “La meilleure économie, c’est le prix d’achat”, dit-il sans détour.
Celui qui paie trop cher une maison ne garde pas assez de budget pour réaliser correctement les travaux nécessaires. C’est pourquoi il recommande aux primo-acquéreurs de visiter un bien avec un expert du bâtiment avant de faire une offre. “Un bref contrôle préalable coûte peut-être quelques centaines d’euros, mais peut vous épargner des milliers d’euros de rénovations inattendues”, dit-il.
Ensuite, tout dépend de choix judicieux et de la capacité à résister à la tentation de vouloir tout faire en même temps. “Déterminez vos priorités et mettez le luxe de côté. Inutile d’installer une cuisine design à 30.000 euros dans une maison dont la structure est déficiente. Commencez par traiter la base. Une peinture sobre ou des portes de seconde main ne sont pas une catastrophe. Tout ce que vous pouvez facilement remplacer plus tard peut, dans un premier temps, être moins cher. La réutilisation de matériaux de finition a d’ailleurs le vent en poupe.”
Investir dans ce qui est fixe
C’est un conseil qui peut paraître une évidence, mais selon Jozef Hessel, la logique va quelque peu à l’encontre des attentes que formulent de nombreux primo-acquéreurs. Il souligne que les jeunes acheteurs souhaitent aujourd’hui de préférence disposer au plus vite d’un logement entièrement terminé. Acheter une maison pour la rénover par phases sur le long terme est moins populaire. “Dans ce cas, je conseille de rénover deux ou trois fois : d’abord une petite habitation que l’on termine directement et que l’on revend après quelques années pour ensuite rénover une maison plus grande, et ainsi de suite.”
Le choix des matériaux peut également faire la différence. Bon marché ne signifie pas forcément mauvais, mais cela doit rester fonctionnel. “Il existe d’ailleurs de plus en plus d’entreprises innovantes qui misent sur des matériaux de construction de seconde main de qualité, notamment pour la finition, c’est possible. Mais n’optez pas pour des tuiles bon marché dont vous savez qu’elles s’encrassent rapidement et qu’il faudra donc remplacer bien plus vite.”
C’est un exemple parlant de l’équilibre que doivent rechercher les jeunes acquéreurs : économiser sur tout ce qui est esthétique et non structurel, mais investir dans ce qui est fixe et dure des décennies. “Ainsi, les économies intelligentes deviennent aussi des investissements intelligents. Tout ce que vous réalisez correctement maintenant vous sera profitable plus tard.”
“Nous allons faire beaucoup nous-mêmes”
La réflexion que propose Jozef Hessel pour aider les jeunes acheteurs à économiser intelligemment va au-delà des pistes classiques en cas de budget serré : les primes, l’auto-construction et la construction plus compacte. Elles peuvent aider, mais non sans nuances. Jozef Hessel relativise d’emblée le rôle des subsides. “Les primes à la rénovation sont toujours bonnes à prendre, mais elles ne vous sauveront jamais financièrement. Il faut d’abord pouvoir payer les travaux, la prime n’arrive qu’ensuite. Considérez-la comme un bonus, pas comme la base de votre plan.”
Beaucoup de primo-acquéreurs pensent aussi économiser fortement en faisant eux-mêmes une grande partie des travaux. C’est possible, dit Jozef Hessel, mais avec un encadrement adéquat. “Peindre soi-même ou poser un sol, très bien. Mais celui qui, sans expérience, pose des fenêtres ou installe de l’électricité risque des erreurs qui coûteront le double plus tard. Faites ce que vous êtes capables de faire, laissez le reste aux professionnels. Je prêche un peu pour ma paroisse, mais celui qui veut se lancer dans les travaux par lui-même ferait bien d’investir une partie de ses économies dans un accompagnement par un architecte.”
“Attention à ne pas construire trop petit, réduire la superficie n’est pas la panacée.” – Jozef Hessel (A1AR)
La troisième piste, construire plus petit, est selon Jozef Hessel pertinente, mais c’est aussi là que le bât blesse. “Construire de manière compacte est la façon idéale de réduire les coûts, dit-il. Chaque mètre carré que vous ne construisez pas vous fait économiser sur le gros œuvre, la finition et plus tard sur l’énergie.”
Mais il nuance aussitôt : “La construction neuve est devenue tellement chère ces dernières années qu’elle n’est tout simplement plus une option pour la plupart des primo-acquéreurs. Attention aussi à ne pas construire trop petit, réduire la superficie n’est pas la panacée. Il vaut mieux rénover un premier logement, et si plus tard, vous voulez malgré tout opter pour une nouvelle construction, ce sera possible si vous disposez alors d’un budget plus conséquent. Pour les primo-acquéreurs, la réalité reste qu’ils doivent faire avec ce qui existe, et ensuite effectuer des choix judicieux.”
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