Immobilier au Coq: la qualité avant tout

Mieux vaut rénover les vieux appartements avant de les proposer comme secondes résidences au Coq. Sans quoi l’acheteur préfère le bâti neuf, même plus petit.

A u Coq, le prix médian des appartements a dégringolé de 4,5% à 210.000 euros l’an dernier, selon les chiffres de la Fédération royale du notariat. Une progression de 18,3% (ou de 11% en termes réels) avait pourtant été enregistrée sur les cinq dernières années.

” La différence de prix est énorme entre un appartement dans la Concession ou Wenduine par exemple, explique Maria-Theresia Beirens, administratrice déléguée d’Immo A. Beirens/Agence du Coq. Les prix restent sous contrôle. La hausse de 2004-2006 n’est plus qu’un vague souvenir. ”

Le prix du bâti neuf a perdu 1,7% (2.900 euros/m2) l’année passée. A en croire les analystes du bureau d’études de Crombrugge & Partners, cette correction est le résultat des nombreuses ventes réalisées dans la commune voisine de Vosseslag, moins onéreuse.

La digue du Coq enregistre les prix les plus élevés : de 7.300 à 8.000 euros/m2. Le prix médian d’un appartement en front de mer se fixe à 245.000 euros. Dans la Concession, le beau quartier verdoyant de la commune, les appartements se négocient entre 3.500 et 5.300 euros/m2. ” Le prix minimum concerne les biens très vétustes, précise Maria-Theresia Beirens. Autrefois, la qualité posait parfois problème mais la plupart des propriétaires ont réalisé des travaux de rénovation. Je conseille aux vendeurs potentiels de faire pareil avant de mettre leur appartement en vente. Les acheteurs d’aujourd’hui veulent des logements dans lesquels ils peuvent emménager directement. Ils ont les moyens et veulent jouir de leur acquisition sans tarder. ”

” Ce n’est pas le bâti neuf à prix abordable qui manque au Coq, surtout comparé à avant, ajoute pour sa part Maxime Van Traen d’Immo François. Les acheteurs ne cherchent pas nécessairement un grand appartement. Ils préfèrent un petit appartement récent pour le même prix. Peu importe le type de bien. L’essentiel est d’avoir un pied-à-terre à la côte. ”

Un des projets les plus réussis est la Nouvelle Concession de POC Partners. ” A l’entame du projet, en 2005, la vente marchait assez bien, assure Peter Taffeiren à la tête de l’agence. Mais pendant les années de vaches maigres, de 2008 à 2011, les appartements trouvaient difficilement preneur à 1.800 euros/m2. Les affaires reprennent aujourd’hui. Nous vendons chaque année 20 à 25 appartements, à 3.600 euros/m2. Le Coq est très apprécié d’un public nanti qui vient s’y ressourcer, loin de l’agitation de Knokke. ”

En quête d’une difficile plus-value

Maria-Theresia Beirens note également un grand nombre de reventes dans la Nouvelle Concession, à un prix variant de 3.600 à 4.500 euros/m2. ” Les anciens propriétaires étaient souvent des investisseurs qui revendent aujourd’hui pour réaliser une plus-value “, dit-elle. ” Seuls les appartements de la Nouvelle Concession acquis à un prix peu élevé se sont valorisés, souligne Maxime Van Traen d’Immo François. La revente d’un appartement acheté 350.000 euros se soldera par une perte. ”

Dans l’entité voisine de Wenduine, les appartements vieillots tirent le prix médian vers le bas. ” Le marché secondaire a enregistré l’an dernier une décote des prix de 5 à 10%, fait remarquer Nikolas Winne d’Immo Wenduine. Si le toit doit être isolé, comme le prescrit la loi pour 2020, le prix des travaux sera pris en compte dans l’offre. Les appartements en front de mer, même vétustes, sont toujours aussi recherchés. ” Les habitations se sont valorisées de 12,3% à 250.000 euros l’an dernier au Coq. ” Elles intéressent principalement les quinquagénaires et les sexagénaires, affirme Maxime Van Traen. “Le segment des habitations connaît très peu d’activité à Wenduine, ajoute Nikolas Winne. Ce marché peu volatil n’attire que la population locale.”