Immo: les prix n’augmentent plus… Remonteront-ils un jour ?

Si le nombre de transactions reste élevé, les prix ne s’envolent plus. Une situation qui devrait encore perdurer en 2018 et qui fait le bonheur des investisseurs. D’autant que les taux hypothécaires ne grimperont pas encore cette année. La suite ? Certains avancent qu’un nouveau cycle immobilier pourrait s’ouvrir d’ici peu.

Oubliez les effets d’annonce, les gros titres et autres discours ambiants que vous lisez tout au long de l’année : les prix de l’immobilier n’augmentent pratiquement plus en Belgique depuis cinq ans. La vérité peut être difficile à lire pour les propriétaires mais elle est implacable. La hausse des prix (maisons et appartements) s’est élevée, en moyenne, à 2,2 % depuis 2012, selon les chiffres du SPF Economie. Combinée à une inflation moyenne de 1,3 %, la croissance réelle des prix n’est donc que de 0,9 %. Pour 2017, elle baisse encore d’un cran : 0,4 %. Et les perspectives d’ING pour 2018 sont encore plus déprimantes avec un recul de 0,6 %. Ce qui ne se serait plus produit depuis 2009.

Ce constat a bien évidemment ses limites, comme toute analyse des chiffres de l’immobilier. Il s’agit d’une généralité englobant tout le marché. Chaque province, chaque commune, chaque quartier, chaque rue peut donc naviguer à contre-courant et connaître une tendance haussière plus importante. Mais la tendance de fond est bien présente. Et une chose est certaine : l’immobilier n’augmentera pas de 150 % lors de cette décennie comme cela a été le cas entre 1997 et 2007. ” Entre 2010 et 2020, les prix ne devraient augmenter que de 15 % en terme nominal, concède Julien Manceaux, économiste chez ING. Ce qui sera dans la lignée de l’inflation. ” Un constat qui est largement partagé par Bart van Opstal, notaire à Ostende et porte-parole de la Fédération royale du notariat belge : ” Les prix suivent l’inflation depuis quelques années. Faut-il s’en inquiéter ? Il faut plutôt s’en réjouir, cela permet au marché immobilier d’être plus accessible que jamais “.

Du haut de sa longue expérience du secteur, Eric Verlinden, administrateur délégué du réseau d’agences immobilières Trevi, s’interroge par contre davantage sur la suite des événements. En regardant dans le rétroviseur, il remarque que l’immobilier belge est fait de cycles de 10 ans. Et que l’on arrive justement à la fin d’une décennie immobilière. ” Depuis 1977, nous avons toujours connu un marché fait de cycles, se souvient-il. Un premier relativement calme, suivi d’une période de 10 ans (1987-1997) fait d’une légère croissance des prix avant une accélération de cette croissance de 1997 à 2007. Dans la dernière décennie, les prix ont suivi l’inflation avec une stabilisation des prix. Quid de la prochaine ? Quand on regarde le paysage immobilier à long terme, on pourrait donc s’attendre à un rebond en la matière. ”

Les taux hypothécaires ne sont pas remontés en 2017

Une situation qui ne doit pas occulter une autre tendance de fond : le fait que le marché immobilier connaisse une santé éclatante et que la plupart de ses indicateurs restent au vert. Le nombre de transactions recensées en 2017 a été du même acabit qu’en 2016 (+ 0,8%), qui était qualifiée par les observateurs d’année exceptionnelle. Les investisseurs et candidats acquéreurs profitent donc pleinement d’un contexte favorable pour passer à l’action. Les taux hypothécaires sont restés à des niveaux planchers alors qu’on s’attendait à une légère remontée en 2017. Les taux fixes moyens à plus de 10 ans se sont stabilisés à 2,02 % en mars 2018. Soit pratiquement le même taux que le 1er janvier 2017 (+ 0,1%). Et cette situation devrait encore perdurer de longs mois. ” Sur la période 2011-2014, les taux hypothécaires s’affichaient à 3,7 %, ce que l’on qualifiait d’intéressant, explique Julien Manceaux. Avant de revenir à ce niveau, il faudrait de toute façon encore patienter deux ans. Les prévisions pour la zone euro annoncent une remontée de 40 points de base à la fin 2018. Sans avoir l’assurance que le marché belge soit touché de la même manière. ” Notons toutefois que ce contexte intéressant en matière de taux ne s’est pas traduit en matière d’octroi de crédits. Selon les chiffres de la Banque nationale de Belgique, 222.200 crédits (achat, rénovation, construction) ont été octroyés en 2017 pour 238.000 en 2016. Si moins de Belges ont souscrit un crédit, ceux qui sont passés à l’action ont par contre demandé davantage d’argent à leur banquier. On est passé de 28,6 milliards à 29,07 milliards entre 2016 et 2017. Le montant de l’emprunt moyen s’est élevé l’an dernier à 153.000 euros.

Un marché plus accessible que jamais

Rayon fiscalité, pas de grands bouleversements. Elle a simplement été ajustée en Wallonie (fin des droits d’enregistrement à 15 % pour une troisième habitation et abattement de 20.000 euros sur les droits d’enregistrement pour un premier bien depuis le 1er janvier), le sera le 1er juin en Flandre (lire l’encadré ” La Flandre au ralenti avant de rebondir ? “) et l’a été début 2017 à Bruxelles. ” Dans la capitale, je vois que cette réduction des droits d’enregistrement a toutefois eu un effet positif pour les jeunes, qui sont davantage passés à l’action, note Eric Verlinden. Cette mesure a donc eu un effet positif. ”

Bref, si on ajoute que l’épargne des ménages garnit toujours plus le coffre-fort des banques – on approche des 260 milliards, on peut donc écrire que les conditions restent plus que favorables pour acheter un bien ou investir dans l’immobilier. ” Il ne fait en tout cas aucun doute que le marché est bien plus accessible qu’avant la crise de 2007-2009, note Eric Verlinden, le patron de Trevi. C’est principalement dû à la baisse des taux (et non une baisse des prix, comme certains l’espéraient, Ndlr). L’équilibre entre offre et demande est par contre bien respecté. Ce qui est un signe de bonne santé du marché. Car une offre surabondante ou une contraction de la demande serait un facteur de risque. ”

Pour la suite de l’année, il ne faut en tout cas pas s’attendre à de grands soubresauts. Les taux hypothécaires ne remonteront pas, la fiscalité immobilière ne devrait pas évoluer et les prix devraient suivre l’inflation. La stabilité de l’immobilier belge sera une nouvelle fois sa grande force. ” Je table tout de même sur une hausse des prix de 2,5 % pour cette année “, note Eric Verlinden. Pour Bart van Opstal, la situation va avant tout dépendre de la Flandre : ” Si les prix à Bruxelles et en Wallonie suivront l’inflation, une baisse de l’activité en Flandre pourrait avoir des conséquences sur les prix, avec une baisse de ceux-ci. Pour le reste, 2018 devrait être similaire à 2017. Il faudra toutefois être attentif à l’évolution du taux de chômage, qui ne cesse de baisser, ce qui fait que davantage de personnes seront en capacité de souscrire un emprunt auprès des banques. Ce qui aurait un effet positif sur l’activité “.