Ici et là, des bulles apparaissent sur le marché du logement. Si l’économie devait faire de moins bonnes performances en 2018 ou 2019, le remboursement d’un crédit hypothécaire deviendrait problématique pour certains Belges.
Les prix des habitations ont augmenté de 5,5% au premier trimestre de 2017 par rapport à 2016 et de 3,5% au deuxième trimestre. Comme beaucoup d’investisseurs fortunés sont actifs en constructions neuves, les acheteurs potentiels d’une première maison sont relégués vers le marché des habitations existantes. En particulier dans le segment inférieur du marché, la pression des prix est très élevée.
Par manque d’alternatives attrayantes, les investisseurs sont prêts à payer des prix élevés pour des appartements neufs.
Et ce alors que, selon la Banque Nationale, le marché belge du logement est surévalué de 7%. L’économiste Johan Van Gompel de KBC a déjà prévenu que, à ce rythme, la surévaluation pourrait grimper vers les 15%. Cela devient dangereux. Si l’économie devait faire de moins bonnes performances en 2018 ou 2019, le remboursement d’un prêt hypothécaire deviendrait problématique pour certains Belges. Et cela pourrait mettre la stabilité des banques en danger.
Cette année, la dette globale des ménages a dépassé 100% du revenu disponible. C’est supérieur à la moyenne de la zone euro. Après l’avertissement de la Banque Centrale européenne, la Banque Nationale a également mis en garde par rapport à cette situation. Elle demande que la Belgique prenne des mesures pour resserrer l’octroi des crédits hypothécaires et elle impose un buffer de capitaux supplémentaire aux banques pour les crédits logements.
Bulles
La plupart des économistes spécialisés en immobilier ne prévoient pourtant pas de bulle sur le marché immobilier en 2018. Les prix sont soutenus par une inflation en augmentation, 40.000 emplois supplémentaires, selon les prévisions, et des salaires plus élevés. Une politique poussée de la Banque Nationale et une légère augmentation du taux d’intérêt de 1% pourraient quelque peu tempérer les prix.
Voilà pourquoi KBC prévoit une augmentation de 2,5% des prix nominaux sur le marché du logement, bien moins que les 4% prévus par la banque pour 2017. ING prévoit également un ralentissement de l’augmentation des prix au cours des deux prochaines années.
Les appartements seront en particulier plus chers en Flandre, estime KBC. Cela s’applique moins aux habitations isolées. Ces dernières sont surtout convoitées par des acheteurs qui veulent y habiter. À défaut d’alternatives attrayantes, les investisseurs sont prêts à payer des prix élevés pour des appartements neufs.
Cela crée une hausse, également pour des emplacements moins favorables. Des investisseurs sont appâtés par des appartements grâce à des garanties locatives douteuses, mais celles-ci reposent souvent sur des sables mouvants d’un point de vue juridique; elles sont dès lors systématiquement répercutées sur le prix. D’après un calcul immobilier normal, l’acheteur paie dans ce cas trop.
Un autre facteur qui gonfle les prix, ce sont les promoteurs immobiliers amateurs, des familles riches qui se satisfont d’un rendement que les promoteurs professionnels méprisent.
Dans certaines régions, une bulle croît doucement au niveau des appartements. C’est aussi le cas, ici et là, pour des service-flats, des kots étudiants, des chambres d’hôtel et l’immobilier à la côte.
