Immo: il faut mettre les passoires énergétiques au tapis

Tous les logements devront être neutres en énergie en 2050. Un défi colossal vu la situation actuelle où la majorité des appartements et des maisons sont des gouffres énergétiques. Le marché immobilier va clairement se segmenter, avec des baisses de valeur à la clé, entre les bons élèves et les autres.

A partir du 25 août 2022, les loyers des logements classés F ou G sur le plan énergétique seront gelés (plus question de les augmenter). Et dès le 1er janvier 2023, les logements qui dépassent le seuil G (dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kWh) ne pourront plus être loués. Une interdiction étendue aux biens classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034. L’étau se resserre donc clairement autour des propriétaires qui louent des logements particulièrement consommateurs d’énergie. Et cela ne fait que débuter.

Que les propriétaires belges se rassurent: ces mesures ne concernent que la France. Mais le répit sera de courte durée, il ne fait aucun doute que de telles mesures seront appliquées d’ici peu en Belgique. Pour l’heure, les trois Régions jouent leur partition chacune dans son coin. La Flandre est la plus avancée avec, dès 2023, l’obligation pour l’acquéreur d’un logement dont la PEB (performance énergétique des bâtiments, de A à G) est inférieure ou égale à E de le rénover dans les cinq ans pour qu’il atteigne le niveau D. Les autres Régions affichent quelque retard à l’allumage mais vont suivre d’ici peu.

Cette situation va en tout cas clairement dynamiser le secteur de la construction, où les rénovations énergétiques sont appelées à se multiplier. Elles se mêleront aux rénovations plus classiques du bâti. Un enjeu qui alimentera les conversations dans les allées de Batibouw (21 au 29 mai) car le parc immobilier belge est un gouffre énergétique. Près de 95% des bâtiments devront être rénovés d’ici 2050 pour satisfaire aux objectifs du Green Deal européen. Soit 4,5 millions de logements à rénover. La Commission a d’ailleurs défini le rythme à suivre: tous les bâtiments résidentiels doivent posséder un certificat PEB F d’ici 2030. Et trois ans plus tard, ils devront avoir atteint l’échelon supérieur, à savoir une PEB E. Avant de continuer à s’améliorer au fil du temps, pour atteindre l’échelon A en 2050.

Une prise de conscience qui fait défaut

Pas besoin d’être un expert en immobilier ou en construction pour se rendre compte que le défi est énorme. Voire impossible à relever si on ne change pas de paradigme. “Il est évident qu’il faut une prise de conscience importante des propriétaires par rapport aux enjeux énergétiques, explique Tara McCarthy, directrice du pôle Rénovation chez GreenWin. Ensuite, il faudra les convaincre de réaliser ces rénovations à grande échelle et trouver des solutions budgétaires.”

Pour l’heure, les stratégies s’affinent donc un peu partout. A Bruxelles, tout le parc résidentiel devra afficher au minimum un PEB C en 2050. D’ici là, les propriétaires devront faire des travaux tous les cinq ans pour upgrader leur immeuble. Les conditions précises doivent toutefois encore être établies. Selon les derniers chiffres de Bruxelles-Environnement, seuls 1,2% des maisons unifamiliales et 6,5% des appartements ont obtenu des scores A ou B.

La situation n’est pas plus glorieuse en Wallonie où plus de 80% du bâti date d’avant 1991. Et seuls 14% des logements affichent des performances énergétiques supérieures à C. Le niveau PEB du parc wallon de logements ne dépasse d’ailleurs pas F. Ce qui signifie qu’il faudra une moyenne de 45.000 rénovations par an pour atteindre les objectifs fixés. Et chaque mois qui passe complique encore davantage la situation. “L’évolution énergétique du parc de logements est très lente pour le moment, reconnaît Tara McCarthy. On note toutefois une réduction des labels G au profit des labels E à B.”

Profiter du “momentum” actuel

Ces éléments vont inévitablement avoir un impact sur le marché immobilier. Les biens les plus énergivores seront progressivement exclus du marché et connaîtront une indéniable décote. A contrario, la “valeur verte” de l’immobilier ne fera que prendre de plus en plus d’ampleur. Une évidence qui n’est toutefois pas encore entrée dans toutes les têtes. Car si cela titille l’esprit de certains propriétaires avertis, la PEB n’est clairement pas encore actuellement un critère décisionnel. Pourtant, le certificat PEB sera l’un des principaux curseurs de l’immobilier de demain. Il déterminera le prix du bien, le taux hypothécaire des futurs acquéreurs et l’ampleur des travaux à effectuer. La hausse actuelle de la facture énergétique devrait en tout cas sensibiliser de plus en plus de locataires et de propriétaires à cet effet. “Les primo-acquéreurs sont encore peu sensibles au volet énergétique, estime Guillaume Pinte, CEO d’OP-Trevi. D’autres aspects sont davantage pris en compte, comme le prix ou la localisation. Par contre, de plus en plus de grands propriétaires font des arbitrages dans leur portefeuille immobilier. Soit en planifiant la rénovation de leur bien pour le faire grimper de catégorie PEB, soit en s’en séparant. Cela reste toutefois mineur à l’échelle de l’ensemble du parc. Mais tout le monde va finir par se poser la question.”

En attendant, la Wallonie vient de lancer le programme Reno+. Celui-ci doit définir en 18 mois la stratégie de rénovation à mettre en place, de même que la manière de massifier (industrialiser) cette rénovation. Un saut dans l’inconnu puisque pour y parvenir, il faudrait quadrupler le rythme de rénovation actuel (0,7%/an). Le coût estimé de cette transformation a été estimé à 3,6 milliards par Climact, une entreprise néo-louvaniste qui aide les organisations à réduire leur impact sur le climat. Soit, pour l’ensemble du parc (1,5 million de logements), un coût de 120 milliards. “Nous sommes clairement dans un momentum important, estime Francis Carnoy, directeur de la Confédération Construction Wallonie. La crise énergétique peut être un accélérateur, même si la hausse du coût des matériaux et des taux d’intérêt rajoute des difficultés supplémentaires. Il faut maintenant définir un business model qui permettra au gouvernement wallon de définir une stratégie claire.”

Un financement à inventer

C’est l’un des principaux enjeux: comment les propriétaires vont-ils financer ces rénovations? Surtout dans un contexte où, selon l’UGent, 45% des Belges ne disposent pas de moyens suffisants pour y parvenir. Une proportion qui serait encore plus importante en Wallonie, vu l’écart socioéconomique par rapport à la Flandre. Il faudra donc trouver le bon équilibre entre bâton (menace fiscale) et carotte (primes pour rénover son bien). “Plusieurs plans sont sur la table et rien n’est arrêté, mais il faudra être inventif, fait remarquer Francis Carnoy. Il sera nécessaire de proposer un plan d’accompagnement des ménages, tant pour le volet financier que technique. Il devra être adapté aux capacités financières, en soutenant davantage les moins aisés. Cela pourrait passer par exemple par une fiscalité incitative. Avec par exemple, des droits d’enregistrement réduits si une rénovation est prévue dans les cinq ans ou via de nouvelles formules de prêts. En Espagne, un prêt est lié dorénavant au bâtiment et non aux propriétaires. C’est une piste intéressante car elle permet d’étaler dans le temps le financement des rénovations. La mutation d’un bien est en tout cas un moment clé pour activer les rénovations. Il faudra aussi simplifier au maximum les procédures urbanistiques.”

Une des clés sera également de bien communiquer sur les bénéfices engendrés par une rénovation énergétique, de manière à séduire les ménages. Comme la baisse de la facture d’énergie, l’augmentation éventuelle de la taille du logement, la création de nouveaux espaces, l’amélioration du confort et, surtout, la hausse de valeur du bien.

Une industrialisation incontournable

Si les rénovations sont encouragées, il faudra surtout que le secteur de la construction puisse suivre le rythme. Et, là encore, les défis sont nombreux, d’autant que la main-d’oeuvre fait défaut et que les carnets de commandes sont déjà bien remplis. “Il faudra clairement changer d’échelle, lance Olivier Vandooren, directeur du CSTC, le centre de recherche et de développement de la construction. Ce qui ne sera possible que grâce à la création de solutions technologiques standardisées qui permettront une rénovation de masse. L’objectif est vraiment de mettre en place des processus industriels qui donnent une masse critique et permettent de réduire les coûts.” Ces procédés visant une massification de la rénovation sont encore peu expérimentés en Europe. Les innovations technologiques devraient toutefois permettre de déjà travailler de cette manière. “Il y a une multitude d’entreprises actives dans le domaine de la construction qui pourraient nous aider à massifier ces rénovations, explique Tara McCarthy. Cette multiplication des rénovations passera notamment par la préfabrication et l’industrialisation. On le voit en Europe à travers EnergieSprong, une démarche qui vise à démocratiser les rénovations à zéro énergie garantie à travers l’industrialisation de la rénovation des bâtiments. En premier lieu, il faudra identifier les segments du marché sur lesquels agir en priorité. Et ensuite emmener tous les propriétaires dans le train des rénovations, ce qui permettra de rénover à l’échelle d’un quartier ou d’un lotissement en entier. Soit des centaines de rénovations en même temps grâce à la robotisation et la numérisation.” L’objectif est clairement d’avoir de plus grands chantiers pour diminuer les prix et accélérer les rénovations. “Il va aussi falloir créer une nouvelle filière verte de construction et stimuler les PME actives dans le secteur, note Francis Carnoy. Les constructions hors site seront bien plus nombreuses. Le défi est gigantesque. Mais sans Reno+, nous n’y parviendrons pas, c’est certain. Regardons vers l’avant!”