Immo en Italie: des milliers de kilomètres de charme

L’Italie exerce une force d’attraction spéciale sur les Belges. Chaque année, ils sont nombreux à se laisser séduire par la douceur du climat, les paysages pittoresques et les bons petits plats. Certains choisissent même d’y élire domicile pour de bon.

La crise a également soufflé sur l’Italie. Si l’économie locale peine toujours à sortir du gouffre, le FMI annonce une reprise de la croissance pour 2016 et 2017. Petit à petit, les Italiens reprennent confiance dans leur pays, et cela se ressent au niveau de leurs dépenses. Selon le spécialiste en immobilier Knight Frank, le prix des immeubles a baissé de 3 % l’an dernier. Cette tendance est confirmée par des experts locaux tels que Natascha Di Mario de Huizenjacht Italie, une plateforme en ligne sur laquelle les propriétaires proposent leurs biens immobiliers. ” Dans de nombreuses régions – comme le Piémont et la Ligurie – les prix ont légèrement baissé, constate-t-elle. Mais globalement, l’immobilier italien est relativement stable. ”

Laura de Rooy-Dekker de l’agence immobilière ItaliaCasa a, elle aussi, une bonne vue d’ensemble des prix. ” La crise a laissé des traces dans tous les pays du sud de l’Europe, explique-t-elle. Dans certaines parties de l’Espagne, le marché de l’immobilier s’est carrément effondré, mais c’est nettement moins le cas en Italie. C’est probablement dû à l’attrait que le pays exerce sur les étrangers. Ces dernières années, une grande partie du marché est resté relativement stable – surtout autour des lacs du Nord de l’Italie. Dans le centre de la botte, le marché a effectivement connu quelques corrections sévères, mais là aussi, les prix semblent à présent à nouveau stagner. ”

La crise a également engendré un autre phénomène : les acheteurs sont devenus plus critiques. ” Avant, on vendait toutes sortes d’habitations, se souvient Laura de Rooy-Dekker. Aujourd’hui, l’acheteur est beaucoup plus attentif à la qualité, tant de la maison que de l’environnement. On enregistre de grandes différences de prix d’une région à l’autre. Dans la région des Marches, on peut déjà trouver une villa quatre façades avec une belle vue et éventuellement une piscine pour 300.000 euros, mais en Toscane, ce n’est pas réaliste. Les régions que les Italiens choisissent eux aussi comme lieux de villégiature sont généralement plus chères. On le constate sur la côte, mais aussi dans les stations de sports d’hiver les plus prisées. ”

Faites vos devoirs

En tant que candidat-acheteur, il est essentiel de préalablement bien faire ses devoirs. L’Italie s’étend sur plus de 1.000 km du Nord au Sud ; partir à l’aventure pour trouver la maison de ses rêves semble donc un peu utopique. De plus, chaque région a un caractère très différent. Si vous n’avez pas encore clairement défini vos préférences, accordez-vous du temps pour découvrir le pays. ” Les amateurs de chaleur ne doivent pas forcément se braquer sur le sud, précise Natascha Di Mario. La carte de l’Italie montre que le climat est le même sur la côte ligurienne que plus bas dans le sud. En outre, l’intérieur des terres n’est pas beaucoup plus chaud dans le sud que dans le nord. ”

Deuxième étape : définissez le type d’habitation qui vous convient. Une villa isolée offre davantage d’intimité, mais nécessite plus d’entretien, pour ce qui est par exemple du jardin ou de la piscine. ” Si cela vous rebute, vous pouvez envisager une maison intégrée dans un plus grand ensemble, conseille Laura de Rooy- Dekker. En Toscane, en Ombrie et dans les Marches, on trouve de jolies petites villes fortifiées avec des fermes restaurées proposant des infrastructures communes, comme une piscine. Les frais d’entretien sont alors assumés par la collectivité. ”

Pensez également au volet financier. ” Beaucoup d’acheteurs ne pensent à cet aspect qu’après avoir trouvé la maison de leurs rêves, se désole Natascha Di Mario. Et la déception est grande lorsqu’ils se rendent compte qu’ils ne peuvent pas se l’offrir. Il ne faut pas vraiment s’attendre à ce que l’exploitation en bed and breakfast résolve les obstacles financiers : les banques ne sont pas très enclines à accorder des prêts pour ce genre de projet. De plus, il ne faut pas sous-estimer les frais de transformation. Si les travaux ne sont pas effectués par des professionnels agréés, vous ne disposerez pas des attestations requises, ce qui peut être une source de problèmes à la revente de l’habitation. ”

Frais et impôts

Quels sont les frais supplémentaires et impôts à prévoir lors de l’achat ? ” Si vous achetez une maison existante à un particulier, vous paierez un impôt de cession de 9 % de la valeur cadastrale, précise Laura de Rooy-Dekker. Cette valeur est généralement 30 à 50 % inférieure au prix d’achat. Si vous achetez une construction neuve, par exemple à un promoteur immobilier, vous paierez 10 % de TVA sur le prix d’achat. Dans les deux cas, vous devrez également tenir compte des frais de notaire, soit environ 2 % de la valeur cadastrale, avec un maximum aux alentours de 3.500 euros. Et puis, il y a la commission de l’agent immobilier, qui varie entre 3 et 5 % du prix d’achat. ” Prévoyez également près de 500 euros pour les timbres fiscaux et charges supplémentaires lors de l’achat.

Dès que vous serez devenu propriétaire, vous aurez des impôts à payer chaque année. Les principaux sont l’IMU (comparable à notre précompte immobilier), le TASI (impôt communal variable) et le TARI (taxe sur l’enlèvement des déchets ménagers). ” L’IMU s’élève en principe à 0,76 % de la valeur cadastrale de l’habitation “, indique Nicolas Dewulf. En tant que juriste du bureau Advitalia qu’il a fondé, il accompagne les acheteurs dans la concrétisation de leur rêve italien. ” Les communes peuvent majorer ou réduire cet impôt de 0,3 %, de sorte que l’IMU peut en réalité varier entre 0,46 et 1,06 %. Comptez un maximum de 1.000 euros par an. ”

Le TASI, qui est un peu inférieur à l’IMU, varie dans les petites communes entre 0,1 et 0,2 % de la valeur cadastrale. Enfin, le TARI est l’impôt qui varie le plus d’une commune à l’autre. Son montant exact dépend de l’organisation locale de l’enlèvement des déchets ménagers et est fixé d’après plusieurs paramètres, comme la surface de l’habitation et le nombre d’habitants. Prévoyez annuellement environ 300 euros par ménage. Attention : ces impôts peuvent changer à tout moment. L’IMU est le plus sensible au contexte politique, et tant son montant que les conditions d’exonération varient régulièrement.

Déclaration des revenus locatifs

Comme la Belgique et l’Italie ont signé un accord pour éviter la double taxation, vous ne serez imposé que dans le pays où se trouve votre maison de vacances. Vous devrez déclarer en Italie toutes les rentrées générées par l’habitation. ” Pour cela, vous devez compléter un formulaire de déclaration, disponible via l’administration communale ou en ligne, explique Nicolas Dewulf. Vous êtes tenu de déclarer les revenus locatifs réels, mais vous pouvez aussi déduire les frais. L’impôt s’élève entre 23 et 42 %. La plupart des Belges déclarent toutefois moins de 15.000 euros de revenus locatifs par an, de sorte qu’ils ne sont imposés qu’à 23 %. ”

Par ailleurs, n’oubliez pas que vous devez déclarer en Belgique les biens immobiliers détenus à l’étranger. Vous devez également déclarer les revenus locatifs réels de ces biens, ou leur valeur locative théorique. Vous ne serez pas imposé directement sur ce montant, mais comme il sera ajouté à votre revenu imposable, il se pourrait que vous arriviez dans une tranche d’imposition supérieure. Sachez aussi que la déclaration d’une seconde résidence met parfois la puce à l’oreille du fisc. Vous veillerez donc à avoir suffisamment de preuves de l’origine des montants investis. ”