Immo: après la densification, place à la végétalisation à Bruxelles

Pour trouver un coin de verdure, rien de tel que le sud de Bruxelles, petit paradis des amateurs de villa avec jardin. Un privilège qui n’est toutefois pas donné à tout le monde. Pour rééquilibrer l’offre en la matière, la végétalisation de toute la Région devient une volonté de plus en plus marquée. S’il s’agit d’un argument de vente par excellence, les enjeux sont bien plus larges.

A l’entrée, le slogan laisse peu de place au doute. Affiché en vert sur une pancarte de deux mètres sur trois, en lettres grasses, il traverse tout le bas-côté de la rue Engeland, à Uccle, dont le macadam est aussi lisse que le crâne de Fabien Barthez : ” La forêt, votre jardin “. Dix mètres plus loin, seconde attaque, si le candidat acquéreur n’a pas encore bien compris le concept : ” Un nouveau quartier au coeur de la nature “. Pour une fois, le slogan ne semble pas trompeur. Les Promenades d’Uccle, un ensemble de 298 logements développé par Besix Red et Matexi, est niché sur le plateau d’Engeland. Une zone Natura 2000 borde ce vaste site de 12 hectares, qui semble être l’un des derniers écrins de verdure bruxellois avant de basculer vers la Flandre. Un positionnement qui n’oblige pas, comme c’est souvent le cas, d’user de l’outil marketing que représentent aujourd’hui les espaces verts pour survendre les biens. ” Difficile de faire plus vert qu’ici, sourit Frédéric van Marcke de Lummen, directeur Belgique du promoteur Besix Red, tout heureux de s’être battu pendant 15 ans (et 12 recours) pour voir ce projet sortir de terre. Il s’agit d’un véritable parc urbain. Ce développement permet d’assurer un environnement de qualité aux habitants et un environnement sain, notamment en matière de qualité de l’air. ”

Uccle, comme la plupart des communes de la couronne sud de Bruxelles, fait partie de ces entités qui ne sont pas à plaindre en la matière. Les parcs et jardins (spacieux) composent près de 30% du territoire de l’entité. Une situation qui attire et dont l’attrait se répercute bien évidemment sur la santé de son marché immobilier. ” Il est vrai que c’est une des spécificités du marché ucclois et, plus largement, du sud de Bruxelles, explique Jean Corman, CEO et fondateur de l’agence immobilière Victoire. Le marché de la villa reste très dynamique. Mais les vastes propriétés ne sont toutefois plus une priorité des acheteurs. Elles sont même devenues une charge dans certains cas. Une belle terrasse avec vue est favorisée. La localisation reste toujours le critère numéro un. Même le quartier du Prince d’Orange séduit moins car il n’est pas situé à proximité des commerces ou de transports en commun. Et ce à l’avantage de Fort Jaco, du Vert Chasseur ou de Watermael. ” Un constat qui se répercute sur les ventes puisque, d’une manière générale, la superficie des terrains est aujourd’hui en diminution : un jardin de 5 à 10 ares accompagne dorénavant une villa de 250 m2 alors que pour une villa de 500 m2, il faut prévoir 15 ares minimum. ” Les gens achètent dorénavant moins les mètres carrés qu’un cadre de vie privatif, poursuit Jean Corman. La priorité est de vivre au calme et de ne pas avoir de vis-à-vis. ”

Arguments de vente et éléments de langage

Si l’attractivité du marché immobilier se maintient encore dans l’environnement boisé d’Uccle et des environs, il faut aussi surtout relever que les projets d’appartements neufs s’y multiplient, de quoi faire évoluer la répartition du parc de logements. On peut par exemple actuellement recenser les projets Tree (Eaglestone), Moulin blanc (Thomas & Piron Bâtiment et Codevim), Les Hauts Prés (BPI et Belgian Land), Cavell Court (Burco et AG Residential), Asteria (e-maprod et Dedeyne Projects) ou encore 3 Arbres (Magistrat), qui sont en cours de commercialisation. Tous usent et abusent des mêmes éléments de langage pour séduire l’investisseur. En mettant en avant ce ” havre de paix “, ” cette nature abondante “, ” cette implantation dans un contexte boisé ” ou encore ces appartements ” en lien avec la nature “. ” Il est évident que la nature ou les espaces verts sont d’importants arguments de vente, confirme Frédéric van Marcke. Même si tous les promoteurs n’ont pas les mêmes notions environnementales et la même exigence de qualité… C’est donc aux clients de faire le tri. ”

Cet argument de vente pourrait laisser penser que les promoteurs chassent les terrains à bâtir situés à proximité de zones boisées ou d’espaces verts. Histoire de rentabiliser assez rapidement l’investissement. Il n’en serait rien. ” Il s’agit d’un critère parmi d’autres, tempère Frédéric van Marcke. La localisation reste le premier d’entre eux. Un terrain en centre-ville coûte d’ailleurs bien plus cher qu’en périphérie. Par contre, lors de la vente d’un appartement, la présence d’espaces verts rehausse indéniablement la valeur de l’immobilier. ”

Si les projets haut de gamme d’appartements se multiplient actuellement, c’est notamment pour s’assurer que le trajet classique – qui permet à un senior de passer d’une villa trop spacieuse et trop énergivore située aux alentours de Fort Jaco, du Prince d’Orange, du Vivier d’Oie ou de la place Saint-Job à un appartement up-to-date – se déroule sans accroc. ” Et dans ce cas-là, il est clair que les acheteurs ont une sensibilité particulière vis-à-vis de projets qui mettent la nature en valeur, confirme Jean Corman. Comme on le voit par exemple avec les projets d’Eaglestone, qui ne lésine pas sur les postes liés au paysagiste ou à l’implantation d’une oeuvre artistique. Même si cela se répercute aussi sur les charges de copropriété. ” Un constat que confirme bien évidemment Nicolas Orts, le fondateur et CEO d’Eaglestone : ” Le choix d’un paysagiste est aujourd’hui devenu déterminant dans un projet. Landscape Design Partnership ou JNC International sont par exemple des références en la matière. Ils créent des zones privatives, des zones de mouvement, une intégration des espaces privatifs des appartements situés au rez-de-chaussée avec le parc collectif, etc. Bref, cela valorise le projet, ce qui se répercute sur les ventes. Que ce soit dans les communes du sud de Bruxelles ou ailleurs, le volet environnemental est primordial dans les projets d’appartements. On ne peut plus s’en passer. Et cela ne doit d’ailleurs pas uniquement concerner les projets dit haut de gamme. L’époque où les projets d’entrée de gamme ne méritaient pas d’avoir une architecture ambitieuse et des abords de qualité est révolue. Il faudra donc être créatif, pour arrêter de minéraliser sans cesse la ville. Et puis, maintenir des espaces verts, c’est également maintenir des familles en ville. Il ne faut pas non plus négliger cet aspect pour Bruxelles. ”

” Mettre la densification en pause ”

Reste que Bruxelles ne se résume pas à ses beaux quartiers du sud de la capitale. La végétalisation de la ville dans son entièreté est un enjeu essentiel pour son avenir. Il est donc obligatoire de trouver des moyens pour la rendre plus verte et disséminer ces idées un peu partout. ” A Bruxelles, les 10 dernières années ont été dominées par la croissance démographique, fait remarquer le maître architecte bruxellois Kristiaan Borret. La densification a clairement été poussée à son paroxysme. Les 10 prochaines années doivent par contre être dominées par le réchauffement climatique et la transition écologique. La densification du territoire doit être mise en pause pour se concentrer sur la végétalisation de la ville. Bruxelles doit entrer dans une nouvelle ère. Il faut la laisser respirer. ”

Il s’agit en fait davantage d’une nécessité que d’une stratégie. La plupart des grandes villes sont confrontées à la formation d’îlots de chaleur urbains (urban heat islands). Une des conséquences de la minéralisation des villes. ” C’est clairement un nouveau combat, lance Kristiaan Borret. Les espaces verts permettent de refroidir la ville. On ne peut s’en passer. ” Si Bruxelles n’est pas le plus mauvais élève de la bande, notamment grâce à la vision de Léopold II qui a décidé d’aménager de nombreux parcs, il est aujourd’hui nécessaire d’aller un cran plus loin. ” Avec les parcs Josaphat, de Wolvendael, Royal ou encore le bois de la Cambre, le patrimoine bruxellois est en effet riche en la matière, explique Guillaume Van der Vaeren, administrateur délégué de JNC International. Mais j’estime que c’est surtout aux pouvoirs publics d’agir à nouveau, même si les promoteurs ont également des leviers d’action. ”

Un parc pour 50 logements

Si certains promoteurs sont bien plus sensibilisés que d’autres en la matière, il existe quelques obligations légales. Cela peut passer par des charges d’urbanisme voire, pour les projets de plus de 5.000 m2, par l’obligation de dédier 10% de la parcelle à des espaces verts. Sans oublier que des formules de subsides existent, notamment celles qui visent à verduriser les écoles. ” Il faudra toutefois faire encore mieux à l’avenir, lance Kristiaan Borret. L’approche doit être globale et dispersée et ne pas uniquement concerner la création d’un grand parc. Celui qui sera aménagé à proximité de la gare de l’Ouest, à Molenbeek, est une belle avancée mais ne sera pas suffisant. ” Tout comme l’aménagement de toitures vertes semble également être un élément intéressant mais insuffisant. ” Je suis favorable à l’instauration d’une obligation de créer un parc public ou un jardin collectif pour tous les projets immobiliers de plus de 50 logements, imagine Kristiaan Borret. Et que ces aménagements soient réalisés en pleine terre. Il faut permettre aux arbres de grandir et à l’eau de s’infiltrer. “

Un constat partagé par Guillaume Van der Vaeren, qui met en avant cette nécessité de retrouver la nature en ville : ” Il y a un désir des habitants d’être de plus en plus en contact avec la terre et la nature. C’est presque un besoin charnel. La terre est un plaisir. Créer des espaces ouverts pour la nature est très important dans des villes qui se densifient. D’autant plus si on est dans la quête de développer des villes résilientes “.

Vers une densification douce des lotissements

Pour dégager des espaces au sol, cette végétalisation de la ville devrait théoriquement être accompagnée d’une augmentation des projets verticaux. Une équation qui ne semble pas si évidente. ” Il faudra avant tout modérer la densification, en construisant moins, précise Kristiaan Borret. Comment faire ? Cela passe surtout par une meilleure dispersion de la densification bruxelloise. Dans la seconde couronne, il y a encore moyen de mieux densifier. Que ce soit dans des communes telles que Jette, Koekelberg, Watermael- Boitsfort ou Auderghem par exemple. Il faut essayer de développer de nouveaux pôles. Il faudra aussi développer une vision où la densification douce pourrait s’opérer là où les transports publics sont accessibles. Bref, l’important est de réaliser cela d’une manière structurée. ” Perspectives.brussels va d’ailleurs lancer dans les prochaines semaines une étude sur la manière de densifier les lotissements construits au cours du 20e siècle, et dont les villas deviennent doucement obsolètes. L’idée serait notamment d’aborder la question du concept Bimby (Build in my back yard), qui consiste à permettre au propriétaire d’une villa de céder une partie de son terrain pour construire une autre maison. Soit mitoyenne, soit au fond de son jardin. ” Après les contrats de quartier, l’idée de mettre en place des contrats de lotissement pourrait être très intéressante “, s’enthousiasme Kristiaan Borret.

Xavier Attout