Pour les Bruxellois en quête d’un logement abordable, Ganshoren fait-elle encore figure de solution ? Entre les grands immeubles des années 1970 et les villas plus luxueuses, Ganshoren offre un marché immobilier contrasté. Rodolphe Masuy
“À vendre, à proximité de la basilique de Koekelberg, agréable et lumineux appartement de 65 m² entièrement rénové en 2024, sis au 2e étage sur 2 dans une petite copropriété très bien entretenue. Prix demandé : 249.000 euros. Année de construction : 1964.” L’annonce semble banale, mais elle illustre bien la réalité du marché immobilier de Ganshoren. Ici, le prix moyen du mètre carré tourne autour de 2.700 euros, avec de fortes disparités. Certains biens dépassent les 3.300 euros/m². D’autres, plus spacieux ou nécessitant de lourdes rénovations, s’affichent nettement en dessous de cette moyenne.
Cette petite commune du nord-ouest de Bruxelles, forte de ses 25.680 habitants au 1er janvier 2025, a longtemps été réputée pour être l’une des plus âgées du pays. Mais la tendance s’est inversée : ces dernières années, sa population s’est rajeunie et les jeunes familles y trouvent de plus en plus leur place. Avec ses nombreux espaces verts et ses prix encore relativement accessibles, Ganshoren attire des acheteurs en quête d’un logement à un prix abordable, tout en restant aux portes de la capitale.
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“En dessous de la valeur réelle du marché”
“J’ai récemment conclu plusieurs ventes à Ganshoren, confie la notaire bruxelloise Sophie Maquet. C’est une commune encore méconnue, plutôt jeune, mais qui mérite d’être redécouverte. Beaucoup de gens en ont une image réductrice : celle de l’avenue Charles-Quint, cette artère qui mène vers la mer. Pourtant, derrière cette réputation, la commune cache de nombreux atouts.”
Selon elle, le profil des acheteurs évolue. “Mes derniers clients étaient nés en 1985 et 1989. C’est assez représentatif : les jeunes quadragénaires (ou ceux approchant de cette tranche d’âge) y voient une opportunité de devenir propriétaires sans dépasser leur budget.”
Le marché reste relativement abordable. “Pour des appartements, nous nous situons dans une fourchette entre 200.000 et 300.000 euros, ce qui est bon marché pour Bruxelles. On reste en dessous de la valeur réelle du marché bruxellois”, souligne-t-elle.
“Pour des appartements, nous nous situons dans une fourchette entre 200.000 et 300.000 euros, ce qui est bon marché pour Bruxelles.” – Sophie Maquet (notaire)
Un marché contrasté
La notaire nuance toutefois : “On trouve de grands immeubles des années 1970, souvent assez hauts, avec des charges de copropriété importantes. Ces logements nécessitent parfois des rénovations énergétiques, et il faut un accord de toute la copropriété pour les financer.”
Mais Ganshoren ne se limite pas à ce type de biens. “C’est aussi de belles rues bordées de villas ou de maisons de maître, pas tellement loin de la basilique. Ces maisons ne sont pas données, mais restent plus accessibles que dans d’autres quartiers comparables de la capitale.” Cette diversité de l’offre permet d’attirer aussi bien des investisseurs que des jeunes ménages ou des personnes seules. “Ce n’est pas la commune la mieux desservie, et le climat bruxellois en matière de sentiment d’insécurité n’aide pas à lui donner meilleure image. Mais cela reste un bon plan pour qui veut acheter”, poursuit Sophie Maquet.
L’attractivité de Ganshoren tient aussi à la fiscalité bruxelloise. “À Bruxelles, même si nous ne sommes pas encore aussi compétitifs que la Wallonie ou la Flandre, où les droits d’enregistrement sont respectivement de 3 % et 2 %, le système reste intéressant pour un premier achat. Lorsque vous achetez un bien en dessous de 250.000 euros, comme il est encore possible d’en trouver à Ganshoren, vous ne payez des droits d’enregistrement que sur 50.000 euros, grâce à l’abattement. Cela reste donc raisonnable pour la capitale”, détaille la notaire.
Cette mesure continue de soutenir l’accès à la propriété, mais elle ne résout pas le problème de fond : la rareté croissante de l’offre.
Des loyers qui grimpent
Du côté des investisseurs, la situation est paradoxale. À première vue, elle semble favorable : le loyer moyen pour un appartement à Ganshoren dépasse désormais la barre symbolique des 1.000 euros. Cette hausse rapproche la commune de voisines comme Jette.
À l’échelle de Bruxelles, le loyer moyen atteint aujourd’hui 1.346 euros, selon Federia, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique. “Les loyers bruxellois continuent d’augmenter, mais de manière plus modérée que ces dernières années, analyse Charlotte De Thaye, directrice générale de Federia. Ce sont surtout les logements les plus abordables qui disparaissent rapidement. Nous voyons de moins en moins de biens proposés via les agences immobilières à moins de 1.000 euros par mois.”
Pour les propriétaires, cette évolution est plutôt une bonne nouvelle. Mais elle traduit aussi un phénomène inquiétant : le désengagement progressif des investisseurs privés, qui mettent moins de biens sur le marché. Résultat ? La pression sur les prix s’accentue et trouver un logement devient de plus en plus difficile pour les ménages bruxellois.
Investisseurs malmenés ?
Comment expliquer ce désinvestissement ? “L’environnement politique bruxellois est perçu comme défavorable”, pointe Federia. Les professionnels critiquent plusieurs mesures jugées contre-productives, comme le moratoire sur les expulsions, le droit de préférence des locataires, l’enregistrement obligatoire des baux ou encore les restrictions sur l’indexation des loyers.
À cela s’ajoute une fiscalité locale plus lourde. Ganshoren fait partie des huit communes bruxelloises (avec Schaerbeek, Forest, Molenbeek, Anderlecht, Saint-Gilles, Ixelles et Watermael-Boitsfort) qui ont augmenté leur précompte immobilier pour 2024. Et ce n’est pas fini : les centimes additionnels passeront de 3.240 à 3.880 en 2026.
Concrètement, être propriétaire à Ganshoren coûtera bientôt nettement plus cher. La commune se hissera alors parmi les plus taxées de la capitale, aux côtés de Jette, Schaerbeek, Forest et Anderlecht. De quoi refroidir les investisseurs déjà échaudés par les nouvelles contraintes locatives et énergétiques.
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