Gagnez de l’argent grâce à votre emprunt hypothécaire

Les taux d’intérêt extrêmement bas ces derniers temps ont un effet remarquable pour certaines personnes qui ont contracté un crédit hypothécaire à taux variable entre 2006 et 2011. Si la révision du taux intervient maintenant, leur emprunt peut bénéficier pour la période suivante d’un taux négatif. Autrement dit, ces chanceux ont emprunté de l’argent à la banque et ils seront pour cela payés tous les mois. Pour les nouveaux emprunts hypothécaires, cela n’est plus possible.

Emprunter de l’argent et être payé pour cela. Cela semble fou, mais pour certaines personnes ayant contracté un crédit hypothécaire à taux variable entre 2006 et 2011, c’est l’exacte vérité. Leur nombre est difficile à estimer car les banques sont particulièrement avares de commentaires sur ce thème délicat et même la fédération sectorielle Febelfin n’est guère diserte à ce propos. ” Pour plus d’informations et d’éventuelles données chiffrées, vous devez vous adresser directement aux banques “, renvoie la porte-parole Isabelle Marchand. Chez le leader du marché BNP Paribas Fortis, on consent néanmoins à lever un coin du voile. ” Chez nous, le taux ne peut plus être négatif, mais nous avons il est vrai un nombre limité d’anciens crédits à taux négatif en portefeuille. En tout, cela concerne quelques dizaines de dossiers “, concède la porte-parole Hilde Junius.

La ‘baisse illimitée’ se retourne contre les banques

Selon John Romain, fondateur et directeur général d’Immotheker, le phénomène est bien plus répandu dans notre pays et concernerait au moins quelques milliers de dossiers. ” Dans la période entre 2006 et 2008 et aussi en 2011, un certain nombre de banques ont vendu des crédits hypothécaires avec une marge négative. Le taux était alors au plus haut et personne, y compris les banquiers, n’imaginait qu’il allait chuter à ce point. Les banques ont eu recours à l’argument commercial de taux variables avec une marge de variation illimitée vers le bas, ce qui se retourne aujourd’hui contre elles. Mais toutes les banques n’acceptent pas de se plier à ces taux d’intérêt négatifs et certaines étudient les possibilités juridiques de se soustraire à leurs obligations. Il se dit même que certaines banques sont confrontées à des problèmes informatiques, car leurs systèmes digèrent mal ces taux négatifs. ”

Pour ceux qui voudraient aujourd’hui conclure un emprunt hypothécaire, c’est hélas trop tard. Les banques ont appris la leçon et leurs conditions contractuelles excluent explicitement les taux négatifs.

Quand les taux d’intérêt, comme maintenant, sont extrêmement bas, beaucoup choisiront la sécurité d’un taux fixe. Le grand avantage est que l’on sait exactement à quoi s’en tenir pour les années à venir. Les chiffres de Febelfin montrent que l’an dernier, 80,5 % des emprunts ont été conclus avec un taux fixe. Ce chiffre monte même à 90 % si l’on ne prend en compte que les emprunts sur 10 ans. Mais il n’en a pas toujours été ainsi. En 2010, cette proportion n’atteignait pas la moitié. Les emprunts à taux variable étaient alors très populaires et représentaient 58,3 % des emprunts réalisés. La formule à variabilité annuelle avait la préférence (37,6 %) devant les autres systèmes à périodicité triennale ou quinquennale. (voir le tableau ” Les emprunts à taux fixe restent populaires “.)

Les emprunts à taux variable pourraient aujourd’hui encore être intéressants, si certaines banques n’avaient pas décidé de ne plus octroyer à leurs clients les taux les plus faibles habituellement pratiqués dans les formules variables. ” Les banques poussent les emprunts à taux fixe qui sont pour elles les plus rentables, ajoute John Romain. Et plus la durée est courte, meilleure sera la réduction : 60 % des emprunts aujourd’hui ont une durée maximale de 20 ans. Quand on étudie le tarif des banques, on voit que certains des taux proposés ne sont plus vraiment sérieux. ” Un coup d’oeil sur le tarif d’une des grandes banques nous apprend ainsi que la banque en question offre royalement 2,45 % pour un emprunt de 25 ans à taux fixe. Le meilleur taux pour un emprunt à variabilité annuelle (+3 % / -3 %) de 25 ans est à peine inférieur (2,10 %) alors que le risque à long terme pour le client est sensiblement plus élevé.

Indice de référence

Alors, comment se passe concrètement l’adaptation d’un crédit à taux variable ? Quand la période de un, trois ou cinq ans vient à échéance, la banque procède au calcul du nouveau taux d’intérêt. Elle ne peut le faire à sa guise puisqu’elle est tenue à des règles strictes en la matière. La modification du taux est liée à un indice de référence. Cela permet à la banque de maintenir sa marge entre votre taux d’intérêt et cet indice pendant toute la durée de l’emprunt.

L’indice de référence diffère selon la formule de crédit choisie : l’indice A (révision annuelle), l’indice C (triennale) et l’indice E (quinquennale) sont les plus courants. On peut facilement suivre l’évolution de ces indices puisque le Moniteur belge les publie chaque mois et que l’historique complet peut se consulter sur le site internet de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

Quand la banque vous fait une proposition de crédit, la dernière valeur publiée de l’indice de référence doit y figurer. Si vous acceptez la proposition, cette valeur ne changera plus. Même quand la passation de l’acte n’a lieu que quelques mois plus tard. Quand intervient la révision, le nouveau taux sera égal au taux d’origine augmenté de la différence entre l’indice de référence publié au cours du mois calendrier qui précède la date de révision et l’indice de référence initial.

En résumé : Nouveau taux d’intérêt = taux initial + (nouvel indice de référence – indice de référence initial)

Un exemple concret :début février 2011, Sophie et Philippe reçoivent de leur banque une proposition de crédit pour l’achat de la maison de leurs rêves. Ils choisissent un emprunt à variabilité quinquennale sur 20 ans, avec un taux net de 2,74 %. Le taux peut augmenter de 2 % au maximum, mais aussi baisser de manière illimitée. L’indice de référence de janvier 2011 s’élève à 3,269 %.

Après cinq ans, en février 2016, l’emprunt de Sophie et Philippe est soumis à révision. La dernière valeur publiée, en janvier 2016, de l’indice de référence E est de 0,049 %. Leur nouveau taux d’intérêt se calcule comme suit : 2,74 % + (0,049 % – 3,269 %) = – 0,480 %. Sophie et Philippe bénéficient donc, pour les cinq prochaines années, d’un taux négatif.

Lors de la conclusion d’un emprunt, les banques accordent souvent toutes sortes de réductions, notamment pour la domiciliation du salaire, l’assurance incendie et l’assurance solde restant dû. ” Pour la révision du taux, nous ne remettons pas en question les réductions accordées, explique Ilse De Muyer, corporate communication manager chez KBC. Ce qui peut arriver, c’est l’exclusion d’une réduction conditionnelle parce que le client ne satisfait plus aux conditions stipulées dans l’acte de crédit. Mais cela peut se produire à n’importe quel moment pendant la durée du crédit. ”

Le législateur protège le client

Le législateur veille sur le crédit hypothécaire et a mis en place toute une série de règles. ” L’adaptation d’un taux variable doit toujours être possible dans les deux sens : pas seulement à la hausse, mais aussi à la baisse, indique Lisa Pieters d’AXA Banque. L’acte de crédit doit en outre préciser les limites supérieure et inférieure de variabilité. Ces limites peuvent être déterminées librement, pour autant que la déviation maximale vers le haut ne dépasse pas la déviation maximale vers le bas. L’inverse est par contre autorisé. ”

Il y a encore d’autres règles importantes qui doivent protéger le client. ” Si la première période de révision est inférieure à trois ans, précise Anne-Catherine Zoller chez ING, l’augmentation du taux pour la deuxième année est limitée à 1 % par rapport au taux initial et à 2 % par rapport au taux initial pour la troisième année. En outre, pour tous les crédits à taux variable, l’augmentation et la diminution sont limitées au double du taux initial. Un taux d’intérêt de 2,15 % révisable tous les cinq ans, avec une limite supérieure de +5 % et une limite inférieure de -5 %, ne peut en réalité jamais dépasser 4,30 %. ”

DIRK VAN THUYNE