Si vous avez mis beaucoup d’argent sur la table, vous pouvez valoriser le fonds de réserve lors de la vente. Mais c’est à double tranchant.
Vous souhaitez investir dans un appartement? Comment calculer les charges réelles (et pas seulement les provision de charges) pour votre plan financier? Le montant à payer ne se limite pas aux charges courantes. Vous devrez également alimenter un fonds de roulement et un fonds de réserve. Voici ce qu’il faut savoir sur ces différents postes.
Les charges courantes: des dépenses à analyser avec précision
Avant d’acheter un appartement, il est indispensable d’estimer le montant des charges de l’immeuble. Ne vous contentez pas du dernier relevé des comptes! Souvent limité à trois mois, il n’est pas représentatif des frais de copropriété. Un exemple type: le chauffage. La plupart du temps, les charges sont plus élevées en hiver qu’en été. Il est donc vivement recommandé d’analyser les charges d’un immeuble sur 12 mois, voire sur deux ans, avant d’acheter.
Pour rappel, les charges d’un immeuble englobent toute une série de postes (payement du syndic, entretien des ascenseurs, électricité des communs, assurance incendie, etc.). A celles-ci peuvent s’ajouter des frais privatifs. C’est le cas, par exemple, si l’immeuble dispose d’une chaudière commune pour la production de chauffage et d’eau chaude. Les calorimètres permettent de déterminer la consommation de chacun. Là où le bât blesse? Des frais fixes viennent gonfler la note. Ces sommes servent à payer le fonctionnement de la chaudière. Une mauvaise surprise pour le propriétaire qui passe plusieurs semaines, voire plusieurs mois par an, à l’étranger. Même s’il ne consomme pas de chauffage ou d’eau chaude pendant une période déterminée, il devra mettre la main au portefeuille.
Si vous avez mis beaucoup d’argent sur la table, vous pouvez valoriser le fonds de réserve lors de la vente. Mais c’est à double tranchant.
Le fonds de roulement: une somme supplémentaire à mettre sur la table
Si vous projetez d’acheter un appartement, prévoyez un budget supplémentaire pour le fonds de roulement. Versée par chaque copropriétaire lors de l’achat, cette avance de trésorerie permet au syndic de payer les travaux courants. Une lampe abîmée dans le hall d’entrée? Le syndic puise dans ces liquidités pour la changer au plus vite. La bonne nouvelle? Lorsque vous vendez, vous récupérez la somme. Oui mais en attendant, il faut la mettre sur la table. Raison pour laquelle il est important de connaître l’existence de ce fonds de roulement avant d’acheter un appartement. La somme à prévoir? Environ trois à quatre mois de provisions de charges.
Le fonds de réserve: un montant à bien analyser
Dernier poste et non des moindres: le fonds de réserve. Ces sommes, versées périodiquement par chaque copropriétaire au syndic, servent également à alimenter une cagnotte. La différence par rapport au fonds de roulement? Cette caisse commune est destinée à faire face aux dépenses non courantes. Autrement dit, elle permet de financer les gros travaux: renouvellement de la toiture, mise en conformité de l’ascenseur, etc.
Chaque année, l’assemblée générale détermine le montant de la réserve à constituer. Les provisions sont versées chaque mois ou trimestre par les copropriétaires. Contrairement au fonds de roulement, la somme avancée n’est pas récupérable en cas de vente. Vous pourrez jouer des pieds et des mains, ce sont les usages en Belgique. Acquis par la copropriété, ce fonds de réserve profitera au suivant. Que faire pour ne pas y perdre au change? Si vous avez mis beaucoup d’argent sur la table, vous pouvez valoriser le fonds de réserve lors de la vente. Mais attention! C’est à double tranchant. L’acheteur potentiel pourrait prendre ses jambes à son cou, un fonds de réserve important laissant présager de gros travaux. L’autre solution? Prévoir une clause dans le compromis stipulant que l’acheteur vous rembourse votre quote-part. En revanche, ne vous étonnez pas s’il négocie le prix à la baisse.
