Estimer la valeur d’un bien immobilier est une tâche bien plus complexe qu’il n’y paraît.
Une expertise d’Evelyne Gielen, économiste immobilier Metrecarre.
Une multitude de critères entrent en jeu. A tel point que même les professionnels peuvent aussi se tromper. Sans compter qu’ils pourraient être tentés d’établir des prix proches de vos attentes. Même si vous faites appel à un professionnel, effectuez vos propres recherches. Pour obtenir une estimation rapide la plus fiable possible, il y a des règles à suivre. Et des pièges à éviter.
Oublier les simulateurs en ligne
Avoir recours à un simulateur en ligne est le premier réflexe de nombreux vendeurs. C’est pratique et rapide! En quelques clics, ces outils gratuits estiment la valeur de votre bien. Hélas, ces simulateurs sont loin d’être fiables. Il suffit de comparer les estimations faites par deux outils différents pour s’en rendre compte. Les écarts de prix peuvent aller du simple au double. La raison? La valorisation d’un bien dépend d’une multitude de critères. Comment ces logiciels, sur base de quelques questions, pourraient-ils estimer votre bien correctement? Pour réduire leur marge d’erreur, ils devraient vous poser non pas une dizaine, mais plus d’une centaine de questions. C’est là où le bât blesse! Un tel questionnaire serait rédhibitoire pour le vendeur. Et sans réel intérêt pour le site, dont le but ultime est de récupérer votre adresse e-mail. La promesse d’une estimation rapide prévaut donc sur sa fiabilité. Ne nous leurrons pas: estimer sa maison soi-même prend plus de deux minutes. La confier à un outil numérique, c’est prendre le risque de partir sur de mauvaises bases. Pour obtenir une estimation la plus fiable possible, quelques recherches s’imposent.
Grâce à la méthode des paliers, vous pouvez facilement déterminer le prix charnière à ne pas dépasser.
Se mettre à la place de l’acheteur
Lorsque nous estimons notre propre bien immobilier, nous avons tendance à manquer d’objectivité et à surévaluer notre habitation. C’est humain! La meilleure façon d’éviter ce biais est d’inverser les rôles. Mettez-vous dans la peau d’un acheteur. Comment va-t-il procéder? ll va très certainement se rendre sur les portails de ventes immobilières. Grâce aux filtres, il sélectionne les biens qui l’intéressent. Ses critères principaux? La localisation, le nombre de chambres et le budget. C’est à cette étape que le comportement de l’acheteur et du vendeur diffère. Intéressé par le prix le plus bas, l’acheteur trie les résultats du moins cher au plus cher. Pour fixer son prix, le vendeur procède de la manière inverse. Il effectue un tri par ordre décroissant, du plus cher au moins cher. Une démarche tout à fait naturelle, puisqu’il cherche à obtenir le prix le plus élevé. Naturelle, mais contre-productive, le bien risquant d’être devancé par de nombreux autres répondant aux mêmes critères, mais moins chers. Enfin, n’oubliez pas qu’une estimation immobilière est valable à l’instant T. Les prix évoluent en fonction de l’offre et de la demande. L’analyse du marché doit se faire en temps et en heure.
Se baser sur les paliers
Approche plus économique, la méthode des paliers permet d’éviter les estimations aberrantes. En triant les biens par ordre de prix croissant, vous pourrez observer différents paliers qui se dégagent. Le premier palier concerne les studios, le second les appartements 1 chambre, puis les appartements 2 chambres, etc. C’est pareil pour les maisons. Les maisons 2 façades modestes et sans garage constituent le premier palier. Viennent ensuite les maisons 2 façades plus larges, mais toujours sans garage. Puis les maisons 2 façades larges avec garage et jardin, les maisons 3 façades, les villas 4 façades, etc. Grâce à la méthode des paliers, vous pouvez facilement déterminer la tranche de prix à laquelle appartient votre bien. Et surtout, le prix charnière à ne pas dépasser. Celui au-delà duquel vous seriez hors marché, et donc non vu.
