Des résidences secondaires pour tous les budgets en Italie

Les disparités entre ville et campagne sont considérables sur le marché immobilier italien. Une diversité qui se traduit par des différences de prix très marquées d’une région à l’autre. Cette situation présente un avantage: il existe des logements de vacances pour tous les budgets.

Des villes pittoresques à la riche histoire culturelle aux vignobles, lacs, plages, collines et montagnes, l’Italie a tout ce dont on peut rêver. “Le marché du logement est tout sauf unifié, explique Ronald de Rooy de l’agence ItaliaCasa, active dans toute la péninsule. Outre les grandes disparités régionales, il faut aussi distinguer le marché des résidences permanentes de celui des résidences secondaires.”

“Les villes attirent principalement une clientèle italienne de résidents permanents, constate Kris Mahieu de l’agence Italy House Hunting. La campagne séduit davantage les étrangers en quête de logement de vacances. Dans les régions touristiques comme la Toscane, l’Ombrie, les Marches et les Pouilles, l’offre s’est raréfiée. Il existe cependant de nombreuses régions rurales moins populaires où il est encore possible de trouver des maisons à rénover.”

“La demande de logements à la campagne est très élevée actuellement, observe Nicolas Dewulf, responsable chez Advitalia de l’encadrement juridique des acheteurs. Jamais le besoin de tranquillité et de verdure n’a été aussi grand. Suite à la pandémie, beaucoup ont compris qu’un petit appartement en ville n’est pas l’endroit idéal pour être enfermé. Le confinement est nettement moins pénible dans une petite maison avec jardin et piscine, dans un beau décor vallonné. Tant les étrangers que les Italiens nantis des grandes villes sont demandeurs.” “La crainte d’investir ses économies dans les Bourses volatiles dope le marché résidentiel italien. Les biens prêts à être occupés et pouvant se louer immédiatement comme logements de vacances partent comme des petits pains”, ajoute-t-il.

Comment les prix ont-ils évolué?

Qui dit différences régionales, dit différences de prix. “Il n’y a aucune comparaison entre les villes septentrionales d’Aoste et Venise, et les régions du sud comme la Calabre et la Sardaigne, pointe Nicolas Dewulf. Pour le reste, l’évolution des prix est plutôt uniforme dans toute la péninsule. Depuis la pandémie, les prix des habitations se sont stabilisés, voire ont connu une légère décrue, une tendance générale observée dans tout le pays. Nous évoluons de plus en plus d’un marché d’acheteurs vers un marché de vendeurs sur lequel les propriétaires sont moins disposés à négocier le prix demandé.”

“Tant le marché des secondes résidences que celui des logements permanents ont vu les prix évoluer considérablement du fait de la levée des différents confinements et des faibles taux d’intérêt, analyse Ronald de Rooy. Mais les différences de prix régionales restent très marquées. Les régions les plus populaires affichent des niveaux comparables à ceux des régions les plus prestigieuses du nord de l’Europe. D’un autre côté, il est encore possible d’acquérir une petite maison à un prix défiant toute concurrence dans les contrées rurales moins fréquentées.”

“D’un point de vue général, les prix immobiliers italiens ont sérieusement reculé de 2008 à 2018, ajoute Kris Mahieu. De 2019 à 2021, presque toutes les régions populaires ont connu un revirement, même si les prix restent inférieurs au niveau d’il y a 10 ou 15 ans. Quasi toutes les régions d’Italie se sont valorisées depuis début 2022, à l’exception de la Calabre et des Marches.”

Mais malgré l’évolution générale des prix, Kris Mahieu constate encore de fortes différences régionales. “Dans les régions rurales populaires, les rares habitations ne font que bonifier tandis que les biens à rénover dans les contrées reculées en pleine campagne sont parfois encore très bon marché. A titre d’exemple: les prix d’une habitation clé sur porte varient de 1.000 à 3.500 euros/m2.”

A en croire Ronald de Rooy d’ItaliaCasa, la majoration des taux d’intérêt n’a pour le moment aucune incidence sur le marché italien du logement. “Cela s’explique par le fait que les secondes résidences sont le plus souvent achetées sur fonds propres, autrement dit avec un minimum de financement”, se risque-t-il. L’impact de la hausse des taux d’intérêt est nul pour le moment, selon Kris Mahieu qui anticipe toutefois des conséquences à plus ou moins long terme.

Quid de l’explosion des prix de la construction au niveau mondial? Les effets ne se font pas encore sentir, d’après Kris Mahieu. Ronald de Rooy, pour sa part, constate que le prix des habitations à bâtir est régulièrement revu à la hausse pour s’aligner sur les frais de construction toujours plus élevés. “Par ailleurs, la demande accrue de secondes résidences booste la demande de services des entreprises de construction, souligne-t-il. Les marges de négociation pour le bâti neuf sont de ce fait quasi nulles.”

La procédure d’achat

L’achat d’une maison de vacances en Italie reste à peu près inchangé. La responsabilité du notaire est toujours très limitée. Il ne se déplace jamais et n’a donc aucune idée de la situation sur place. Il ne vérifie pas la conformité des plans cadastraux, les critères de permis de construire et les réglementations en matière d’urbanisme. Il limite sa responsabilité en multipliant les phrases du genre “Le vendeur déclare…” et “L’acquéreur accepte…”

“Ce n’est pas sans risque, prévient Nicolas Dewulf. Dans le sud de l’Italie surtout, propriétaires et fonctionnaires faisaient autrefois preuve d’une imagination folle pour contourner les règles en matière de construction. Les infractions éventuelles sont transférées avec le bien au nouveau propriétaire. Une vérification dans les moindres détails par un agent immobilier agréé s’avère donc indispensable. Celui-ci passe l’attestation de conformité au crible et en cas d’irrégularités, fait des propositions pour les corriger, en estime le coût et les délais. Un agent professionnel établit ensuite un compromis de vente provisoire sous seing privé. Celui-ci doit être tellement détaillé que son contenu est généralement repris dans l’acte de vente notarial. En mentionnant toutes les incertitudes et les éventuelles conditions suspensives, l’agent assure à l’acheteur la protection nécessaire. Après acceptation, l’acquéreur paie un acompte en principe de 10 à 20% du prix d’achat. L’acte notarié définitif est alors établi dans les trois mois.”

A quels frais s’attendre?

En Italie, l’acquéreur s’acquittera d‘une taxe de transfert de 9% sur l’achat d’une habitation de vacances et de 15% sur le terrain. Ces pourcentages sont calculés non pas sur le prix d’achat réel mais sur le revenu cadastral de la maison, généralement bien inférieur, et sur la valeur fiscale moyenne des terrains de même type dans la région. Les honoraires du notaire italien se montent en moyenne à 1 ou 1,5% du prix d’achat. Comptez en outre près de 500 euros de frais supplémentaires, pour les timbres fiscaux et les taxes notamment. “Le nouveau propriétaire devra en outre assumer des frais annuels récurrents, explique Nicolas Dewulf. Depuis l’an dernier, l’IMU (comparable à notre précompte immobilier) et la TASI (taxes communales) ne font plus qu’un. Le pourcentage est évalué sur la valeur cadastrale du bien mais la commune en fixe elle-même le taux. Il varie généralement entre 0,86 et 1,14%. A cela s’ajoute la TARI, la taxe sur l’enlèvement des déchets qui dépend de la taille de l’habitation. Elle coûte dans la plupart des cas entre 200 et 500 euros par an.”