Comment réagir en tant qu’investisseur en pleine tempête immobilière ?

En tant que candidat acheteur dans l’immobilier, ce n’est pas le bon moment pour se lancer sur le marché, mais en tant qu’investisseur, vous pouvez anticiper un net refroidissement du marché immobilier américain.

60 000 euros pour un appartement ? C’est beaucoup trop cher pour moi. Depuis quelques mois, je recherche une maison à Bansko, une station de ski en Bulgarie où je vis depuis juin 2021. Récemment, les prix des logements ont fortement augmenté ici, comme dans le reste du monde. Autrefois, vous pouviez trouver ici des appartements qui coûtaient entre 300 et 450 euros le mètre carré. Aujourd’hui, le prix a grimpé entre 600 et 700 euros, si l’on en croit les agences immobilières locales.

Je vois de nombreux signes indiquant que le marché est fortement surévalué. Bansko s’est construit dans la période précédant la crise financière de 2007-2008. Un afflux de capitaux étrangers ponctuels, notamment en provenance du Royaume-Uni, a enflammé le marché de l’immobilier ici. Jusqu’à ce que la crise bancaire éclate, que les capitaux se raréfient et que les étrangers doivent vendre en masse leurs maisons dans les montagnes de Bansko. Le marché s’est effondré et les prix de l’immobilier sont tombés en dessous du coût de construction d’une nouvelle maison. De nombreux promoteurs immobiliers ont déchanté. Il y a encore un an, on pouvait y acheter des appartements meublés pour 35 000 à 40 000 euros.

La prudence est de mise

Mais la hausse de l’inflation et des taux d’intérêt me met mal à l’aise. En tant qu’économiste, je ne connais que trop bien l’effet des capitaux bon marché sur le marché de l’immobilier et comment des années de taux d’intérêt bas font progressivement grimper les prix. Par exemple, on observe souvent la plus forte hausse des prix de l’immobilier dans les derniers mois précédant l’éclatement d’une bulle, l’argent bon marché faisant grimper les prix de façon astronomique.

Ma soeur a commencé à construire au début de la pandémie de coronavirus. Depuis le début, elle se plaint que les prix de l’isolation et d’autres matériaux de construction augmentent mois après mois. Aujourd’hui, les prix dépassent l’entendement. Selon le groupe BPC, le prix des barres d’armature a augmenté de 90 % et celui des grillages en acier de 80 % depuis septembre. Une fenêtre en verre est devenue 30 % plus chère au cours de la même période, sans parler des autres matériaux. Tant que les taux d’intérêt restent bas, la plupart des gens peuvent financer cela. Si les taux d’intérêt augmentent, les choses semblent subitement très différentes.

L’un des marchés qui montre historiquement à quel point un marché immobilier peut être vulnérable est celui des États-Unis. À la fin de 2021, vous pouviez acheter une maison moyenne aux États-Unis pour 408 000 dollars. En à peine un an, ce prix a augmenté de 25 % pour atteindre 511 000 dollars. L’indice S&P Case-Shiller parle d’une augmentation de 32 % à Phoenix et de 29 % à Tampa. Les prêts ponctuels ont fourni une capacité d’emprunt supplémentaire et donc des guerres d’enchères immobilières féroces.

Impact de la capacité d’emprunt

Cette époque est révolue. Maintenant que la banque centrale américaine a commencé à relever les taux d’intérêt et a cessé d’acheter des prêts hypothécaires sur le marché, les taux hypothécaires s’envolent. Fin 2021, un Américain pourrait encore facilement emprunter à 2,65 % sur 30 ans ; aujourd’hui, le taux hypothécaire moyen est légèrement inférieur à 5 %, soit presque le niveau de février 2011. Cela signifie qu’un Américain peut emprunter beaucoup moins pour une maison. Supposons qu’il veuille emprunter 400 000 $ et qu’il puisse payer un maximum de 10 000 $ d’intérêts et de capital par an. Avec un taux d’intérêt de 2,5 %, ce n’est pas un problème. Mais à un taux d’intérêt de 5 %, l’Américain peut emprunter un maximum de 200 000 dollars.

60 000 euros pour un appartement ? C’est beaucoup trop cher

Une tempête semble souffler sur le marché. D’une part, il est de plus en plus difficile de financer des logements et, d’autre part, les prix des nouvelles constructions sont en forte hausse. Les promoteurs ne peuvent pas tout répercuter sur le client. En Belgique, par exemple, certains promoteurs vous disent déjà qu’ils veulent reporter leurs projets de cinq à six mois parce que leurs marges sont sous pression.

Avec la hausse des taux d’intérêt dans le monde, je reste donc sur la touche pour acheter quelque chose en Europe. La Banque centrale européenne, elle aussi, a déjà commencé à réduire ses achats d’obligations. Avec la disparition de ce gros acheteur, les intérêts que la Belgique paie sur les obligations ont augmenté, et avec eux les intérêts fixes sur les hypothèques à 25 ans : de 1,25 pour cent il y a un an à environ 2 pour cent aujourd’hui. C’est ce que révèlent les chiffres d’Immotheker Finotheker.

En tant qu’acheteur immobilier, ce n’est pas le bon moment pour se lancer sur le marché, mais en tant qu’investisseur bien car vous pouvez vous protéger contre un refroidissement majeur du marché immobilier américain. L’une des premières victimes sera les constructeurs de logements et les promoteurs immobiliers, qui verront leurs marges diminuer et leurs carnets de commandes se vider au moins temporairement. Il ne s’agit pas d’une perspective spéculative, cela se passe déjà dans le monde réel depuis plusieurs mois. Par exemple, les ventes de logements à venir aux États-Unis sont en forte baisse depuis plusieurs mois.

Une assurance catastrophe

C’est pourquoi j’ai acheté une sorte d’assurance contre les calamités sur le marché du logement, sous la forme d’une option de vente qui anticipe une baisse du SPDR S&P Homebuilders ETF. Ce fonds indiciel coté en bourse est composé d’actions de constructeurs de maisons et de sociétés de construction. Il cotait autour de 45 dollars avant la pandémie, puis a commencé à augmenter pour atteindre un sommet de 85 dollars à la fin de 2021. Aujourd’hui, il a déjà chuté de 20 % en trois mois. Vous pouvez en tirer parti en achetant l’option mars 2023. Avec cela, vous achetez le droit de vendre des actions du fonds à 50 dollars. Si, dans les mois à venir, le fonds tombe de 30 % à son niveau d’avant la pandémie, la valeur de cette police d’assurance sera multipliée par environ cinq. Si nous chutons de quelques points de pourcentage supplémentaires, jusqu’au niveau de mars 2020, alors faire fois dix n’est pas exclu.

Je le vois comme une assurance. Un tel contrat coûte 185 USD lors de sa souscription, car un contrat correspond à 100 actions, et c’est aussi la perte maximale. Ensuite, ce contrat peut atteindre 1 000 USD, voire 2 000 USD, en cas de forte correction du marché immobilier. Si je me trompe, la perte maximale est la prime d’assurance. Actuellement, 1 % de mon portefeuille est composé de cette assurance. Si j’ai vu juste, je pourrai acheter un bel appartement bulgare avec cet argent l’année prochaine.