Ces 5 “communes tampons” bruxelloises où investir dans la brique

Elles sont cinq – Bruxelles-Ville, Evere, Schaerbeek, Saint-Gilles et Forest – et jouissent de la proximité de quartiers et communes cotés, tout en se prévalant de valeurs plus accessibles.

Dans leurs analyses immobilières, les notaires bruxellois parlent toujours des communes les plus chères ou les moins chères de la capitale, écho médiatique à la clé. Mais c’est oublier le chapelet de ” communes tampons ” ou ” pivots ” dont les prix médians évoluent entre les deux extrêmes : Bruxelles-Ville, Evere, Schaerbeek, Saint-Gilles et Forest. Des entités sur lesquelles il convient d’autant plus de s’attarder qu’elles sont les plus prometteuses à l’échelle de la Région en matière d’investissement. En effet, leurs statistiques de prix sont en réalité le résultat d’une dichotomie entre des quartiers bien cotés et d’autres moins prisés mais amenés à évoluer.

Témérité et prudence

Le parc immobilier de ces communes intermédiaires étant surtout composé d’appartements et non pas tant de maisons unifamiliales, les évolutions de prix de ces premiers sont les plus parlantes. On observe qu’entre 2016 et 2017, le prix médian d’un appartement a augmenté de 8,7 % à Bruxelles-Ville (250 000 euros), 12,1 % à Evere (190 000 euros) et 12,3 % à Saint-Gilles (239 500 euros) tout de même. La hausse est également de mise à Schaerbeek (+ 1,6 %, 193 000 euros) et Forest (+ 2,3 %, 200 000 euros), quoique beaucoup plus mesurée.

Les quartiers les plus en vue de ce petit groupe d’entités à fort potentiel jouxtent généralement des communes ou parties de communes traditionnellement plus chères. Ainsi du haut de Saint-Gilles, proche du Châtelain ixellois ; des environs des places des Chasseurs ardennais et de Jamblinne de Meux, à Schaerbeek, qui côtoient les beaux quartiers européens d’Etterbeek et Bruxelles-Ville (Cinquantenaire, Schuman, squares Ambiorix et Marie-Louise…) ; voire de l’Altitude 100 et, en contrebas, des alentours des parcs Duden et de Forest, à Forest, non loin d’Uccle et d’Ixelles, qui partagent même une portion de leurs belles avenues Brugmann et Molière et de la chaussée d’Alsemberg.

Les investisseurs les plus prudents – et les mieux nantis – cibleront par conséquent le voisinage immédiat de ces zones d’attractivité, profitant de leur renommée à un prix plus accessible. Les autres, plus téméraires ou plus près de leur budget, miseront sur des quartiers plus éloignés, pariant sur un phénomène de contagion à plus ou moins long terme.

Avec ceci que certains facteurs à forte connotation négative doivent être mis en balance : la proximité des voies de chemin de fer est rarement un atout, même dans un horizon éloigné. Les quartiers de la gare du Midi, à Forest et Saint-Gilles, et de la gare du Nord, à Schaerbeek, sont promis à un avenir plus hasardeux. Celui de l’ancienne gare de Schaerbeek-Formation, vers Evere, est, il est vrai, une des zones d’intervention urbanistique prioritaires de la Région bruxelloise, mais les aménagements prévus se font attendre.

Autre indicateur, la bonne desserte en transports en commun. Laquelle grève tout le nord de Schaerbeek, dépourvu du passage du métro. A nouveau, si l’ouverture de nouvelles lignes est en discussion depuis des années, leur réalisation est loin d’être pour demain.