Calcul du précompte immobilier: le mot d’ordre est contrôlez !

L’administration fiscale expédie en ce moment les avertissements-extraits de rôle relatifs au précompte immobilier. Comment ce dernier est-il calculé ? De quelles réductions pouvez-vous éventuellement bénéficier ? Que faire si vous n’êtes pas d’accord avec le calcul ?

Si vous êtes propriétaire d’un bien immeuble, bâti (par exemple, une maison) ou non (un terrain), vous êtes redevable chaque année d’un précompte immobilier (PI). Le PI a ceci de particulier qu’il est dû pour l’exercice d’imposition même. Si vous êtes propriétaire au 1er janvier 2016, c’est donc pour l’année 2016 que l’avertissement-extrait de rôle vous sera adressé.

Si vous habitez en Région de Bruxelles-Capitale, sachez que le PI a augmenté cette année de 10 à 12 % en moyenne, selon la commune. En compensation, les propriétaires qui occupent eux-mêmes le bien bénéficieront à partir de 2017 d’une prime de 120 euros par an. En Région flamande, les avertissements-extraits de rôle sont depuis cette année groupés par commune, plus par division cadastrale ; par conséquent, si vous possédez des biens dans plusieurs divisions cadastrales d’une même commune, vous recevrez à partir de 2016 un seul avertissement-extrait de rôle pour l’ensemble. En Région flamande toujours, l’avertissement-extrait de rôle ne fait plus mention de la division cadastrale mais uniquement de la commune et de la parcelle.

Quand le précompte immobilier est-il dû ?

Le précompte immobilier est dû pour la première fois à compter de l’année qui suit l’année durant laquelle le bien a été mis en service. Imaginons que vous emménagiez dans une maison neuve en 2016 : vous ne commencerez à payer le PI qu’à partir de 2017. Si vous envisagez de déménager en fin d’année, essayez d’attendre janvier, ce qui vous permettrait d’économiser une année de PI.

Si vous achetez une maison ou un appartement, le vendeur est en principe redevable du PI pour l’intégralité de l’exercice. Dans la pratique toutefois, les parties conviennent généralement d’une répartition prorata temporis, calculée dans le compromis de vente ou l’acte notarié. Attention : cet accord n’engage pas l’administration fiscale, qui adressera l’avertissement-extrait de rôle à la partie qui était propriétaire du bien au 1er janvier de l’année de la vente. C’est au vendeur également qu’il incombe de s’acquitter du PI ; il peut toutefois demander à l’administration fiscale de ventiler la somme entre les propriétaires successifs. La loi ne vous autorise en aucun cas à répercuter le PI sur le locataire ; c’est donc à vous de vous en acquitter, même si le bail prévoit le contraire.

Calcul du précompte immobilier

Le PI est calculé sur la base du revenu cadastral indexé en vigueur au 1er janvier de l’exercice d’imposition considéré. Le revenu cadastral indexé est le revenu cadastral de base indexé chaque année en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Pour l’exercice d’imposition 2016, le coefficient d’indexation est fixé à 1,7153 (il est précisé sur l’avertissement-extrait de rôle). Si le revenu cadastral de base de votre maison s’établit à 1.727 euros par exemple, le revenu cadastral indexé s’élève en 2016 à 2.962 euros après arrondi. L’indexation entraîne l’augmentation de la base de calcul et donc, du PI.

Différences régionales

Les régions augmentent ensuite d’un certain pourcentage le revenu cadastral indexé calculé au 1er janvier de l’exercice d’imposition. En Régions wallonne et bruxelloise, ce pourcentage est fixé à 1,25 % (ou à 0,8 %, pour les biens donnés en location comme habitations sociales). En Région flamande, il est de 2,5 % (ou de 1,6 %, pour les biens appartenant à des CPAS, des communes, des sociétés de logement social agréées, et pour des biens loués comme habitations sociales). Les provinces, agglomérations et communes appliquent ensuite les centimes additionnels (un centime additionnel équivaut à 1 % d’impôt supplémentaire calculé sur le PI régional). La majeure partie du PI revient aux communes qui, à l’instar des provinces, fixent chaque année en toute autonomie la hauteur des centimes additionnels. Attention : les additionnels au PI n’ont rien à voir avec les additionnels communaux à l’impôt des personnes physiques ; une commune peut imposer des additionnels faibles à l’impôt des personnes physiques, voire s’abstenir, mais des centimes additionnels élevés au PI – c’est le cas de Knokke et d’autres communes côtières, notamment.

Un exemple

Voici un exemple de calcul du PI. Imaginons que vous soyez propriétaire d’une maison dont le revenu cadastral de base est fixé à 1.727 euros, ce qui revient, après indexation, à 2.962 euros pour 2016. La province perçoit 295 centimes additionnels, la commune, 1.450. Vous paierez en Région wallonne ou bruxelloise – dans l’hypothèse où province et commune appliquent des additionnels identiques – un PI de 2.962 (revenu cadastral indexé) x 1,25 % (impôt de base pour la région) = 37,02 euros, que la province augmentera de 295 centimes additionnels, soit 37,02 euros x 295/100 = 109,2 euros et la commune, de 1.450, soit encore 37,02 euros x 1450/100 = 536,79 euros. Le PI à payer s’élève par conséquent à 37,02 (région) + 109,20 (province) + 536,79 (commune), c’est-à-dire 638,01 euros. En Région flamande, l’impôt de base est fixé à 2.962 euros (revenu cadastral indexé) x 2,5 % (impôt de base pour la région) = 74,05 euros, à quoi s’ajoutent 74,05 euros x 295/100 = 218,45 euros pour la province et 74,05 euros x 1.450/100 = 1.073,72 euros pour la commune, soit un total de 1.366,22 euros.

Réductions

Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vous bénéficierez dans certains cas, quelle que soit la région, d’une réduction du précompte immobilier. Vérifiez bien sur l’avertissement-extrait de rôle que les éventuelles réductions soient correctement calculées. Les principales sont accordées aux propriétaires d’un logement modeste et aux ménages ayant des enfants à charge. Elles sont automatiquement appliquées en Flandre, elles doivent être demandées à Bruxelles et en Wallonie.

La réduction pour logement modeste

Le PI est diminué de 25 % si le revenu cadastral non indexé de l’habitation propre ne dépasse pas 745 euros. Sachez que si vous êtes propriétaire d’un deuxième bien situé en Flandre ou à Bruxelles, son revenu cadastral s’ajoutera à celui de votre habitation propre. Si le total demeure inférieur à 745 euros, la réduction vous sera accordée. En Région wallonne, vous ne bénéficierez de l’abattement que si la maison ou l’appartement est votre unique habitation. La réduction de 25 % peut être majorée pour atteindre jusqu’à 50 %, pendant cinq ans, dans le cas d’une maison ou d’un appartement nouvellement construit dont le revenu cadastral non indexé ne dépasse pas 745 euros, pour autant que les conditions en vigueur par ailleurs soient réunies.

La réduction pour enfants à charge

En Région flamande, les ménages bénéficient d’une réduction forfaitaire s’ils ont à charge deux enfants au moins qui ouvrent le droit aux allocations familiales – ou un seul enfant handicapé, puisque celui-ci compte double. Au nord du pays, le prélèvement de base régional est diminué en 2016 de 7,66 euros au profit des ménages qui ont deux enfants à charge, de 12,13 euros pour trois enfants à charge, de 16,99 euros pour quatre, de 22,27 euros pour cinq, de 27,93 euros pour six, etc. La baisse de l’impôt régional engendre une diminution des additionnels provinciaux et communaux, de sorte que la réduction réelle est bien supérieure aux montants cités ci-dessus. Nous poursuivrons notre raisonnement chiffré plus loin dans cet article.

En Région de Bruxelles-Capitale, vous pouvez prétendre à une réduction de 10 % par enfant vivant au foyer, à condition d’avoir au moins deux enfants, dont un au moins est fiscalement à votre charge. Les enfants handicapés comptent double ici également.

En Région wallonne, vous bénéficiez, par personne (pas seulement par enfant) à charge, d’un abattement forfaitaire de 125 euros (les personnes handicapées comptant double). En pratique, l’impôt de base régional est diminué de 125 euros x 100/(100 + centimes additionnels). Les additionnels sont calculés sur le PI ainsi réduit.

Un exemple

Vous êtes propriétaire d’une maison dont le revenu cadastral indexé est fixé à 2.962 euros et avez deux enfants à charge. La province applique 295 centimes additionnels, la commune, 1.450. En Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, vous aurez donc à vous acquitter de l’impôt de base régional de 37,02 euros, contre 74,05 euros en Région flamande. La réduction est appliquée de la manière suivante dans les trois régions.

En Région wallonne, l’impôt net de base correspond à l’impôt de base de 37,02 euros diminué de la réduction pour enfants à charge de 13,55 euros, soit 23,47 euros. Le précompte immobilier provincial est égal à 23,47 euros x 295/100, soit 69,24 euros, et le PI communal à 23,47 euros x 1.450/100, soit 340,31 euros. Le montant net à payer s’élève ainsi à 433,02 euros.

En Région bruxelloise, le PI provincial correspond à l’impôt de base de 37,02 euros x 295/100, soit 109,2 euros. Le PI communal équivaut à 37,02 euros x 1.450/100, soit 536,79 euros. Le précompte immobilier total est de 638,01 euros, duquel l’on retire 127,6 euros (2 x 10%) pour les enfants à charge. Soit un montant net à payer de 510,41 euros.

En Région flamande, l’impôt net de base correspond à l’impôt de base de 74,05 euros diminué de la réduction pour enfants à charge de 7,66 euros, soit 66,39 euros. Le précompte immobilier provincial est égal à 66,39 euros x 295/100, soit 195,85 euros, et le PI communal à 66,39 euros x 1.450/100, soit 962,65 euros. Le montant net à payer s’élève ainsi à 1.224,89 euros.

Comment introduire une réclamation ?

Si votre avertissement-extrait de rôle contient des erreurs, vous disposez de trois mois à compter du troisième jour ouvrable qui suit la date d’envoi qui y figure pour introduire une réclamation motivée. Si le bien est sis à Bruxelles ou en Wallonie, adressez un courrier, accompagné d’une copie de l’avertissement-extrait de rôle, au SPF Finances, Administration générale des Impôts et du Recouvrement, North Galaxy, boulevard du Roi Albert II, 33 boîte 20, 1030 Bruxelles. Pour la Région flamande, libellez votre courrier de la manière suivante : Vlaamse Belastingdienst, Vaartstraat 16, 9300 Aalst, ou accédez à http : //belastingen.vlaanderen.be.