Bruxelles en quête de bureaux neufs “up-to-date”

Tous les promoteurs cherchent des projets de bureau à développer mais éprouvent les pires difficultés à les concrétiser. Résultat : le pipeline de projets neufs se réduit. Avec comme conséquences, à terme, un possible ralentissement des activités ? Le secteur, en pleine mutation, cherche en tout cas des solutions.

Le marché bruxellois de l’immobilier de bureau vit une période pour le moins contrastée. Les promoteurs ne cessent de vilipender les autorités locales pour leur lenteur en matière d’octroi de permis. Ils se plaignent de la faiblesse des loyers qui ne permettrait pas de créer des bâtiments à l’architecture attractive. Et regrettent également que des sociétés ou institutions préfèrent mettre davantage le cap sur Amsterdam, Luxembourg ou Cologne que sur Bruxelles. Laissant le marché bruxellois tourner en vase clos et confirmer son statut de marché de remplacement.

” Bruxelles ne vit que par le déménagement de sociétés qui ont besoin de nouveaux bureaux up-to-date, nous disait il y a peu Stéphan Sonneville, le CEO d’Atenor, l’un des principaux acteurs en matière de bureau. Il n’y pas de nouveaux joueurs. Cela risque d’être problématique à un certain moment. ” Cette bulle pèse actuellement 13,2 millions de m2. Le même poids qu’il y a cinq ans. Problème : l’essentiel de ce stock n’est plus considéré comme suffisamment attractif par les sociétés ou institutions publiques. Le stock de mètres carrés neufs disponibles, qui frôle la pénurie, le démontre allégrement. A peine 35.000 m2 dans les quartiers européen, Louise et Léopold, les plus demandés. Pourtant, étonnement, dans ce contexte qui n’a rien de très enthousiasmant, le marché bruxellois du bureau a explosé tous les compteurs en 2019. Une contradiction qui peut étonner de prime abord. Mais qui s’explique par les freins et mutations que subit le marché ces derniers mois.

1. L’émergence du “pre-letting”

Le constat est connu et revient année après année : Bruxelles manque de bureaux de qualité adaptés aux nouveaux besoins des occupants. A savoir une offre de services diversifiée, une architecture de qualité qui prend en compte les enjeux énergétiques et une situation optimale à proximité de transports en commun. Quand on jette un oeil au stock de bureaux actuellement disponibles, seuls 55.000 m2 concernent des immeubles neufs. Sur près d’un million de mètres carrés, cela ne fait pas beaucoup. D’autant que la demande vise aujourd’hui principalement ce type de bien : 56 % du take-up (prise en occupation) concernait des immeubles de grade A en 2019 (le meilleur sur le plan énergétique), alors que la moyenne des cinq dernières années est de 34 %. ” C’est une tendance nette du marché, estime Pierre-Paul Verelst, head of research chez le courtier immobilier JLL. Cela a comme conséquence qu’il est bien plus favorable aujourd’hui aux propriétaires qu’aux locataires. ”

Le pipeline de projets spéculatifs (qui ne sont pas construits en fonction d’un occupant déterminé à l’avance) n’est, de plus, pas très riche. On ne retrouve que 84.406 m2 en 2020, 164.696 m2 en 2021 et 136.875 m2 en 2022. ” Il va donc falloir aller très vite pour mettre la main sur un nouvel immeuble, confie Jean-Michel Meersseman, head of office agency Brussels and Wallonia au sein du courtier immobilier CBRE. Ce qui amène d’ailleurs une nouvelle tendance sur le marché : le pre-letting. De plus en plus d’entreprises ou d’occupants publics louent leur futur immeuble bien longtemps à l’avance. ” Une transaction sur deux a été effectuée en 2019 pour des immeubles qui sont encore au stade de projet. ” Le pre-letting est surtout nouveau pour les sociétés privées, fait remarquer Antoine Brusselmans, head of office agency chez Cushman & Wakefield Belgium. Cette tendance apparaît depuis 18 mois. On l’a vu avec les locations dans le Spectrum et le Light-On. Cela tire en tout cas les loyers vers le haut. ”

Si l’offre est faible sur le marché, ce n’est pas vraiment dû à une volonté des promoteurs de calmer leur appétit. La vraie raison, c’est qu’ils n’ont, à vrai dire, plus grand-chose à se mettre sous la dent. ” Tous les promoteurs qui nous ont appelés en ce début d’année n’avaient qu’une question : quels dossiers avez-vous à nous proposer dans le Pentagone ou le quartier européen, raconte Erik Verbruggen, head of office agency JLL Belgium. Et nous n’avions rien à leur soumettre. C’est assez problématique. Le marché est très pauvre pour le moment. Quand on sait le temps qu’il faut pour développer un projet, cela pourrait poser des problèmes à moyen terme. ” Et Antoine Brusselmans d’ajouter : ” Une des conséquences, c’est que le marché va surtout se développer vers le quartier Nord. De nombreux développements y sont prévus d’ici fin 2020 et en 2021 “.

2. Une flexibilité dans les locations

L’année 2019 a été exceptionnelle en matière de prise en occupation avec 527.300 m2. Peut-on suivre ce rythme à l’avenir ? Il est peu probable que cela devienne un standard. ” D’autant plus que, outre le manque de produits sur le marché, la tendance actuelle est de réduire les surfaces de bureaux à louer, explique Jean-Michel Meersseman. Les occupants souhaitent avant tout louer une superficie minimale de bureaux et compléter cette base par des locations temporaires en fonction des besoins. Cela passe par exemple par des locations dans des espaces de coworking. Une société qui avait par exemple besoin auparavant de 5.000 m2 n’en prendra aujourd’hui plus que 3.500 m2, le solde allant dans un espace de coworking. Il y a donc une vraie tendance actuellement à optimaliser les surfaces et à se diriger vers des bâtiments de qualité. ”

A quelle grande transaction peut-on s’attendre dans les prochains mois ? La Banque nationale va devoir trouver entre 15.000 et 20.000 m2 de bureaux pour recaser plus de 600 personnes. Elle a lancé un appel d’offres en ce sens. ” Elle va aussi mettre en vente d’ici la fin de l’année l’immeuble de l’imprimerie, situé boulevard Pacheco, ajoute Erik Verbruggen. Cela représente tout de même 25.000 m2. ”

L’Europe, via la Commission européenne, va également faire son retour. Elle recherche entre 80.000 et 150.000 m2 de bureaux. The One (Atenor), Copernicus (Alides) et Realex (Atenor) devraient répondre à une partie de la demande. ” Tout sera bouclé pour The One à la mi-février, confie cet agent. Les autres suivront. ” La SNCB va également choisir dans les prochains jours le consortium qui sera chargé de redévelopper son immeuble de l’avenue Fonsny, à proximité de la gare du Midi (55.000 m2). Ajoutons que plusieurs livraisons de projets d’envergure sont également prévues, telles que le Manhattan (Icon Real Estate), le Quatuor (Befimmo), Phoenix (Baloise) ou le Quartz (Cofinimmo). ” On devrait atteindre les 450.000 m2 de prise en occupation en 2020, pense Erik Verbruggen. Par contre, par après, cette proportion devrait redescendre d’un cran ou deux. ” Antoine Brusselmans est, de son côté, moins optimiste : ” On peut s’attendre à un beau premier semestre mais j’ai beaucoup plus d’interrogations pour le second semestre “.

3. Privilégier les quartiers de gare

La demande des occupants est en pleine mutation. Les exigences de ce qu’on appelait encore il y a peu le bureau de demain s’avèrent en fait être déjà à l’agenda aujourd’hui. La flexibilité et la mixité des fonctions d’un immeuble sont devenues des must. L’idée est de ne plus avoir une offre linéaire de bureaux, mais de proposer des espaces variés, un espace de coworking, de l’horeca et quantité de services partagés (parking vélo, wellness, conciergerie, etc.). Sans parler du fait qu’un immeuble doit être performant sur le plan énergétique et situé à proximité de lieux de transports en commun. ” Le marché du bureau va encore plus se concentrer à l’avenir autour des quartiers de gare, explique Stéphan Sonneville. Il faut développer ces quartiers en priorité en y mêlant les fonctions de bureau, résidentielle et commerciale. Les pouvoirs publics doivent mettre le paquet là-dessus. ” Le CCN (Axa, Atenor, AG Real Estate) est un bel exemple de redynamisation à proximité de la gare du Nord. L’important projet de la Tour Victor (Atenor) à proximité de la gare du Midi est quant à lui toujours en rade, faute de décisions politiques sur l’affectation du sol. ” La mobilité devient clairement le premier critère de choix, même devant le prix, estime Antoine Brusselmans. C’est une évolution indéniable. ” Et Erik Verbruggen d’ajouter : ” On peut aussi relever que le centre-ville retrouve une grande attractivité. Des sociétés comme la Scandinave Yara ont par exemple quitté les alentours de l’aéroport pour revenir dans le centre de Bruxelles, dans le Manhattan (3.000 m2). Qui plus est en définissant un nouveau prime rent de 300 euros/m2. C’est un signal fort. ”

4. Vers une “hôtelisation” des surfaces

Le bail locatif 3-6-9 ans a-t-il encore un avenir aujourd’hui ? D’un côté, les propriétaires cherchent à rentabiliser leurs actifs à long terme. De l’autre, les entreprises ont besoin d’espaces de travail adaptés à leurs besoins à court terme. Une ambivalence qui va inévitablement pousser à la réflexion et entraîner la recherche d’alternatives. ” Nous allons clairement vers une hôtelisation des surfaces, explique Jean-Michel Meersseman. Déterminer une surface minimale est relativement simple. Ce qui est plus compliqué, c’est de pouvoir se débarrasser d’une surface trop grande. A l’avenir, l’idée serait de combiner deux types de baux. Le classique, à long terme, et celui que l’on retrouve dans les business centers. L’avenir passera par cette flexibilité. D’autant que la qualité des bureaux et la flexibilité de l’organisation interne deviennent des outils importants pour attirer les talents. ”

5. Le “green” comme dynamiteur

La Région bruxelloise a introduit depuis le 1er janvier 2019 le Plan local d’actions pour la gestion énergétique (PLAGE) afin de réduire la consommation énergétique des bâtiments.

Sont concernés les organismes privés qui possèdent ou occupent un parc immobilier en Région bruxelloise de plus de 100.000 m2, toutes les autorités fédérées ou fédérales, de même que les autorités publiques (universités, institutions européennes et internationales, communes, CPAS) dont le parc atteint les 50.000 m2. PLAGE est devenu obligatoire afin de faire percoler dans la tête des différents acteurs que l’efficacité énergétique des bâtiments est un enjeu majeur. L’idée est que chacun prenne des mesures pour obtenir des résultats dans les trois ans.

Les moyens pour y parvenir sont laissés libres, mais atteindre l’objectif fixé est obligatoire. Ce qui pourrait amener l’Europe, des institutions publiques (la Régie des Bâtiments notamment) voire quelques privés comme des banques ou assureurs à devoir déménager pour rester dans les clous énergétiques. ” Je pense vraiment que PLAGE pourrait dynamiser le marché neuf de l’immobilier de bureau, fait remarquer Pierre-Paul Verelst. Beaucoup d’acteurs vont devoir déménager pour suivre les recommandations. Cela va en tout cas créer beaucoup de mouvements et cela devrait pousser les grands propriétaires à prendre des décisions qui vont dynamiser le marché. ”