Le cycle haussier a été particulièrement long, constate Sébastien Vander Steene, de CBRE Belgium. Mais un nouveau confinement pourrait entraîner de nombreuses faillites.
Le constat ne trompe pas. Les grands conseillers en immobilier d’entreprise si prompts à dégainer les études de marché et analyses chiffrées sont restés bien silencieux ces dernières semaines. Pratiquement aucun chiffre à communiquer. Seul Cushman & Wakefield a maintenu la sortie de son traditionnel baromètre alors que JLL a uniquement abordé la situation en Flandre. “Les chiffres de prises en location et des ventes sont bien évidemment en net recul, explique Sébastien Vander Steene, head of retail chez CBRE Belgium. Ils sont tellement peu pertinents que nous ne préférons pas communiquer dessus.” Reste que les trois principaux courtiers du pays tournent au ralenti. Et que la situation ne devrait pas s’améliorer tout de suite: les plus pessimistes évoquent un retour à la normal pour début 2022.
Il faudra attendre début 2022 pour que le marché retrouve ses standards habituels.”
Jean Baheux (Cushman & Wakefield)
Marché bien plus complexe
Sans surprise, le contexte actuel freine la plupart des transactions. Sur le marché locatif, les enseignes préfèrent patienter avant de s’engager. Alors que sur le marché de l’investissement, la situation est similaire, en pire. “Le marché est aujourd’hui beaucoup plus complexe qu’auparavant, estime Jean Baheux, head of retail chez Cushman & Wakefield. Il est très difficile de tirer de grandes conclusions car chaque cas devient spécifique. Nous sommes dans une période de relative incertitude.” En matière de take-up (demande placée), on relève une baisse de 15% pour les trois premiers trimestres. Soit un total de 201.000 m2. Des chiffres qui seraient encore plus mauvais si on ne prenait pas en compte la reprise par vanHaren de 40 magasins détenus jusqu’alors par Brantano (37.500 m2).
Autre constat: les shopping centers et les centres-villes souffrent davantage que les centres commerciaux situés en périphérie. “Il y a une importante correction de valeur sur certains marchés en centre-ville, comme la Toison d’or à Bruxelles, avec une décote de 15 % pour les loyers des enseignes les mieux situées, poursuit Jean Baheux. Dans des rues commerçantes telles que le Meir ou la rue Neuve, ces loyers sont affichés en baisse, à 1.600 euros/m2/an. Et une remontée n’est pas prévue en 2021. Il faudra attendre début 2022 pour que le marché retrouve ses standards habituels, tant en termes de rendements que de loyers.”
Dévalorisation des actifs
Si on affine l’analyse, on observe que l’équipement de la personne a particulièrement souffert ces derniers mois. A contrario, le food and beverage performe très bien. Les enseignes de la grande distribution ont été très actives. Des acteurs comme Hawaiian Poké Bowl, Fitchen, Foodmaker et Belchicken ont animé le marché des transactions.
Le segment du bricolage (do it yourself) a également très bien fonctionné tout comme l’équipement de la maison. Maisons du Monde a notamment ouvert une enseigne de 2.100 m2 sur le Meir 66 à Anvers. “Cela faisait 30 ans que les loyers étaient à la hausse, relève Sébastien Vander Steene. Il est normal de connaître une baisse à un moment. Il faut reconnaître que le cycle haussier a été particulièrement long.
Ceci étant, le nouveau lockdown pourrait avoir d’importantes conséquences sur les retailers et entraîner de nombreuses faillites. Tout le monde est concerné par cette situation, tant les propriétaires que les enseignes. Elle dévaloriserait en tout cas nettement les actifs des propriétaires d’immobilier commercial. Ils sont dans une situation beaucoup moins confortable qu’auparavant.”
