Appartements à Bruxelles: enfin une certaine accalmie

Les hausses de prix se sont nettement calmées ces derniers mois. Le marché revient à une certaine normalité. Les appartements les plus chers sont toujours à retrouver à Ixelles, qui franchit désormais la barre des 600.000 euros en moyenne. Les loyers sont par contre en recul dans pratiquement toutes les communes. Saint-Josse est la reine du rendement.

Retour à la normale. Ou du moins à des hausses de prix bien plus mesurées. Les deux dernières analyses de prix effectuées dans le Guide Immobilier montraient des augmentations démesurées, de plus de 10% à chaque fois dans une dizaine de communes bruxelloises. Ce n’est fort heureusement plus le cas.

Selon les derniers chiffres récoltés par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners livrés en exclusivité pour Trends-Tendances, les hausses de prix entre avril 2021 et avril 2022 sont bien plus modérées. Un signe de retour à la raison. Seules Evere, Forest, Anderlecht, Jette et Laeken voient leur prix augmenter de plus de 6%. Pour le reste, des communes comme Etterbeek (+ 1%), Ixelles (+ 0,7%) et Auderghem (+ 0,7%) voient leurs prix se stabiliser. Ils sont même en recul à Bruxelles-Ville (- 3,1%) et à Watermael-Boitsfort (- 0,9%). Ajoutons que si l’on analyse ces hausses de prix à un horizon plus large, à trois ans par exemple, c’est à Woluwe-Saint-Pierre (+ 9,9%), Bruxelles-Ville (+ 9,7%) et Ixelles (+ 8,8%) que l’on observe les hausses de prix les plus importantes.

Reste à voir si cette accalmie sera de courte durée ou si elle s’inscrit dans le temps. Car la relative sous-offre en matière de production de logements neufs devrait théoriquement continuer à avoir des conséquences sur le marché ancien, avec un report des investisseurs d’un marché à l’autre.

Prix et superficie s’envolent à Ixelles

C’est toujours à Ixelles que les prix sont les plus élevés. Ils s’affichent désormais en moyenne à 600.000 euros, pour une superficie moyenne de 134 m2, soit les appartements les plus spacieux de toute la Région bruxelloise. Woluwe-Saint-Pierre (470.000 euros, 112 m2), Uccle (472.000 euros, 125 m2), Etterbeek (420.000 euros, 111 m2) et Auderghem (397.000 euros, 106 m2) suivent.

Les communes les plus abordables restent principalement situées au nord de Bruxelles, de même qu’à Molenbeek. Des entités qui connaissent une importante croissance annuelle de leurs prix. Même constat si on regarde à un horizon de trois ans. Des entités à fort potentiel donc…

Enfin, Bruxelles-Ville et Ixelles sont également celles qui disposent du plus important nombre d’appartements actuellement mis en vente (1.567 et 1.050 annonces). Notons que l’offre ne dépasse pas les 300 annonces dans la moitié des communes bruxelloises.

Sur le marché locatif, c’est une véritable surprise à laquelle on assiste. Les loyers sont en recul par rapport à l’an dernier dans pratiquement toutes les communes. Un juste retour de balancier après d’importantes hausses ces derniers mois. Reste que la forte hausse de l’inflation devrait refaire grimper ces chiffres dans le prochain baromètre.

Quatorze communes dépassent désormais la barre moyenne des 1.000 euros de loyer (pour un appartement de 80 m2). Les prix les plus élevés étant à retrouver à Ixelles (1.280 euros), Auderghem (1.270 euros), Bruxelles-Ville (1.250 euros) et Evere (1.240 euros). Cette dernière est la seule entité à ne pas connaître de baisse de prix de ses loyers et de continuer sa belle ascension constatée ces dernières années. Evere reste une valeur sûre pour les investisseurs.

Saint-Josse et Evere, les bonnes affaires

Seules Molenbeek, Jette et Laeken possèdent les loyers les plus abordables. Précisons que le bureau de Crombrugghe & Partners analyse le marché à partir d’un loyer de référence pour un appartement de 80 m2, de manière à pouvoir effectuer une comparaison objective. Pour obtenir le loyer réellement demandé sur le marché, il faut toutefois s’attarder sur la superficie réelle des différents appartements mis en location. Et dans ce cas, les loyers les plus élevés sont à retrouver à Saint-Gilles (1.880 euros pour une superficie moyenne de 130 m2), Ixelles (1.776 euros pour 111 m2) et Uccle (1.573 euros pour 116 m2). En matière de rendement, l’homogénéité est désormais plus éclatée. Saint-Josse est la meilleure affaire (5%), avec Evere (4,85%), avec Anderlecht (4,7%). Avec des risques locatifs différents. Les autres communes tournent entre 3,5 et 4%. Les communes du sud de Bruxelles étant celles où les rendements sont les plus faibles.